每經(jīng)記者 趙西嶺    每經(jīng)編輯 陳夢妤

“凡是來我們這里了解過的基本上都買了。”

記者與銷售人員的交談間隙，一名老人在簡陋的“售樓處”繳納了定金，慶祝成交的彩蛋隨即被敲碎，彩紙紛飛，老人笑了，銷售人員也笑了。

這到底是“餡餅”，還是“陷阱”？

“25萬一套精裝公寓”，“35萬買房賺75萬”，這些超低房價和高額的返利誘惑，真真實實地發(fā)生在對商改住高壓嚴(yán)控的北京樓市。

商改住是特定歷史條件下的產(chǎn)物，也曾在北京市場中受到熱捧，但一夜之間在因政策調(diào)控變成了灰色地帶。

在“老房老辦法，新房新辦法”的規(guī)則下，很多項目始終在邊緣處試探。一個多月來，《每日經(jīng)濟新聞》記者多方調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這背后還有一條神秘莫測的操作鏈。

“35萬變75萬”

2020年11月末的一個工作日，北京市朝陽區(qū)雙井附近的天橋上，一位年輕的小哥大方地遞過來一張薄薄的傳單，“25萬元的精裝公寓了解一下”。好奇心驅(qū)使之下，記者撥通了傳單上的電話，對方再三保證東二環(huán)附近有25萬元一套的公寓。

隨后數(shù)日里輾轉(zhuǎn)多次的微信溝通，記者與電銷人員確定了看房時間。出地鐵十號線十里河站，向東走大約1公里，便是對方給到地址的弘善家園小區(qū)，這是位于北京東二環(huán)和東三環(huán)之間的一處大面積住宅區(qū)。

冷風(fēng)瑟瑟的季節(jié)，在小區(qū)不遠處的電線桿下，記者終于見到了現(xiàn)場銷售人員小董。

小董指引的項目是弘善家園某棟樓的底商，4層建筑，沒有任何招牌或廣告，若沒有銷售人員指引，根本不會有人意識到里面會有“售樓處”。

項目所在的弘善家園底商 每經(jīng)記者 趙西嶺 攝

從一扇只容得下一人過的小門進入內(nèi)部，一個類似酒店大堂的敞亮空間豁然出現(xiàn)，很多地方尚未完成裝修。大廳旁有一個燈火通明的小間，另一位項目管理層模樣的銷售人員胡大海（化名）熱情接待了記者，并提出先看看房子。

穿過幽暗的走廊，乘坐了還沒完工的電梯，便來到了更加幽暗的四層，隨同的3名銷售人員分別打開手機照明、打開房門、推上電閘，記者終于得以真正看清房間樣貌。

項目內(nèi)部的昏暗走廊 每經(jīng)記者 趙西嶺 攝

這是一套大約60平方米的精裝修房屋，沙發(fā)床寢一應(yīng)俱全，類似于酒店標(biāo)配，拎包便可入住。

“25萬一套？”記者問。

“不是，25萬一套的是20平方米小戶型，沒有窗戶，很多顧客不會選擇的。”銷售人員說，“這套每平方米1.5萬元，總價大概是90萬元。”

可拎包入住的項目配置 每經(jīng)記者 趙西嶺 攝

這顯然和宣傳差距甚大。隨即3名銷售人員又帶記者看了90平方米戶型和傳說中的20平方米小戶型，同樣的精裝修，同樣的拎包入住。不過20平方米的小戶型堪稱暗室，頗有些令人窒息。

約半小時后，一行人終于回到燈火通明的小間坐下，胡大海問：“您是準(zhǔn)備投資還是自??？”

“這有什么區(qū)別嗎？”

“投資和自住售價是不一樣的。自住的話售價就是1.5萬元/平方米，投資的話那套60平方米戶型僅僅需要你付35萬元，折合不到5000元/平方米，并且我們會提供穩(wěn)定的返利。”

胡大海熟練地介紹起來。

“這35萬元里包含2萬元裝修費，所以你的本金是33萬元。我們提供每年收益率15%的返利，這樣每年得到的利息就是4.95萬元，差不多7年就能回本，剩下就是你純賺的了，咱們簽15年的合同，到期一共能返你75萬元，現(xiàn)在哪個理財產(chǎn)品都沒有這么劃算。”

在得知記者希望自住時，胡大海甚至勸說道：“我們每三個月返一次錢，平均每月大概是4000多元，這完全夠你在潘家園附近租房子了。”

“買我們這里自住其實不太劃算，幾乎所有的客戶都會選擇投資。從目前情況看，選擇自住的大概就兩三戶。”胡大海表示，如果選擇投資，簽訂合同即可生效計息。

在了解到記者對企業(yè)返利能力的質(zhì)疑后，胡大海十分確定地說：“這點你完全不用擔(dān)心。我們和對面的中國醫(yī)學(xué)科學(xué)院腫瘤醫(yī)院有合作，這里后期會改造成腫瘤醫(yī)院的病房，完全不用愁客源和收入。”

“借您的錢辦自己的事”

胡大海繼續(xù)熟練地向記者展示一系列合同文件，“25萬一套公寓”的一系列操作鏈條至此完全展開。

記者發(fā)現(xiàn)，真正在運營這些房源的是北京素問酒店，購房人或者說投資人需與該酒店簽署房屋租賃合同，為期15年，而這份合同規(guī)定了返租條款，也就是上文胡大海介紹的內(nèi)容。

不過，這些房源并非素問酒店持有，而是其從河北安國藥業(yè)集團處租來，為期同樣是15年。

但河北安國藥業(yè)還不是這些房源真正的業(yè)主，是其從正陽恒瑞置業(yè)公司處租來的。胡大海提供的資料顯示，該處房產(chǎn)屬于商業(yè)辦公性質(zhì)，雙方簽訂了15年的租賃合同。

“這么多正規(guī)的手續(xù)擺在這里，我們的生意邏輯也解釋清楚了，真的沒有什么好擔(dān)心的。”胡大海直言不諱。

但事實并沒有這么樂觀。

《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系了中國醫(yī)學(xué)科學(xué)院腫瘤醫(yī)院，對方表示：“不知道素問酒店，也沒有聽過雙方合作建立病房的事情。”

也就是說，胡大海口中穩(wěn)定的資金和客戶來源可能是子虛烏有。

而素問酒店和河北安國藥業(yè)集團的關(guān)系也頗為曖昧。

啟信寶顯示，素問酒店成立于2019年5月30日，控股方為北京明醫(yī)企業(yè)管理集團有限公司，實際控制人李鵬，并且該公司名下僅有素問酒店一家子公司，兩家公司的地址都在朝陽區(qū)弘善家園404號樓內(nèi)。

素問酒店的經(jīng)營范圍很廣，包括住宿、零售煙草、餐飲服務(wù)、銷售食品、餐飲管理、零售服裝等，也包括了“出租商業(yè)用房”。

表面上看，素問酒店和河北安國藥業(yè)并沒有關(guān)系，僅有的關(guān)系是酒店監(jiān)事郭寶剛是后者實際控制人。但進一步挖掘可發(fā)現(xiàn)，雖然成立時間較短，但素問酒店已經(jīng)經(jīng)歷了兩次投資人變更，而該酒店最早的投資人就是安國藥業(yè)實控人郭寶剛，此人在2020年2月18日變更為監(jiān)事，李鵬補位成為股東。

后來胡大海也承認(rèn)：“我們背后的老板就是河北安國藥業(yè)，是很有實力的大藥企。”

而河北安國藥業(yè)集團目前的經(jīng)營情況已經(jīng)是千瘡百孔。

啟信寶顯示，目前該公司共涉及司法訴訟143起，廣泛涉及民間借貸、借貸合同糾紛、不當(dāng)?shù)美m紛等方面，成為被執(zhí)行人高達29次。

記者留意到，河北安國藥業(yè)集團還面臨著持有物業(yè)被司法拍賣的窘境。其擁有的位于河北省保定市京保公路（保定市國有2002字第1306003138號）使用面積為63678平方米土地上的所有附著物將被評估、拍賣來償還債務(wù)。

對于這件事，胡大海也并無回避，并表示“酒店還沒有最終完工，其實我們老板也就是借您的錢辦自己的事”。

很難讓人相信，這是一家能夠給“購房人”穩(wěn)定返利的公司。

“我們一共有300多套房子，現(xiàn)在賣了不到一個月，剩的已經(jīng)不多了。”

不到1個小時里，記者見識了這些人的話術(shù)，有多少人能夠抗拒35萬變成75萬的資金誘惑？

事實上售后包租是被禁止的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”

和碩機構(gòu)首席分析師郭毅也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“不管是商業(yè)類還是住宅類產(chǎn)品，都不可能達到如此高的盈利水準(zhǔn)，如此高的投資回報率肯定是不可持續(xù)的，必定存在著較高風(fēng)險，如果后期該公司現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，投資人可能面臨血本無歸的風(fēng)險。”

18萬8一套特價房

“18萬8就能讓你在北京安家。”

這種誘惑性語言總是在營銷的灰色地帶流行，位于房山良鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的項目也是如此。

《每日經(jīng)濟新聞》記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖說該項目也是打著“商住房”旗號，但實則是在操作更為生猛的“工改住”。

記者是從上述弘善家園附近街頭張貼的小廣告聯(lián)系上銷售人員何清的。從房山線地鐵蘇莊站向東走200米，便來到了良鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)入口，路旁盡皆為制藥廠、工業(yè)園、研究院等單位。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓項目所在地 每經(jīng)記者 趙西嶺 攝

何清領(lǐng)著記者來到了項目所在的信德創(chuàng)新區(qū)，她心直口快地說：“我們這里是以租賃方式來銷售的，沒有產(chǎn)權(quán)證。”

在她的帶領(lǐng)下，記者徑直走向了位于辦公樓里的“樣板間”。這些所謂的“樣板間”的確和普通公寓并無二樣，精裝修，也附帶衛(wèi)生間，只不過沒有天然氣。

“我們這里平均下來每平方米8000～8500元，70、40、30平方米左右的戶型都有。我們廣告里的18萬8一套是幾套20平方米特價房，現(xiàn)在不剩幾套了，我還是建議你選一個大戶型，大點住著舒服。”

辦公樓里的“樣板間” 每經(jīng)記者 趙西嶺 攝

何清向記者承諾：“我們2021年5月20日交房，因為今年（2020年）的施工進度有點慢，否則現(xiàn)在就已經(jīng)是現(xiàn)房了。”

為了增強可信度，何清拿出了安全帽，要帶著記者去施工現(xiàn)場參觀。而她所說的“施工現(xiàn)場”，就是旁邊一棟低矮的樓房，外立面是已完工狀態(tài)。

大樓內(nèi)部卻是另一派施工景象，工人們忙著運送泥沙和建材鋪設(shè)。也許是為了方便銷售，每個房間的房號已經(jīng)早早地張貼出來，和這里粗獷原始的施工環(huán)境顯得有些格格不入。

施工現(xiàn)場 每經(jīng)記者 趙西嶺 攝

幾十套房共用一個房本

“看到了吧，我們公司有很實力的，沒有一丁點唬人的地方。”何清很得意地說，她將記者引回售樓處，準(zhǔn)備講講具體“買”法。

她先是向記者丟來一本厚厚的文件，“我們所有的產(chǎn)權(quán)文件都在這里了，我就是想告訴你，我們這里是正規(guī)的商住房，都是合理合法的，否則敢這么賣嗎？”

話雖如此，但土地性質(zhì)一欄中，“工業(yè)用地”的字樣赫然在目。

寫有“工業(yè)用地”字樣的文件 每經(jīng)記者 趙西嶺 攝

“我們這里整棟樓只有一個房本，所以我們的房源只能長租，不過放心，我們簽的租賃合同效果和買下來差不多是一樣的，就是你的房子。”

“我們公司向產(chǎn)權(quán)方租了31年，咱們就簽20年的租賃合同，剩下10年是贈送的時間。”

出租方顯然是研究過法律的，根據(jù)《民法典》第七百零五條規(guī)定“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效”。

“租期也有5年、10年、15年的，但很少有人選擇。如果您租了3、5年后不想租了，只需要交5000元更名費就可以了，剩下的我們?nèi)マk。”

記者仔細(xì)研究了合同文本，發(fā)現(xiàn)何清沒有明說的是，合同還規(guī)定，如果購房人合同期間想解除合同，那么是需要扣除未使用年限30%的租金作為違約金的，這就不止5000元這么簡單了。

這里同樣也支持租金返利，“如果想投資，我們還能幫著打理返租，20多平方米戶型每月返2500元，30多平方米每月返3500元。”

何清展示的房源價格信息 每經(jīng)記者 趙西嶺 攝

記者在對方提供的“不準(zhǔn)拍照”的資料中看到了和上文素問酒店類似的操作鏈條。

這些工業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)屬于北京御生堂投資集團有限公司，該公司房產(chǎn)出租給了北京恒毅基業(yè)投資管理有限公司（下稱恒毅基業(yè)），而后者又把房產(chǎn)出租給了北京信德惠酒店管理有限公司（下稱信德惠酒店）。

信德惠酒店是項目操作公司，購房人就是和該公司簽訂的租賃合同。

為了核實何清說法的真實性，記者撥通了信德惠酒店的電話，對方表示：“我們沒有在‘賣’工業(yè)園的房子，是在租賃。”

“那租期呢？”

“租期是有3年、5年、10年的。”

“是否存在20年的租期，免費送剩余10年的租期？”

對方堅決否認(rèn)：“沒有，超過20年是不受法律保護的，我們沒有這種操作。”

隨后，記者又聯(lián)系了恒毅基業(yè)，這家公司剛剛于2020年12月1日進行了變更，經(jīng)營范圍也從投資管理、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理等變成了物業(yè)管理、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)咨詢等。

記者按照啟信寶顯示的聯(lián)系電話撥過去，被告知是空號。恒毅基業(yè)目前屬于被限制高消費企業(yè)，目前該公司和于海山、崔雪飛等人有房屋租賃合同糾紛。從判決書來看，操作方式也是“租賃期限為20年……另贈送使用權(quán)30年至2065年7月31日，整體年限到期后，原告無償繼續(xù)使用”，和當(dāng)前操作方式基本相同。

最后，記者聯(lián)系了啟信寶顯示的產(chǎn)權(quán)方北京御生堂投資，在記者亮明身份后，對方還是明確表示：“不知道這個情況，不了解。”

“貴公司有無負(fù)責(zé)接受采訪的人？”

對方表示：“沒有。”

項目整個鏈條上的各方都對此回避，但售樓處依然大張旗鼓地營業(yè)，施工也在寒風(fēng)中熱火朝天地進行。

“沒有產(chǎn)權(quán)”的租售演變

這些擦邊球行為并非個案，記者在調(diào)查中還結(jié)識了一位經(jīng)紀(jì)人小唐，他告訴記者：“我們在朝陽、通州、房山都有項目。”

不過他也透露，他所在公司這些項目都是以租賃形式出售的，沒有產(chǎn)權(quán)可言。

“我們公司其實就是個小團隊，主要業(yè)務(wù)就是出售這樣的商住房，正常的住宅也有，不過很少。”

商改住一直是在政策邊緣游離的存在。

2016年6月3日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，指出“允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。

由此，很多城市也落地出臺相關(guān)配套政策，市場一片向好。

然而不到9個月，2017年3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對商業(yè)辦公類項目用途進行嚴(yán)格管控，并針對在售商業(yè)辦公項目進行嚴(yán)格管理。

公告明確強調(diào)，商業(yè)、辦公類項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。根?jù)公告，企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，不得賣給個人，而個人購買必須滿足兩個條件：一是名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄；二是在京連續(xù)五年繳納社?；蜻B續(xù)五年繳納個人所得稅。

一夜間，北京商改住遍地哀鴻。

2017年5月23日，北京市住建委就3·26發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對商改住房屋銷售做出進一步規(guī)定，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應(yīng)符合政策要求。在政策執(zhí)行前，已取得預(yù)售許可證、有實際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。

即老房老辦法，新房新辦法。而判定新老的標(biāo)準(zhǔn)，就是2017年3月26日之前是否拿到預(yù)售證。

也就是說，3·26之前拿到預(yù)售證的樓盤是可以租售的，而3·26之后才拿到預(yù)售證的樓盤就有了疑問，這個疑問就是拿到建筑開工許可證的還用不用更改項目用途。

也正由此，一些存在打政策擦邊球嫌疑的項目在接下來的時間里屢見不鮮，也多次登上住建委的“黑名單”，被罰款、暫停網(wǎng)簽、注銷備案資質(zhì)等。

事實上，之所以商改住能受到市場熱捧，是因為它的確符合了很多剛需人群的需求。

以北京最大的商住樓盤北京像素為例，較低的單價和較小的面積極大滿足了廣大剛需客的需求。2009年北京像素開盤時均價不到2萬元/平方米，50平方米的開間戶型僅100多萬元，這個價格不到周圍普通住宅的一半。

超級蜂巢項目 每經(jīng)記者 趙西嶺 攝

位于朝陽區(qū)高碑店的超級蜂巢也是個巨型商住項目，兩棟大樓在五環(huán)邊格外打眼。項目2015年開始運營，入市之初頗為火爆，據(jù)運營方介紹，該項目在當(dāng)年“共收到超過1000份入住申請書”。

2020年12月末，《每日經(jīng)濟新聞》記者探訪超級蜂巢時發(fā)現(xiàn)，這里已經(jīng)發(fā)展成了一個巨型租賃社區(qū)，小唐告訴記者：“這里主要以出租為主。”

項目內(nèi)部走廊 每經(jīng)記者 趙西嶺 攝

大堂里的外賣和快遞人員頻繁穿梭進出，每層都是一眼望不到頭的超長走廊，每部電梯都要承載幾十戶租客。

據(jù)小唐介紹：“以前這里是能正常出售的，現(xiàn)在只留下了一些工抵房，只能簽長租合同，目前產(chǎn)權(quán)還剩38年，住房款一次付清。”

記者手記｜套路即風(fēng)險

此次采訪中的一個場景令我難忘。在一處商改住的售樓處，銷售人員許以高額返利，來到這里的大都是老人，他們以為這筆購房款能夠獲利翻倍，但未來等待著他們的或許是血本無歸。

對于工改住地塊上一個房本抵幾十套房的操作，除了震驚，還感嘆于操盤方對于民法典或者說相關(guān)法律文件的熟稔度，合理避開限制，完善自己的營銷說辭。

對買房的執(zhí)念是這種現(xiàn)象的助推器，十幾二十萬元的超低價在如今動輒數(shù)百萬的房價數(shù)據(jù)里確屬清流。但，這是誘惑，更是巨大風(fēng)險。

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記者：趙西嶺

編輯：陳夢妤

視覺：帥靈茜

排版：陳夢妤 馬原