每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 畢華章

實在沒想到，一篇寫“2020年銀川房價漲幅全國第一”的文章，竟會讓不少榆林網(wǎng)友“意難平”。

畢竟在他們的印象中，過去一年榆林房價的漲幅才著實驚人，如西沙、開發(fā)區(qū)等區(qū)域的大多數(shù)新房價格就是在去年一舉跨過了萬元門檻，周邊區(qū)縣跟著普漲，有的項目一房難求，甚至要求全款優(yōu)先。

正如幾年前的西安一樣，熱度空前。

各種聲音眾說紛紜：高地價、城棚改、供不應求、開發(fā)商炒作……

榆林主要領導甚至主持專題會議，強調(diào)堅決打擊捂盤惜售、虛抬房價、投機炒房等不法行為。

過去這一年，榆林房地產(chǎn)市場到底發(fā)生了什么？這個GDP超過蘭州、銀川、西寧等西部省會，經(jīng)濟冠絕“呼包鄂榆城市群”的城市，樓市為何如此“瘋狂”？未來榆林的房價又將何去何從？

粉巷財經(jīng)（ID：nbdfxcj）趕赴榆林，期望找到答案。

現(xiàn)象：房價漲幅明顯，部分區(qū)縣均價過萬 

3月15日，榆林遭遇了十年不遇的沙塵天氣，灰黃的沙塵遮天蔽日，榆林全市中小學、幼兒園緊急放假，路上行人匆匆。

但這仍不能打消一些榆林人的購房意愿，建榆路上，天地源·丹軒坊項目仍有人來看房、簽協(xié)議，幾位中年人用濃重的陜北口音與置業(yè)顧問討論，是參與“老帶新”返利劃算還是找關系打折劃算。

即使這里的房子幾乎已經(jīng)在去年銷售一空，只剩十幾套178㎡的大戶型等著清盤。

再往北，文昌·泰安里、領航·君宸等項目也都是類似狀態(tài)，只剩一些低層的大戶型做最后的掃尾。

因為這些項目都在建榆路附近，又在去年幾乎同期開盤，且全部銷售火爆，被一些地產(chǎn)從業(yè)者合稱為“建榆七子”。

建榆路上一家中介人員至今都記得去年的瘋狂，“這些項目，如果不是托關系或者全款優(yōu)先，開盤很難買到心儀的房子。”

但幾乎也是在榆林樓市接近癲狂的同時，去年9月29日下午，榆林突然召開房地產(chǎn)市場調(diào)控專題會議，榆林主要領導直言不諱，一段時間以來，榆林房地產(chǎn)市場升溫過快，房價上揚幅度較大，超出了社會心理預期，群眾反響強烈……

榆林西沙某在售樓盤案場〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

的確反響強烈。

一位自稱畢業(yè)后回榆林工作的經(jīng)濟學專業(yè)大學生在地方領導留言板上寫道，“（榆林）棚改導致房價過高，上一波民間的次貸危機還沒有消化，新一波高額的房價又在沖走我們農(nóng)民家庭的積蓄。”

這位大學生發(fā)問，榆林經(jīng)濟下一步何去何從？言辭懇切。

事實上，關于榆林房價過高的討論從四五年前就開始了，那也是西安房價開始飆漲的時間。

榆林當?shù)氐陌傩諉栒W(wǎng)上，關于榆林房價過高的吐槽最早可追溯到2017年。當年7月一位讀者留言，“從去年開始，榆林的房價一路攀升，新開盤的樓盤價格高昂，剛賣完就在網(wǎng)上、房產(chǎn)中介處高價轉(zhuǎn)讓，說明炒房現(xiàn)象嚴重。房子是用來住的，不是炒的，希望市里出臺政策抑制房價虛高，打擊炒房行為，讓需要的人能買得起房。”

當時回復這個留言的是榆林市物價局，核心意思是，“商品房價格實行市場調(diào)節(jié)價。”

這些年，西安房價漲，榆林也跟著漲，但因為不在國家70城監(jiān)控范圍內(nèi)，或許除了榆林本地人，很少有人注意到榆林房價的變化。

這一切，在2020年有了轉(zhuǎn)折，榆林一些縣區(qū)新房均價過萬，直接刺激了部分榆林剛需一族的神經(jīng)。

榆林市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年，榆林市商品房銷售面積186.64萬平方米，同比增長75.1%，商品房銷售額124.07億元，同比增長99.4%；2020年，榆林市商品房銷售面積245.83萬平方米，同比增長31.7%，商品房銷售額180.06億元，同比增長45.1%。

以此計算，2019年榆林商品房均價為6647.56元/平方米，2020年則漲到了7324.57元/平方米，漲幅超過10%。

而具體到住宅價格，安居客數(shù)據(jù)顯示，榆林市新房均價從2020年5月開始快速上漲，之后長期維持在8000以上。而具體到榆陽區(qū)，去年6月均價直接破萬，從8573元/㎡上漲到10362元/㎡。

個別項目的均價甚至超過1.6萬。

一位榆林購房者告訴粉巷財經(jīng)，“榆林房價直線上漲，老百姓壓力很大。”

原因：土地、人口與“炒房” 

為什么榆林房價近些年突飆猛進，以至于讓很多購房者不得不在地方網(wǎng)絡問政平臺呼吁政府介入。

有當?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者認為，是土地供應緊張，新房項目推貨不足，打破了供需平衡。

先看土地，根據(jù)中指研究院土地云的監(jiān)控數(shù)據(jù)，2016年榆林宅地供應36宗，成交23宗，2017年17（成交）/37（供應），2018年54/70，2019年25/45，2020年46/62。

也就是說，大趨勢是供地逐漸增加，但個別年份偏緊。

從需求端來看，榆林經(jīng)過了2016-2019年大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，由此帶來的購房需求空前。

其次，榆林中心城區(qū)人口的增加，擴大了熱點區(qū)域的需求規(guī)模。此前榆林提出目標，到2021年中心城區(qū)人口爭取達到100萬人，但2015年榆林中心城區(qū)才只有65萬人。

6年時間增加35萬人，相當于每年增加近6萬人。

粉巷財經(jīng)查了一下榆林全市常住人口數(shù)量，也才340多萬人，每年只增加不到1萬人。

也就是說，在總體人口規(guī)模增長有限的前提下，要實現(xiàn)中心城區(qū)人口跨越式增長，必然需要大量周邊郊縣人口進入榆林中心城區(qū)。

圖片來源〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

榆林高新區(qū)陽光城·璞悅一位佳縣籍置業(yè)顧問稱，榆林市區(qū)人口不多，但主要是周邊縣城購買力強大，前幾年北六縣購買潮過后，近兩年南六縣如佳縣、綏德等也展現(xiàn)出強大購買力。“我們好多同學，哪一個在榆林沒房子。在佳縣上班，在榆林買房，一來是為了以后娃娃教育，再者就是周末能來榆林住。”

因此，中心城區(qū)也是榆林過去幾年房地產(chǎn)市場最火熱的區(qū)域。

當然，一些榆林市區(qū)的富裕階層也是強大購買力，即使他們早年已經(jīng)在西安投資置業(yè)，但因為工作或家庭原因，仍愿意在榆林繼續(xù)“買買買”。

“榆林人不只說西安有房，榆林也必須有房，我們這買疊拼、洋房的太多了，哪一個西安沒房。前幾天買疊拼的，曲江就有三套房，榆林就是他的根據(jù)地嘛，大部分時間還在這。”上述置業(yè)顧問表示。

最后一點，也是被榆林當?shù)刭彿空弑г棺疃嗟模床糠珠_發(fā)商捂盤惜售，中介加價炒房。

一位當?shù)刭彿空弑硎?，他去年看中了西沙一新建樓盤的大戶型產(chǎn)品，但選房時他看中的樓層全部售罄，只剩頂樓或一層，無奈只能放棄。

但不久后，他就在中介那里看到了有心儀戶型及樓層的房子，中介加價2-6萬轉(zhuǎn)讓房源，并保證能更名。

有置業(yè)顧問稱，“去年找關系最厲害的就是本地開發(fā)商的項目，而且好多找一般關系的還被刷下來了，比如案場經(jīng)理的關系都被刷了，都得找（公司）大領導。”

而這種現(xiàn)象不僅影響了市場公平，更擾亂了市場秩序，一些中介囤房之后加價出售，實際上是變相炒房，讓市場更加不理性。

去年榆林房地產(chǎn)市場調(diào)控專題會議也提出，要堅決打擊捂盤惜售、虛抬房價、投機炒房等不法行為。

未來：留住人才，讓榆林買房不用再找關系

3月9日，仍有網(wǎng)友在百姓問政平臺上發(fā)問，“榆林房價什么時候能穩(wěn)定？”

榆林市住建局回復：

“針對我市商品房價格上漲問題，市政府專門印發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，并對各相關部門在房地產(chǎn)調(diào)控工作中所承擔的職責進一步明確。

下一步，我局將按照《意見》精神，結合自身所承擔的職責，借助現(xiàn)代信息化手段提高市場監(jiān)管能力，確保我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

此外，粉巷財經(jīng)注意到，榆林市住建局正在招標采購的新建商品房預售管理系統(tǒng)。

如果最終能像西安一樣，實行商品房意向登記，確認每名購房者的信息和資格，對于意向登記超過房源數(shù)的項目，采取公開透明的搖號方式，有助于打擊可能存在的炒房現(xiàn)象。

榆林市住建局房地產(chǎn)市場管理科一位工作人員表示，預售系統(tǒng)正在招標，可能一個月左右會上線，上線后會對市場起到規(guī)范作用。

當然，除了預售系統(tǒng)，穩(wěn)定榆林樓市，還應多措并舉，這方面西安很多經(jīng)驗值得借鑒。

當年西安開發(fā)商流行“全款優(yōu)先”的時候，也有不少剛需族上網(wǎng)投訴，金輝世界城選房突然終止成為拐點，隨后西安開始實行搖號政策。

后來越來越多的規(guī)范措施開始實行，包括對搖號的公證程序，公開透明進行意向登記，嚴格開發(fā)商取得預售證的條件等，市場亂象逐漸得到糾正，才給了愿意來西安落戶安家的人信心。

榆林建榆路上一處房地產(chǎn)廣告〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

近些年榆林也在通過各項激勵政策吸引人才。文章開頭提到的大學生，正是在外求學后回到家鄉(xiāng)的典型人才，他們才是榆林未來發(fā)展的希望。

但如果因為樓市亂象讓這些人才重新用腳投票，不就有些得不償失了嗎？

打擊榆林樓市亂象迫在眉睫，更關系城市未來。榆林市去年召開的房地產(chǎn)市場調(diào)控專題會議及時且必要，目前看已經(jīng)見效。

上述中介稱，現(xiàn)在中介基本都不太敢加價炒房了，一是政府管控趨嚴，大力整治，其次，大開發(fā)商的項目更名比較困難。

粉巷財經(jīng)注意到，一些地產(chǎn)項目會在案場明確表示堅持“不更名”“不換房”“不退房”的原則，不予辦理非直系親屬的更名手續(xù)。

但也有項目置業(yè)顧問表示，“咱們這邊不用找關系，但如果你有特別硬的關系，你開個口比不開口強。”

所以，既然還有空子，那就要繼續(xù)加強對違規(guī)行為的處罰力度，讓開發(fā)商、中介不能違規(guī)，不敢違規(guī)。同時，政府還要拿出更多手段調(diào)控榆林樓市，如金融、土地、財稅等手段精準調(diào)控，保證供需平衡。

唯有此，榆林的房價才能穩(wěn)，“房住不炒”才能落到實處。

對于是否還有更多維護榆林房地產(chǎn)市場穩(wěn)定舉措的問題，粉巷財經(jīng)曾前往榆林市住建局采訪，該局房地產(chǎn)市場管理科工作人員表示，希望能在預售系統(tǒng)上線后再做回復。

315剛剛過去不久，相信榆林購房者和我們每個人都一樣，期望一個公平公開健康的房地產(chǎn)市場。

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