每日經(jīng)濟新聞 2021-03-21 23:13:01
◎只有土地價格保持穩(wěn)中有降,而且土地供應(yīng)量增加,才會傳導(dǎo)到房價穩(wěn)定和不大幅上漲。
◎房地產(chǎn)融資管控還是比較嚴(yán)格。
每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 陳夢妤
“2021年整體房地產(chǎn)市場大致可以做出的判斷是,各方是要朝著穩(wěn)定的方向去努力的。”
日前,《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹,其表示,大致可預(yù)計房地產(chǎn)融資管控還是比較嚴(yán)格,房企面對的融資壓力比2020年還要大。
中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任 秦虹 每經(jīng)記者 韓陽 攝
2021年度政府工作報告中,對房地產(chǎn)市場的要求依舊是房住不炒,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。”
秦虹向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示:“今年的房地產(chǎn)市場,按照中央要求肯定是保持穩(wěn)定。中央定了調(diào),所以各個地方都要向穩(wěn)定這方面去努力,這是大家努力的方向。各方朝著穩(wěn)定去努力,就有可能達(dá)到這個目標(biāo)。”
秦虹表示,大致可以預(yù)計房地產(chǎn)融資管控還是比較嚴(yán)格。房企融資壓力應(yīng)該是有的,因而面對的壓力會比2020年還要大。
但宏觀面還是向好的,秦虹表示:“中國的城鎮(zhèn)新增常住人口從1995年開始每年超過1000萬,2019年是1500萬。按照國家大的部署,到2025年城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%。這五年,我們還可以確定每年新增常住人口超過1000萬。人口的增長、經(jīng)濟的增長,同時全球目前資金寬松,這是房地產(chǎn)發(fā)展外部環(huán)境依然保持良好的重要基礎(chǔ)。”
2021年初,媒體報道將有22個重點城市將試行“兩集中”土地出讓制度,也即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動,2021年住宅招拍掛不超過三次。
秦虹表示,該政策雖然近期能夠影響到土拍市場,但市場的最重要因素還是土地供應(yīng)量。
“如果只是拍地方式變化,土地的供應(yīng)沒有上升,甚至還下降了總量,那么對地價的影響就會非常有限。只有各個地方集中拍地,同時供地總量能夠有比較明顯的增加,才會影響到土地價格,保持平穩(wěn)甚至穩(wěn)中有降。只有土地的價格保持穩(wěn)中有降,而且土地供應(yīng)量增加,才會傳導(dǎo)到房價穩(wěn)定和不大幅上漲。”
秦虹認(rèn)為,2020年國內(nèi)一部分城市出現(xiàn)了房價上漲,根本原因還是供求關(guān)系不平衡。一些城市連續(xù)多年每年新增幾十萬人口,但城市的土地供應(yīng)和房屋供應(yīng)沒有增加,這種供求關(guān)系決定了一些城市房價出現(xiàn)上漲,土拍價格也是一樣的道理。
近些天,有種觀點認(rèn)為,美國在大面積增發(fā)貨幣,因為世界經(jīng)濟彼此關(guān)聯(lián),從而將抬升國內(nèi)房價。
秦虹表示,美國房價上漲的確是因為貨幣增發(fā):“2020年美國房價上漲了11%,而且是在疫情那么嚴(yán)重,經(jīng)濟沒有復(fù)蘇的情況下上漲了11%,自然是量化寬松的結(jié)果。”
“但美國的貨幣量化寬松是否會影響到中國,我認(rèn)為這是兩個概念,因為每個國家的貨幣政策影響的是其本國的資產(chǎn)價格。”
“中國在2020年為了應(yīng)對疫情,也有適度寬松,例如M2在2018、2019年的增長速度都維持在個位數(shù),但2020年達(dá)到兩位數(shù)。不過中國的量化寬松和美國相比還是比較謹(jǐn)慎的,是非常有限度的,況且中國政府是嚴(yán)禁貨幣流向房地產(chǎn)市場的。”
另外秦虹表示,貨幣量對房價的影響也是不平衡的。
“我研究了300個城市的房價與M2的相關(guān)性,差別非常大。有的城市相關(guān)性很高,比如4個一線城市、長三角地區(qū)。有一些城市正相關(guān),但相關(guān)性并不高。比如說我們研究了海南各個城市的房價,與M2有正相關(guān)性,但相關(guān)性很弱,這體現(xiàn)了海南這個地方的房價資源支撐特點。還有一些城市是負(fù)增長,貨幣越增發(fā)房價越下跌。所以這已經(jīng)出現(xiàn)了很大的變化,對開發(fā)企業(yè)未來選擇投資,精準(zhǔn)研判市場需求挑戰(zhàn)更大,需要更加細(xì)化。”
秦虹還介紹了都市圈內(nèi)房價的關(guān)聯(lián)性。
有三種情況:一是核心城市和周邊城市房價關(guān)聯(lián)度非常高,同漲同跌;二是一部分城市為單向相關(guān),只是核心城市對周邊城市有影響,沒有逆相關(guān);三是一部分核心城市和周邊城市之間的房價沒有什么關(guān)系,各自漲跌。
正在成長型的都市圈,雙向相關(guān)性特別大;比較成熟的都市圈基本上都是單向相關(guān);培育型(還沒有成熟型)的都市圈城市之間的房價幾乎沒有關(guān)聯(lián)。這與房地產(chǎn)未來的投資選擇,以及開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)都有非常直接的關(guān)系。
封面圖片來源:每經(jīng)記者 韓陽 攝
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