每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2月1日，據(jù)美國證監(jiān)會消息，優(yōu)客工場將于近日完成上市后第一次股票增發(fā)，公開募集資金2000萬美元，主要用于輕資產(chǎn)管理的大力拓展和SaaS服務(wù)數(shù)字化技術(shù)的進一步研發(fā)等。

優(yōu)客工場董事長毛大慶日前在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示，共享辦公和長租公寓等新業(yè)態(tài)為房地產(chǎn)市場提供了更多可能，建立基于SaaS數(shù)字化不動產(chǎn)軟硬件解決平臺將成來未來趨勢。中國房地產(chǎn)市場野蠻生長的時代已經(jīng)過去，2021年的樓市大概率還是以穩(wěn)為主。

優(yōu)客工場董事長毛大慶 圖片來源：受訪者提供

關(guān)鍵詞1：行業(yè)痛點

近年來，房地產(chǎn)市場有很多新興業(yè)態(tài)出現(xiàn)，例如共享辦公和長租公寓等，這些新業(yè)態(tài)為房地產(chǎn)市場提供了更多的可能，但很多并未形成成熟的商業(yè)模式。

與此同時，商辦市場目前處于下行空間。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，所有主要城市商辦地產(chǎn)均在2020年錄得同比下降。其中4個一線城市中，北京、上海和深圳租金降幅均超過7%。以北京為例，截至2020年底，租金創(chuàng)下連續(xù)八個季度下跌的紀錄。二線城市的全年租金表現(xiàn)也以下行為主，其中降幅排在前兩位的是武漢和天津，分別7.5%和7.7%。

談及這些業(yè)態(tài)，毛大慶表示：“如果僅從企業(yè)階段性發(fā)展角度講，這些新業(yè)態(tài)共同的行業(yè)痛點只有一個，即如何在盈利與規(guī)模之間做到平衡。”

“我調(diào)研了很多單體面積不大、非連鎖式的小項目，包括長租公寓、共享辦公，大都運營得很好。無論從空間自身的用戶體驗感，還是企業(yè)財務(wù)狀況上，都可以實現(xiàn)自造血。”

不過毛大慶認為，空間機構(gòu)一旦將業(yè)務(wù)拓展成連鎖店模式，就勢必有這樣的痛點出現(xiàn)，這是所有連鎖店型企業(yè)都不得不面臨的問題?？偛颗c店面、高流量店面與低流量店面、成熟店面與爬坡期店面……各種維度上的財務(wù)斜坡都會出現(xiàn)。

“但是，作為一個企業(yè)服務(wù)平臺，如果沒有擴張，沒有規(guī)模，也不可能成為今天的樣子，這個行業(yè)現(xiàn)在有很多種稱謂：共享辦公也好、聯(lián)合辦公也好、敏捷辦公也好，都逃不開規(guī)模帶來的辦公體驗。規(guī)模搭建的線上線下平臺，是工作者分享資源、置換價值、鏈接彼此的基礎(chǔ)，是高效敏捷地獲得工作體驗的基礎(chǔ)。”

“因此，再從企業(yè)可持續(xù)增長的角度講，盈利不應(yīng)該、也不會成為行業(yè)痛點，如果一個行業(yè)內(nèi)的絕大部分企業(yè)都處在盈利痛點的困擾下，那這可能就不是一個行業(yè)，而成了一個新經(jīng)濟時代中試錯的樣本化作業(yè)。”

在毛大慶看來，共享辦公真正的行業(yè)痛點一定是在形成規(guī)?；笕绾窝杆俑咝У卮蛲ㄓ脩舴h，同時找出一個拓張成本公式，最大程度降低拓張的邊際成本。

“我們所有的拓張都是為了規(guī)模，一切的規(guī)模都是為了搭建更廣闊的平臺；搭建平臺才能有更好的用戶體驗，用戶體驗好了，我們的企業(yè)才能好。這是所有成功商業(yè)模式的生存邏輯。”毛大慶表示。

關(guān)鍵詞2：輕資產(chǎn)戰(zhàn)略

在規(guī)模和效率之間，作為聯(lián)合辦公空間運營商的優(yōu)客工場給出的答案是“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”。

2020年，毛大慶宣布優(yōu)客工場將向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。他表示：“作為一個企業(yè)服務(wù)平臺，我們尤其對于創(chuàng)業(yè)企業(yè)的生存狀態(tài)及行業(yè)趨勢有著高度關(guān)注，因此在轉(zhuǎn)型過程中，重心都在有意向這一群體用戶傾斜，通過線上化及輕量化兩條新商業(yè)路徑，更有效地觸達并服務(wù)于他們。”

毛大慶表示，輕資產(chǎn)的運行方式可以突破空間業(yè)務(wù)的局限性，尋求更多空間以外的商業(yè)模式。另外還能夠以輸出品牌、空間設(shè)計、建造、管理服務(wù)為主，提升運營效率，創(chuàng)造規(guī)模效應(yīng)，用以保持強勁的增長力。

“當(dāng)我們的整體戰(zhàn)略將全面向輕轉(zhuǎn)向后，開啟更多輕資產(chǎn)項目，連接物業(yè)持有方與入駐企業(yè)，打通商辦物業(yè)上下游鏈條，由此解決樓宇和空間的運營管理和轉(zhuǎn)型升級痛點。”

值得一提的是，在轉(zhuǎn)型前，優(yōu)客工場的商業(yè)模式是基于平臺輻射用戶，通過向用戶提供辦公平臺實現(xiàn)運營與增長。

輕資產(chǎn)運營的難點還在于對標準化的把控。毛大慶告訴記者：“優(yōu)客工場積累了此前數(shù)年的標準化經(jīng)驗。”

去年年中，優(yōu)客工場聯(lián)合其他機構(gòu)共同發(fā)布《優(yōu)客工場運營標準流程手冊》，涵蓋運營標準化管理、招商管理、運營管理、運營財務(wù)管理、社區(qū)管理、增值服務(wù)管理到客戶及其他項目拓展管理。在完善運營的基礎(chǔ)上還構(gòu)建了一個為企業(yè)提供服務(wù)的生態(tài)系統(tǒng)，建立客戶服務(wù)的流程標準與品質(zhì)標準。

“利用標準流程提供高效率的輸出，可以為輕資產(chǎn)管理帶來更高效的運營收益。”毛大慶表示，“在轉(zhuǎn)型后，我們的商業(yè)模式本身就是一個平臺，用戶也成為了平臺的一部分，每一個用戶都成為平臺價值的創(chuàng)造者。”

關(guān)鍵詞3：數(shù)字化服務(wù)

共享辦公領(lǐng)域的價值除卻傳統(tǒng)認知中的物理空間外，有著更多的價值潛藏于服務(wù)之中等待挖掘，同時和輕資產(chǎn)戰(zhàn)略并行的便是服務(wù)賦能的數(shù)字化能力。

毛大慶對此有著清晰的認識，他告訴記者：“2023年，中國寫字樓租賃面積將接近5億平方米，行業(yè)高天花板之下，依舊存在著這樣幾個難題：數(shù)字化程度低、行業(yè)標準化程度低、傳統(tǒng)運營管理成本高、資產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警機制缺失、客戶數(shù)據(jù)無法沉淀、不具備增值服務(wù)能力。”

“我們看到了市場需求，建立基于SaaS數(shù)字化不動產(chǎn)軟硬件解決平臺，構(gòu)建這樣一個不動產(chǎn)的數(shù)字化引擎，具有高效準確的數(shù)字化online運營能力，連接IOT智能設(shè)備，搭建智能場景，不僅使得大規(guī)模連鎖化高效管控成為可能，同時也能為園區(qū)、商業(yè)樓宇、商業(yè)活動場地、長租公寓、停車場等各類不動產(chǎn)進行資產(chǎn)管理增值賦能和軟件+硬件定制化研發(fā)部署。”

毛大慶舉個簡單的例子，在SaaS平臺之下，一個手機就能搞定一切。在智慧化辦公社區(qū)中，可以在手機APP上直接預(yù)定了辦公工位，大大減少了尋找辦公室的時間成本；進門可以通過人臉識別的智能門禁系統(tǒng)，用辦公室藍牙鎖也能最大限度保證公司的安全性能；平時接待客戶可以使用智能訪客系統(tǒng)、會議室線上預(yù)約功能，這讓團隊只需要專注于自己的工作，其他的都交給了這個智慧化社區(qū)去解決。

記者注意到，優(yōu)客工場在1月25日宣布，基于中國市場對SaaS服務(wù)和IoT解決方案需求的日益增長，對旗下的科技公司希遇科技（為樓宇資產(chǎn)管理提供整體解決方案）進行追加投資，本次投資后優(yōu)客工場持有希遇科技股權(quán)比例由51%增加至53.2%。

談到2021年整體房地產(chǎn)市場的發(fā)展，毛大慶認為，“土地政策、城市化進程、貨幣政策都是影響房地產(chǎn)趨勢的重要因素，但根本決定性的政策還是國家的房地產(chǎn)政策。最近我了解到，住建部的座談會上部署的一些工作，從這里可以看出今年房地產(chǎn)趨勢的一些端倪。”

“首先，國家依然在堅持‘房住不炒’的大原則，所以任何拿房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟的手段在現(xiàn)時已經(jīng)不適用了；其次，根據(jù)這個原則，調(diào)控政策不會有大的變動，只存在微調(diào)的可能性；第三，在住房保障方面，國家依然會給出一些可操作性很強的政策。也就是說，保障房建設(shè)方面，包括共產(chǎn)房、經(jīng)適房的力度會適度加大。”毛大慶表示，中國房地產(chǎn)市場野蠻生長的時代已經(jīng)過去，2021年的房地產(chǎn)市場大概率還是以穩(wěn)為主。

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封面圖片來源：受訪者提供