2020年是禹洲兌現(xiàn)目標的一年，首次跨入千億陣營，年報成績單也格外引人關(guān)注。

3月30日，禹洲集團發(fā)布2020年業(yè)績報告。報告顯示，禹洲實現(xiàn)合約銷售金額1049.67億元，同比增長39.74%；合約銷售面積為626.46萬平方米，合約銷售均價約每平方米1.68萬元，同比上升10.9%。

銷售金額提升的同時，禹洲主動進行債務(wù)管理，堅持去杠桿，目前在手現(xiàn)金流充裕，經(jīng)營安全性進一步提升。

梳理公告來看，目前禹洲資金充裕，現(xiàn)金及銀行結(jié)余為344.69億元，預(yù)收賬款同比增長1.64倍，收入增幅未來可期；現(xiàn)金短債比接近2倍，凈負債比率為85.80%，兩項指標均穩(wěn)居綠色檔位；剔除預(yù)收款之后的資產(chǎn)負債率約為77.92%，對比2020年中期水平下降1.91個百分點，“三條紅線”全面達標在望。此外，禹洲境外美元債加權(quán)平均年限長達3.0年，領(lǐng)跑同業(yè)。

2020年對于禹洲來講是具有里程碑意義的，首進千億陣營，地產(chǎn)股份更名禹洲集團，正式啟動深圳總部。而“上海+深圳”雙總部的啟動，意味著禹洲從長三角單核跨越為長三角+大灣區(qū)雙核驅(qū)動，這也是其上市后第二個十年戰(zhàn)略布局落地的重要動作之一。

精準布局、區(qū)域深耕效果顯現(xiàn)，總體運營2021年未受影響

2020年，禹洲實現(xiàn)合約銷售金額1049.67億元，同比增長39.74%；合約銷售面積為626.46萬平方米。

在禹洲的銷售結(jié)構(gòu)中，長三角區(qū)域全年銷售金額占比超過60%，達646.4億元。其次分別為海西經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域、華中區(qū)域、大灣區(qū)區(qū)域及西南區(qū)域，銷售金額分別達196.7億元、117.5億元、35.3億元、28.5億元，25.2億元。

646.4億元，是禹洲上市后第一個十年精準布局，單核跨越深耕長三角區(qū)域的戰(zhàn)果。據(jù)年報數(shù)據(jù)披露，在長三角地區(qū)如蘇州、合肥，禹洲城市公司銷售金額已突破百億，而上海、南京兩地，憑借著禹洲深耕區(qū)域市場多年的努力，即將成為下個銷售突破百億的城市公司。

2020年年報發(fā)布以來，多數(shù)房企毛利率出現(xiàn)了不同程度的下滑。毛利率下行已是行業(yè)普遍趨勢。同樣，剛剛跨到千億陣營的禹洲也并未跳出增收未增利的普遍現(xiàn)象。2020年，禹洲歸屬公司擁有人凈利潤約1.17億元，毛利率降至4.61%。

公告披露，毛利率波動主要受到若干項目所在地的限價政策的影響而導(dǎo)致微薄毛利率情況；以及主要位于蘇州、揚州及合肥的結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)而釋放公允值調(diào)整，涉及資金共計7.39億元，剔除以上非現(xiàn)金調(diào)整后，毛利率為18.19%。

對于此次歸母凈利潤下滑，禹洲集團回應(yīng)稱：“利潤下降主要受到兩方面因素影響：一是受新冠疫情影響，若干物業(yè)項目的開發(fā)進度及物業(yè)交付延期，導(dǎo)致收入及利潤遞延確認，及毛利率減少。其次，是物業(yè)項目的售價低價預(yù)期。”

“禹洲的總體運營在進入2021年后并沒有受到影響”，禹洲集團管理層解釋道，因確認收入為非現(xiàn)金流項目，并不影響集團整體營運表現(xiàn)和現(xiàn)金流狀況，截至目前，公司本身的運營、財務(wù)方面一切正常。

對此，國泰君安國際近日表示禹洲由于受到2020年新冠疫情的影響，若干物業(yè)項目的開發(fā)進度及物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入及利潤遞延確認，預(yù)計禹洲集團的收入和利潤將在2021年反彈。

長三角+大灣區(qū)雙核驅(qū)動助力穩(wěn)健睿行

研究機構(gòu)和管理層做出上述論斷，是基于禹洲目前在一二線城市擁有的優(yōu)質(zhì)土儲和上市后的第二個十年“雙核”戰(zhàn)略布局。

2020年，禹洲通過公開招拍掛、收并購等方式，以極具吸引力的價格在上海、成都、武漢、重慶、合肥、蘇州、無錫、揚州和寧波等城市斬獲18幅優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積約2,847,431平方米，以上新增項目全部位于一二線城市。

從全國來看，截至2020年12月31日，禹洲土地儲備總可供銷售建筑面積約2,310萬平方米，177個項目，分別分布于六大都市圈共38個城市，平均樓面成本約為每平方米人民幣6,876元，足以滿足集團未來三至四年的發(fā)展需求。

距其首次提出“千億目標”，禹洲僅耗時四年便完成了跨越。從2013年首次突破百億到2020年的千億跨越，禹洲用了七年時間。橫向?qū)Ρ刃袠I(yè)企業(yè)，禹洲的發(fā)展也不可謂不快?？焖僖?guī)?；鲩L，某種程度上，也反映了企業(yè)對市場的精準判斷及擴展的魄力。

從早期從廈門發(fā)源地出走，將總部設(shè)立在上海，精準布局長三角區(qū)域，到2020年啟動“上海+深圳”雙總部，意味著禹洲從長三角單核跨越為長三角+大灣區(qū)雙核驅(qū)動，也是其上市后第二個十年戰(zhàn)略布局的落地，將目光投至國家發(fā)展戰(zhàn)略重地——粵港澳大灣區(qū)。

董事局主席林龍安曾表示，盡管禹洲深圳總部剛成立，但禹洲對大灣區(qū)并不陌生。2014年，禹洲通過收購香港堅道項目進入大灣區(qū)；2017年，以收購方式，在惠州拿下一宗宅地；2018年初，耗資38億元收購沿海家園的7個子公司100%股權(quán)，其中包含一個位于佛山的在售項目。

年報顯示，截至2020年底，禹洲已經(jīng)進駐深圳、佛山、中山、珠海、惠州、香港等城市，土地儲備129.8萬平方米，占比約5.6%，在大灣區(qū)的深圳、珠海以及惠州新增的3個舊改項目，新增建筑面積90萬平方米，貨值337億元。未來，隨著粵港澳大灣區(qū)一體化程度的不斷加深，更多的招拍掛、收并購及舊改機會將會陸續(xù)涌現(xiàn)，為公司千億之后的進一步發(fā)展提供源源不斷的資源和動力。

值得注意的是，近來大物管板塊是資本市場風(fēng)口，禹洲擬分拆旗下物業(yè)板塊禹佳生活上市。據(jù)悉，禹佳生活已于2020年12月11日向香港聯(lián)合交易所遞交上市申請表，目前處于上市審核階段。若禹佳生活分拆上市成功后，將有助于集團拓展融資渠道，尋求業(yè)務(wù)新增長點，從而實現(xiàn)價值重塑。

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