每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年的上市企業(yè)年報季，物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為鎂光燈下的明星。

截至3月31日，40家港股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中除鑫苑服務(wù)外，其余39家均已發(fā)布2020年度業(yè)績報告，行業(yè)整體呈現(xiàn)出“業(yè)績漲勢迅猛”和“年度目標(biāo)制定激進(jìn)”兩大共性。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，39家已公布業(yè)績的港股物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2020年營收平均增長超過50%，其中世茂服務(wù)以101.9%的增速領(lǐng)跑整個行業(yè)；碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、雅生活、時代鄰里等增速均超過60%，僅彩生活一家出現(xiàn)了下滑。

值得注意的是，在業(yè)績增長的同時，物企對規(guī)模仍有較高訴求，高業(yè)績計劃、加速擴(kuò)張是被提及最多的關(guān)鍵詞。為保障目標(biāo)的實現(xiàn)，收并購、外拓等成了最有效的方式，盡管這種方式或?qū)⒂绊懳锲蟮奈磥砝麧櫬省?/p>

業(yè)績增長迅猛

縱觀今年物企年報，業(yè)績大幅增長顯然已成為行業(yè)共性。特別是2020年剛上市的物企，如恒大物業(yè)、世茂服務(wù)、華潤萬象生活、金科服務(wù)等交出的首份年報數(shù)據(jù)尤為受關(guān)注。

如恒大物業(yè)2020年實現(xiàn)營業(yè)收入105.09億元，同比增43.31%；凈利潤26.47億元，同比增184.32%；現(xiàn)金余額126.04億元，同比增1742.69%。世茂服務(wù)2020年實現(xiàn)營業(yè)收入50.26億元，同比增長101.9%；歸母凈利潤則達(dá)6.93億元，同比增長80.2%。金科服務(wù)2020年營收33.59億元，同比增長約44.3%；凈利潤約6.33億元，同比增長69.1%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，39家已公布業(yè)績的港股物企，2020年營收增速基本維持在50%以上，其中世茂服務(wù)以101.9%的增速，領(lǐng)跑整個行業(yè)；碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、雅生活、時代鄰里等增速均超過60%。

不過，值得注意的是，在整個行業(yè)一片漲幅聲中，物業(yè)領(lǐng)域最早上市的彩生活卻成了其中的唯一的“異類”。2020年，彩生活營收35.96億元，同比下滑6.4%；毛利12.08億元，同比下滑10.9%。“我們減少了一些比較低效益的項目，造成了一定的收入下降。”彩生活董事會主席兼首席執(zhí)行官潘軍解釋稱，“但這一部分收入的下降，也減少了我們的虧損。”

物企業(yè)績的持續(xù)向好，也引來資本市場的追捧。中指院數(shù)據(jù)顯示，上周（3月22日~28日）雖然港股整體表現(xiàn)低迷，恒生指數(shù)累計下跌2.26%，收于28336.43點，但在港上市的20家物業(yè)服務(wù)企業(yè)股價卻出現(xiàn)逆市上漲，平均上漲2.0%?？偝山涣颗c前一周相比漲幅明顯，中海物業(yè)，綠城服務(wù)，宋都服務(wù)均收獲20%以上漲幅。

同樣在上周，碧桂園服務(wù)也收獲了18.7%的漲幅，總市值超越母公司碧桂園，截至今日（4月1日）收盤，其最新市值為2340億港元。此外，目前市值超過母公司的物企除碧桂園服務(wù)外，還有金科服務(wù)和綠城服務(wù)。

從市值規(guī)模來看，目前碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活3家物個市值超過千億港元，金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等13家物企躋身百億港元陣營，其余物企的則在百億港元以下。

對此，中指研究院中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，物企市值規(guī)模的攀升主要是資本市場對物業(yè)行業(yè)的認(rèn)可度進(jìn)一步提升，隨著市場空間的拓展、服務(wù)模式的多元化，以及政策的大力支持，資本對于物業(yè)行業(yè)的熱情將進(jìn)一步增加。但不同公司的估值也出現(xiàn)一定程度的分化，整體來看，目前資本市場偏愛在管規(guī)模大、經(jīng)營業(yè)務(wù)廣泛的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

加大規(guī)模擴(kuò)張

在業(yè)績大幅上漲的同時，2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)的擴(kuò)張步伐進(jìn)一步加大，高業(yè)績計劃、加速擴(kuò)張成為今年眾多物企業(yè)績會上管理層口中的高頻詞匯。

以穩(wěn)坐“第一上市物企”的碧桂園服務(wù)以例，2020年營收同比增61.7%至156億元，其管理層在業(yè)績會上表示，將力求2021年到2025年5年內(nèi)達(dá)成“千億營收”目標(biāo)，收入和利潤實現(xiàn)年復(fù)合增長率50%以上的增長。

對于“5年1000億”的目標(biāo)，碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書黃鵬“非常有信心”。在碧桂園服務(wù)的管理層規(guī)劃中，千億營收將被拆分成幾個子目標(biāo)，其中基礎(chǔ)物管服務(wù)會近500億元，增值服務(wù)會有接近300億元營收，商業(yè)和商寫將成立獨立事業(yè)部和子公司營收突破150億元，另外城市服務(wù)也會突破200億元。

為實現(xiàn)上述目標(biāo)，碧桂園服務(wù)密集進(jìn)入相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，如完成對環(huán)衛(wèi)行業(yè)龍頭公司滿國及東飛的收購，以及對文津國際保險經(jīng)紀(jì)公司、城市樓宇電梯海報運營商城市縱橫的收購。今年2月底，更是以49.64億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)71.17%股份，開啟物業(yè)行業(yè)大整合時代。

此外，中海物業(yè)、雅生活的擴(kuò)張計劃同樣驚人。

中海物業(yè)行政總裁兼執(zhí)行董事楊鷗在業(yè)績會上稱，中海物業(yè)的外拓力度正在加大，在其“十四五”規(guī)劃中明確提出內(nèi)生和外拓要達(dá)到1比1的戰(zhàn)略目標(biāo)，在管面積規(guī)模未來5年復(fù)合增長率不低于30%，到“十四五”末預(yù)計增長3.7至3.8倍。具體而言，以目前1.82億平方米的在管面積基數(shù)來看，則第三方項目每年新增需要在6400萬平方米以上。然而，中海物業(yè)在2020年新增超3000萬平方米的在管面積中，獨立第三方約為704萬平方米，關(guān)聯(lián)方輸送2386萬平方米，內(nèi)生與外拓約為3:1。

雅生活服務(wù)對打造資本平臺的渴望更加強烈。“雅生活將保持高速增長，收入規(guī)模會增長40%以上，三年翻兩番。”雅生活管理層稱，希望雅生活市值能到千億元，并通過對創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈的投資，孵化出新的千億產(chǎn)業(yè)平臺。

而去年底剛上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如恒大物業(yè)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)等，對規(guī)模同樣有著強烈的渴望。恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理胡亮在業(yè)績會上表示，“2021年恒大物業(yè)在管面積目標(biāo)要突破6億平方米，力爭成為全球規(guī)模最大的物業(yè)管理公司。”

金科服務(wù)則提出營收“五年十倍”的計劃，要做大城市密度，做大西部第一。2021年在管面積將有不少于8000萬平方米的增長，2022年和2023年每年的在管面積的增長不低于1億平方米。未來的規(guī)模增長主要來自于母公司交付、外拓和收并購。

高速的增長目標(biāo)僅靠母公司輸血式的供給難以支撐，關(guān)鍵還是收并購和外部拓展。如雅生活服務(wù)，未來來自股東的面積增長將占20%~30%，而來自市場拓展的驅(qū)動則希望每年合約面積增長60%~70%；2021年，時代鄰里仍會堅持以自主拓展為主、收并購為輔的戰(zhàn)略，并計劃至少有一半的規(guī)模增長通過自主拓展獲得

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年物業(yè)行業(yè)“跑馬圈地”式擴(kuò)張異常激烈，年內(nèi)有效并購案例超70宗，并購金額近百億元。2021年以來，物業(yè)收并購進(jìn)一步加速，如碧桂園服務(wù)49.64億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)、合景悠活以13億元收購雪松智聯(lián)80%的股權(quán)、恒大物業(yè)以15億元總對價收購寧波雅太酒店物業(yè)100%股權(quán)、龍湖集團(tuán)12.73億元收購億達(dá)物業(yè)，這4起收并購總資金已達(dá)90.37億元，已占到去年物業(yè)行業(yè)并購總金額的90%以上。

時代鄰里董事會主席白錫洪在業(yè)績會上表示，當(dāng)下物業(yè)服務(wù)行業(yè)剛開始進(jìn)入資本市場，未來無論是具有規(guī)模、速度亦或是跨行業(yè)的收并購和合作，將成為新常態(tài)。

牛曉娟表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積的擴(kuò)張以及多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的拓展自然帶來了營收的增長，這主要是由兩方面原因造成的。一是整體市場規(guī)模的擴(kuò)大，即全國市場對于物業(yè)服務(wù)的規(guī)模以及服務(wù)質(zhì)量要求不斷提升；二是市場集中度的提升，已上市公司基本都是規(guī)模較大的物業(yè)企業(yè)，這些企業(yè)擴(kuò)張的速度通常要快于市場的擴(kuò)張速度和中小物業(yè)企業(yè)擴(kuò)張的速度。

行業(yè)毛利率下滑

盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)的規(guī)模擴(kuò)張讓行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，資本市場對整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)也十分看好，但受制于第三方收并購標(biāo)的影響，物企毛利率的下降也是不爭的事實。

作為2020年的收并購大戶，2020年藍(lán)光嘉寶服務(wù)毛利率由36.2%下降至35.7%。其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利率下降1.2%，咨詢服務(wù)毛利率下降1.1%。對此，藍(lán)光嘉寶服務(wù)方面表示，主要是由于收購公司的毛利率相對較低所致。

中海物業(yè)2020年毛利率下滑至18.3%，創(chuàng)近5年來最低值。2016年毛利率從20.62%升至24.82%，此后從2017年開始毛利率連年下滑。對此，中海物業(yè)將原因歸結(jié)為直接經(jīng)營成本增幅高于收益增長速度。

再如世茂服務(wù)，去年發(fā)起9起收并購及市場拓展動作，在管面積升至1.46億平方米，其中來自獨立第三方的在管面積占比增至64.8%，但整體毛利率較上一年下滑2.3個百分點至31.4%。世茂服務(wù)在年報中表示，“對于所收購公司和新承接的項目在收購之初，毛利率水平普遍較低，整合也需要一定時間，從而導(dǎo)致年內(nèi)毛利率下降。”

就算是全年僅發(fā)生一起收并購的保利物業(yè)，2020年的毛利率表現(xiàn)也相對遜色，為18.7%，同比下降1.6個百分點。保利物業(yè)旗下?lián)碛形飿I(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，年內(nèi)除物業(yè)管理服務(wù)毛利率保持在14.2%外，其余兩項業(yè)務(wù)均出現(xiàn)下滑，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率同比下滑0.2個百分點至20.1%，社區(qū)增值服務(wù)同比下滑10.4個百分點至30.3%。

但另一方面，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍維持了較高的毛利率水平。如綠城服務(wù)2020年毛利率為19.0%，較2019年全年的18.0%增加了1個百分點；新城悅服務(wù)2020年毛利達(dá)到8.8億元，同比增長約46.8%，毛利率升至30.7%；金科服務(wù)2020年毛利同比增加約56.9%至9.97億元，毛利率同比增加2.4個百分點至29.7%。

牛曉娟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了毛利率負(fù)增長或毛利潤率下降的情況，可能是以下三方面的原因造成的：一是在規(guī)?？焖贁U(kuò)張的過程中直接成本沒有控制好，沒有充分實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)成本的增長快于營業(yè)收入的增長；二是可能在新業(yè)態(tài)、新業(yè)務(wù)拓展的過程中投入過大，暫時無法帶來相應(yīng)的收入，從而拉低了公司整體的毛利水平；三是受到物價上漲、勞動力成本提高的原因，物業(yè)公司的成本也水漲船高，但部分物業(yè)企業(yè)住宅業(yè)態(tài)占比較高，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營收占比較大，同時面對市場價格剛性，因此毛利率有所下降。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)