每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

2020年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從疫情影響中恢復(fù)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，1～11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長(zhǎng)6.8%；商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1～10月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

然而各個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)差距顯著，例如11月深圳新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲4.9%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲14.6%；而同月太原、濟(jì)南、鄭州等地的新房二手房同比則有不同程度下降。

面對(duì)如此市場(chǎng)情形，2021年購房者應(yīng)如何判斷城市競(jìng)爭(zhēng)力？應(yīng)著重了解哪些指標(biāo)？哪些區(qū)域城市的競(jìng)爭(zhēng)力將顯著提升？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪了中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜。

人口基礎(chǔ)是決定因素

對(duì)于城市競(jìng)爭(zhēng)力的衡量，不同機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)不同，據(jù)黃瑜介紹，中指院是通過量、價(jià)兩大維度來研判城市價(jià)值及發(fā)展?jié)摿Φ摹?/p>

黃瑜表示：“市場(chǎng)容量涵蓋8個(gè)方面，主要參考城市的人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新、財(cái)富水平、環(huán)境及配套、交通便捷性、規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模。市場(chǎng)增值潛能涵蓋4個(gè)方面，主要參考城市的房地產(chǎn)供求關(guān)系、需求滿足度、房?jī)r(jià)支撐和市場(chǎng)熱度。”

黃瑜認(rèn)為，人口基礎(chǔ)是決定房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力中市場(chǎng)容量的關(guān)鍵因素。人口的聚集是城市競(jìng)爭(zhēng)力的最直接體現(xiàn)，城市價(jià)值與潛力越大，越能吸引大量人口流入，城市競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，因此，是否能夠吸引更多的人口流入是評(píng)價(jià)城市競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵要素。

同時(shí)，能否提供更多就業(yè)崗位，收入能否提升，城市環(huán)境是否宜居，交通是否便捷等均是影響人口遷移的重要因素，因此城市的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、收入、資源、交通等因素都將通過影響人口流向，影響城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

“近幾年各大城市紛紛出臺(tái)的人才政策，降低或取消城市落戶門檻、實(shí)施人才住房補(bǔ)貼等，都體現(xiàn)了人口對(duì)城市發(fā)展的重要性。”黃瑜說。

長(zhǎng)三角城市競(jìng)爭(zhēng)力有所提升

2020年，長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀城市群的部分城市（蘇州、寧波、南京、石家莊、廊坊等城市）以及中西部部分二線城市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有所提升。

黃瑜表示：“如蘇州、南京受益于長(zhǎng)三角城市群規(guī)劃，規(guī)劃潛力提升，蘇州市場(chǎng)熱度（房?jī)r(jià)及土地溢價(jià)率）有所提升。”

近年來，蘇州人口持續(xù)凈流入。2019年末全市常住人口1075萬人，較2015年增長(zhǎng)13.4萬人，年均增長(zhǎng)3.1‰；其中城鎮(zhèn)人口827.7萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)77%，較2015年提升2.2個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局總結(jié)，蘇州在今年疫情的背景下，適度降低土拍門檻、放寬申領(lǐng)預(yù)售條件，部分區(qū)域新出地不統(tǒng)一要求封頂銷售、現(xiàn)房銷售，已成交地塊封頂及現(xiàn)房銷售節(jié)點(diǎn)可適當(dāng)提前。這些舉措都促進(jìn)了蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

“寧波人口基礎(chǔ)（2019年新增常住人口34.0萬人，全國排名第四，比2018年多增加14萬人）提升明顯，市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)，市場(chǎng)熱度有所提升。”黃瑜說。

11月，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，寧波二手房?jī)r(jià)格同比上漲7.9%，位居全國前列，同時(shí)新建商品房?jī)r(jià)格也上漲4.9%。

此外，黃瑜還表示，京津冀城市群內(nèi)部城市受政策嚴(yán)控影響，2017～2018年城市競(jìng)爭(zhēng)力明顯下降，但經(jīng)歷幾年深度調(diào)整后逐漸恢復(fù)，且隨著京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃的深入落地實(shí)施，交通網(wǎng)絡(luò)和相關(guān)配套不斷完善，城市群內(nèi)部部分城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，如石家莊、廊坊、唐山。

核心城市群內(nèi)的城市競(jìng)爭(zhēng)力將繼續(xù)提升

“中心城市、城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，核心城市群內(nèi)的城市和中西部中心城市競(jìng)爭(zhēng)力將繼續(xù)提升。”黃瑜認(rèn)為。

“十四五”規(guī)劃建議明確提出，要加快形成“雙循環(huán)”新發(fā)展格局，強(qiáng)化國家戰(zhàn)略科技力量、推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，預(yù)計(jì)未來，人口增長(zhǎng)較快、消費(fèi)潛力大、產(chǎn)業(yè)活力強(qiáng)（特別是科創(chuàng)實(shí)力強(qiáng)）、交通網(wǎng)絡(luò)完善的城市，發(fā)展空間也將更大，城市競(jìng)爭(zhēng)力也將更大。

從人口規(guī)模上看，2016～2019年，深圳、廣州、杭州等城市常住人口年均增量超過30萬人，重慶、長(zhǎng)沙、成都等中西部城市年均增量亦在20萬人以上，人口增量規(guī)模突出。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度，黃瑜認(rèn)為：“北京、上海、深圳、杭州等核心城市，以及成都、武漢、長(zhǎng)沙等城市新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)企業(yè)分布較多，科創(chuàng)板企業(yè)也較多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯，新經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展將強(qiáng)化城市未來產(chǎn)業(yè)及就業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)吸引人口流入形成有力支撐。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝