房貸收緊潮從廣東、上海等東部地區(qū)開(kāi)始向西蔓延。 在媒體爆出廣州、深圳、上海等城市“暫?！卑唇屹J款后，鄭州、南昌等中西部城市也陸續(xù)傳出銀行收緊個(gè)人房貸的消息。 1月27日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電多家銀行在西安的支行，獲悉已經(jīng)有銀行隨時(shí)可能暫停個(gè)人二手房貸款辦理，而多數(shù)銀行表示仍能辦理房屋貸款，但因?yàn)榉抠J額度收緊，放款時(shí)間不能保證，可能會(huì)延長(zhǎng)1個(gè)月。 多方觀點(diǎn)均表示此次房貸收緊在預(yù)料之中。 去年底，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），啟動(dòng)對(duì)銀行差別化的房貸“五分檔”控制模式，對(duì)銀行在房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比上采取額度占比“雙管控”。 這被認(rèn)為是房貸領(lǐng)域的“三道紅線”。 而如今政策波及西安，影響面有多大，收緊會(huì)持續(xù)多久，剛需購(gòu)房者又該如何應(yīng)對(duì)？ 交行隨時(shí)可能暫停，農(nóng)行放款時(shí)間延長(zhǎng) “現(xiàn)在沒(méi)有額度，如果你急著放款，那做不了?！苯煌ㄣy行西安某支行工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。 1月下旬，廣州、深圳、上海等城市陸續(xù)爆出房貸額度收緊，有購(gòu)房者去年12月辦理的按揭貸款，至今仍未放款。多家銀行貸款額度緊張，放款時(shí)間明顯延長(zhǎng)。這被一部分媒體描述為“銀行暫停房貸”。 1月26日，隨著額度收緊，工、農(nóng)、中、建四大行廣州房貸利率開(kāi)始整體“漲價(jià)”。 其中，首套房從原來(lái)的LPR+40個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為L(zhǎng)PR+55個(gè)基點(diǎn)；二套房從原來(lái)LPR+60個(gè)基點(diǎn)改為L(zhǎng)PR+75個(gè)基點(diǎn)。調(diào)整后，首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。 同時(shí)，中西部城市如鄭州、南昌也出現(xiàn)了房貸放款時(shí)間延長(zhǎng)的現(xiàn)象。據(jù)《大河報(bào)》報(bào)道，中國(guó)銀行鄭州某支行從今年1月1日起，就開(kāi)始暫停二手房貸款業(yè)務(wù)。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電了包括四大國(guó)有銀行在內(nèi)的多家銀行在西安的支行，目前僅上述交通銀行西安某支行表示“這兩天都沒(méi)額度放了，隨時(shí)都停”，而放款時(shí)間也不確定，“可能年后了?！?中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行西安某支行工作人員也有類似表述，“辦是可以辦，但放款速度就不能保證了。因?yàn)轭~度不在我們這，我們只是支行，人家上面讓放我們才能放。之前可能幾天就放了，現(xiàn)在半個(gè)月一個(gè)月都有可能?！?中國(guó)工商銀行西安某支行個(gè)貸中心工作人員則稱，“現(xiàn)在放款額度比較少，但沒(méi)有說(shuō)不能做，我們還在辦理中?！?其它如民生銀行、招商銀行、西安銀行等則表示，目前仍可正常辦理購(gòu)房按揭。 有中介人員向記者表示，目前，首套房按揭基本不受影響，二手房對(duì)客戶審核比較嚴(yán)格。 今年開(kāi)始的房貸收緊潮 這次全國(guó)多地的房貸額度收緊，多方分析均指向了去年底央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《《通知》。 《通知》明確對(duì)7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。今年1月1日起實(shí)施。 根據(jù)《通知》，第一檔中資大型銀行有7家，包括中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%。第二、三、四、五檔的占比依次減少。 央行數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，比上季末低0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)26個(gè)月回落；前三季度增加4.42萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個(gè)百分點(diǎn)。 北京看懂研究院專家陳濤認(rèn)為，從政策直接影響看，超限機(jī)構(gòu)數(shù)量不多，除個(gè)別機(jī)構(gòu)外，超限機(jī)構(gòu)超限的比例也比較小，金融機(jī)構(gòu)整改壓力不大。但如果從房地產(chǎn)整體政策來(lái)看，作為資金密集型的行業(yè)，原來(lái)限購(gòu)、限交易、限貸政策主要從購(gòu)房交易的流程上和環(huán)節(jié)上進(jìn)行了限制，金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金輸送總量仍較大，特別是個(gè)人住房按揭貸款為個(gè)人購(gòu)房以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金提供了有效支撐。 陳濤表示，在當(dāng)下對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)施集中度管理的情況下，未來(lái)房地產(chǎn)貸款增速基本要與各項(xiàng)貸款增速持平，這從總量上限定了房地產(chǎn)每年新增貸款額度，屬于一種邊際上收緊的狀態(tài)，可能對(duì)部分城市、部分開(kāi)發(fā)商形成較大沖擊。 “當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)處于政策出臺(tái)后的政策調(diào)整和觀望期，金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)本行房地產(chǎn)貸款占比、今年總體信貸投放規(guī)劃以及對(duì)宏觀調(diào)控的分析來(lái)確定房地產(chǎn)貸款的投放量，這可能需要一段時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)，部分機(jī)構(gòu)暫停房貸申請(qǐng)或房貸審批變慢是正常情況。”陳濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。 對(duì)個(gè)人購(gòu)房者影響幾何 根據(jù)wind數(shù)據(jù)，結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)貸款主要包括三個(gè)種類：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、保障性住房開(kāi)發(fā)貸款，截至2020年3季度，個(gè)人住房貸款占比最高，達(dá)到68.8%，占各項(xiàng)貸款余額的比例為19.8%。 華西證券在研報(bào)中指出，相對(duì)于對(duì)公貸款，個(gè)人住房貸款壓降規(guī)模較大，各檔銀行都存在壓降壓力，會(huì)導(dǎo)致商品房銷售受到一定影響。 對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最直接的影響在于，部分銀行發(fā)放房貸的規(guī)模將會(huì)受到限制，如果銀行之前發(fā)放個(gè)人房貸的占比較高，甚至超過(guò)了央行此次規(guī)定的紅線，那么銀行就必須在過(guò)渡期之內(nèi)，逐漸調(diào)整到規(guī)定范圍之內(nèi)，那些房貸占比接近紅線的銀行，以后也必須控制房貸的增長(zhǎng)速度。 所以，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行收緊房貸規(guī)模，會(huì)在一定程度上增加申請(qǐng)房貸的難度。 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，房貸政策收緊對(duì)打壓炒房需求是值得肯定的，但是要防范對(duì)剛需購(gòu)房者的“誤傷”，要進(jìn)一步落實(shí)一些政策細(xì)則，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。“既要有政策的剛性，也要有適度的柔性，這樣政策效果可能會(huì)更好。” 不過(guò)，1月22日，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，上述制度對(duì)按揭貸款影響不大，按揭貸款是非常分散的，無(wú)論是規(guī)模、范圍，在集中度上影響都不大。 肖遠(yuǎn)企進(jìn)一步表示，銀保監(jiān)會(huì)前期與人民銀行一起發(fā)布了對(duì)房地產(chǎn)融資的集中度管理通知，如果說(shuō)銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露金額超過(guò)了凈資本一定的比例，必須采取有關(guān)措施。同時(shí)，我們也密切關(guān)注觀察不同地區(qū)、不同城市房?jī)r(jià)變化的情況，因城施策，與其他部門(mén)和地方政府一起采取相應(yīng)的措施。這些措施都是動(dòng)態(tài)的，根據(jù)各個(gè)地方的情況隨時(shí)調(diào)整。他也表示，監(jiān)管部門(mén)將密切監(jiān)控銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的融資，確保房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。 而根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在西安市場(chǎng)上的調(diào)查，除了上述個(gè)別銀行表示貸款額度受限外，其他多數(shù)銀行僅表示額度緊張，放款較慢，房貸受理仍在正常進(jìn)行。