每經(jīng)評論員 薛暉

擔(dān)心疫情后房租將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的人可以松一口氣了。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，11月，全國40個(gè)大中城市租金掛牌均價(jià)為34.71元/平方米/月，創(chuàng)2019年1月以來的新低。40個(gè)城市，31個(gè)下跌。無論是一線城市，還是二三線城市，房租均出現(xiàn)明顯下跌。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市同比下跌2.9%，二線城市同比下跌3.1%，三四線城市同比下跌3.32%。

貝殼研究院的研報(bào)亦顯示，全國租賃成交量在8月達(dá)到峰值后，9月租賃市場轉(zhuǎn)入淡季，9月、10月、11月成交量連續(xù)下降，平均環(huán)比降幅達(dá)到13.7%。

租房市場的量價(jià)齊跌，對于蠢蠢欲動(dòng)的房價(jià)，似釜底抽薪。

過去人們談?wù)摲績r(jià)漲跌，很少看房租。實(shí)際上，房租是房價(jià)的基石，之前一直被忽略，是因?yàn)檫@個(gè)基石一直是穩(wěn)的。雖然房租的漲幅長期滯后于房價(jià)，但也仍然是穩(wěn)中有升。而現(xiàn)在，房租連續(xù)數(shù)月且在大多數(shù)城市下滑，顯示房價(jià)的基石已開始動(dòng)搖。而一旦基石動(dòng)搖，買房的邏輯或要生變。

眾所周知，無論是買房還是租房，最終都要看投資回報(bào)率。

算賬更直觀一些。譬如，當(dāng)你有500萬元，究竟是買房還是租房更劃算呢？如果在北京買房，平均房價(jià)為5.8萬元/平方米，500萬元只能買90平方米左右。

而租房呢？你可以先去銀行用500萬元買大額存單或大客戶理財(cái)產(chǎn)品，平均年收益4%，年息20萬元，月息約1.6萬元，然后每月用這1.6萬元租房。11月北京平均租金已降至85元/平方米/月，1.6萬元可以租188平方米的房子。如果只租90平方米的房子，租金7650元，月余9000元。可見，如果選擇租房，既解決了居住需求，又保障了財(cái)富增值。假設(shè)租金不變的話，一個(gè)人完全可以租住70年（相當(dāng)于買房），存款還能從500萬元增長到1000多萬元。

雖然用同樣的錢租房要比買房更“劃算”，但這只是一種靜態(tài)的比較。由于房價(jià)和房租過去一直上漲，過去買房比租房的投資回報(bào)率更高，這也是不爭的事實(shí)。然而，上述邏輯必須是在房租和房價(jià)同時(shí)持續(xù)上漲的情況下才合理，一旦某一個(gè)指標(biāo)（或兩個(gè)）的上漲趨勢逆轉(zhuǎn)，邏輯也就會改變。

由于房價(jià)持續(xù)上漲，而租金趕不上房價(jià)的上漲步伐，以至于租售比進(jìn)一步拉大，出租的回報(bào)率越來越低，投資買房的風(fēng)險(xiǎn)因而越來越大。2020年全國50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比已達(dá)1：611，較2019年的1:600再次放大。具體來看，一線城市的平均租售比為1:646，租金回報(bào)率僅為1.86%，連貨幣基金的收益率都趕不上。三線城市的情況也差不多，租售比為1:623，租金回報(bào)率為1.93%。二線城市的租金回報(bào)率略好，其平均租售比為1:588，租金回報(bào)率為2.04%。

房價(jià)漲了，房租跌了，意味著買房出租更不劃算，也意味著投資買房的風(fēng)險(xiǎn)變大。

毋庸置疑，房子的價(jià)值首先體現(xiàn)在居住功能上，房租正是這種價(jià)值的價(jià)格表現(xiàn)，房價(jià)和房租不可能長期偏離太遠(yuǎn)。如果長期背離，即便是以投資為目的，也會讓人心生疑慮。近兩年樓市漸漸冷清，實(shí)際上也與租售比逐年放大有關(guān)。

從政策層面看，近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，首次從“穩(wěn)房價(jià)”延伸到“穩(wěn)房租”。這無疑是對“炒房租”者的當(dāng)頭棒喝。如果房租從此告別昔日上漲趨勢，那么樓市的邏輯就真要重新思考了。