每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“目前我局已經(jīng)對涉事房企立案調(diào)查，并采取相應行政限制手段。今后再發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，同樣要嚴肅處理。”

“開發(fā)企業(yè)的商品房銷售行為，只要依法依規(guī)，按市場規(guī)則經(jīng)營，都是允許的，不存在不允許降價銷售的事。”

6月23日，針對近期媒體廣為報道的返本銷售問題，長春市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

“你來晚了，長春這一波返本銷售結(jié)束了。”記者實地走訪長春樓市發(fā)現(xiàn)，這句話似乎已成為不少銷售人員的通用說辭。

6月8日，長春市住房保障和房屋管理局突然發(fā)布一份《通知》，牽出了一個久未出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)名詞——返本銷售。該《通知》稱，這種行為“嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神”。

北湖地區(qū)航拍，區(qū)域內(nèi)密布在建項目 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

以備案價九折銷售，返現(xiàn)后5000元/平方米

事實上，返本銷售是行業(yè)內(nèi)一個“歷史悠久”的銷售方式，通俗講就是企業(yè)向購房人收取一定房款，雙方約定在一定時間后企業(yè)向購房人返還一定本金的銷售方式。

6月13日，長春市朝陽區(qū)超達大路與開運街交匯口，當《每日經(jīng)濟新聞》記者走進某名都售樓處時，偌大的展廳已經(jīng)沒有什么燈光，只有一名銷售人員坐在門口迎賓，見記者前來便說：“我們這里已經(jīng)清盤了，沒有房源了。”

數(shù)位接受記者采訪的經(jīng)紀人也證實，該樓盤確實已經(jīng)清盤，沒有新房在售。

當?shù)匾幻?jīng)紀人楊執(zhí)向記者還原了一周前該項目返本銷售時的瘋狂場景。

“我當時和某名都并沒有業(yè)務往來，只是我們聽說這個項目特別便宜，團隊里的一個大姐要買，我自己也是做這一行的，所以就去看了看。”

“現(xiàn)場人特別多，我一去售樓處就看到有人拿著合同走出來。某名都當時打的廣告是5100~5400元/平方米，要知道這個項目開盤時精裝修交付價格是8000元/平方米以上的。”

據(jù)楊執(zhí)介紹，他去的時候所剩房源已經(jīng)不多了：“本來應該就沒有多少房源，開發(fā)商這么一刺激，很快就清盤了。”

至于從8000元/平方米降至5000元/平方米的手段也頗為直接——返利。對于具體操作方法，楊執(zhí)介紹：“就是以備案價8322元/平方米的9折進行網(wǎng)簽，如果全款購買，某名都會在1到2天內(nèi)將超過5000元/平方米的部分返給購房人，如果是貸款則返本日期會在3個月左右。”

“我們團隊的大姐全款購買了一套，已經(jīng)收到返還的錢了。”

而另一個在長春“人盡皆知”的返本銷售項目樣本是晰晰悅府。

楊執(zhí)表示：“我當時在業(yè)務交流群中看到大家都在轉(zhuǎn)發(fā)晰晰悅府，原價每平方米要1萬多元，很多人直接把返本的價格去除，最后只剩下6000元/平方米，我覺得不靠譜，就沒有做晰晰悅府的項目。”

日前有媒體報道，晰晰悅府方面回應稱，返利行為只是人才引進的一種方式。

目前，晰晰悅府售樓現(xiàn)場同樣是冷冷清清?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者以購房者的身份表示想看房，幾分鐘后才有工作人員趕來，表情似乎寫滿意外，其表示：“我們現(xiàn)在只有130平方米以上的大戶型。”

當記者詢問可否以人才引進的方式進行返利時，其表示：“不可以的，我們備案價是12000元/平方米，只能按照備案價格賣，否則就是擾亂市場的行為了。”

記者按照晰晰集團官網(wǎng)的電話打過去，得到的回復是：“打錯了。”

走訪完晰晰悅府所在的長春北湖區(qū)域后，該企業(yè)大幅返利的邏輯便基本浮出水面了。

2009年6月，長春市決定將寬城區(qū)北湖區(qū)域交由高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)代管，如今該區(qū)域匯集了萬科、碧桂園、華潤、中海等主流地產(chǎn)商。

2019年，北湖地區(qū)土地迎來密集出讓。

2019年1月17日，長春土地市場開年首拍，華潤以樓面價4522元/平方米拿下北湖區(qū)域11萬余平方米居住用地，這是該企業(yè)首次進入長春地區(qū)。

2019年8月23日，招商蛇口首進長春 ，當 天 該 公 司 拿 下 了 編 號220105008120GB00056地塊，樓面價為5013元/平方米。

2019年12月30日，曾經(jīng)流拍過一次的220105008120GB00059地塊被碧桂園以4087元/平方米的底價斬獲，總價約7.7億元。也正是在同一天，晰悅地產(chǎn)，即晰晰悅府開發(fā)商，在現(xiàn)場通過36輪競拍，以4896元/平方米的價格競得49430平方米地塊。

而中海，早在2017年便在北湖地區(qū)多次出手拿地，2019年又出手拿下了北湖地區(qū)一宗地塊，樓面價為4713元/平方米。

北湖地區(qū)已經(jīng)在短時間內(nèi)擠入了太多開發(fā)商。

拉住一切看房人，并且保證是最低價

“小伙子，來阿姨這里看房吧。”

當記者來到這片土地時，首先便被這里處處施工的項目震撼到了，緊接著便又被這里熱情的阿姨震撼。她們大都60多歲，就在附近的回遷安置房居住，她們最主要的工作是死死拉住來這里的一切看房人，把他們帶進自己的代理項目中。

大概是因為她們時而聚集時而游走，被業(yè)內(nèi)人士親切地稱為“小海鷗”。

初到此地的記者一下子便被兩名“小海鷗”圍住，紛紛懇請記者去自己代理的項目看房，并且保證是最低價。

碧桂園時代之光售樓處，同樣播放著同款激昂雄壯的音樂，銷售人員表示：“最近這里的樓盤都在打價格戰(zhàn)，我們精裝修的價格只有9000元/平方米出頭了。”

在引導記者看完樣板間后，銷售人員又表示：“其實我們這里樓層稍微低一點的，售價能便宜到8000多元/平方米，之前毛坯房都要賣11000元/平方米呢。”

至于記者問為何精裝修比毛坯還要便宜時，該銷售人員只說是端午節(jié)期間的特價而已。

經(jīng)記者查詢，碧桂園時代之光預售價格在10459元/平方米上下。

出了碧桂園，“小海鷗”們又包圍了過來，熱情的阿姨們讓記者務必到她們的樓盤看房，看記者一時沒有向任何一個樓盤挪步的意思，“小海鷗”們便開始自行商量：“先讓他來我這里，看完了再去你那里。”

小海鷗又轉(zhuǎn)頭對記者說：“小伙子你來一趟不容易，這里這么多房子都看看，總能挑到滿意的。阿姨領(lǐng)你過去一次其實也不賺什么錢，人家出錢雇了我，我總得往人家那里帶人不是。”

跟隨“小海鷗”的腳步，記者來到了華潤公園九里，隨即被阿姨拍了張照片，說是要留存帶看證據(jù)。

這里的看房人并不多，空蕩的售樓處顯得有些冷清，銷售人員介紹：“我們這里目前的房價大概是10500元/平方米，這是給您優(yōu)惠過八五折后的價格。”

從售樓處離開，另一個“小海鷗”已經(jīng)在門口等著了，并且還騎著一輛電動三輪車要載記者到下一個樓盤。在路上，這位“小海鷗”告訴記者：“現(xiàn)在的房價真是不貴了，我們在不遠的地方買的安置房每平方米還要5000多塊呢。”

到了另一個項目尚學府后，銷售人員表示該項目最早能夠在9月份交房，幾乎已經(jīng)是準現(xiàn)房狀態(tài)，目前能夠在備案價的基礎(chǔ)上提供九折優(yōu)惠，單價大約9800元/平方米。

某頭部房企長春區(qū)域相關(guān)人士趙墨宙告訴記者：“目前長春房企競爭最慘烈的地區(qū)應當就是北湖了，大批房企在2017年之后涌入，但去化并沒有跟上。”

因而，這里的“小海鷗”們才顯得格外重要。在坐著電動三輪車返回的路上，正值午休，很多“小海鷗”便隨意找了樹蔭或高架橋下躺著休息，看見了記者又紛紛坐起，熱情地招攬。

北湖地區(qū)在建項目 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

官方獨家回應：明令禁止 但應按合同履約

針對市場上出現(xiàn)的返本銷售行為，6月8日，長春市住房保障和房屋管理局發(fā)通知表示：“近期，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神。”

對于這種行為的懲處是：“按相關(guān)法規(guī)規(guī)定予以立案調(diào)查，繼而進行行政處罰；停止涉事項目剩余房源商品房合同網(wǎng)簽備案；在長春市銷售商品房按最高比例實行預售資金監(jiān)管。”

長春市住房保障和房屋管理局相關(guān)負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“根據(jù)《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，返本銷售行為是明令禁止的，也是對房地產(chǎn)市場的一種擾亂行為。個別開發(fā)企業(yè)在同一項目部分房屋采取返本銷售方式，也侵害了很多此前購房人的利益。”

“對于交易當事人簽訂的合同，應當由雙方按合同約定履行。”

楊執(zhí)也向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言：“長春返本銷售其實并不是普遍現(xiàn)象，官方出臺這項政策更多是一種預警，不能讓此風蔓延。”

該說法得到了一名頭部房企長春相關(guān)負責人孫統(tǒng)的認同：“據(jù)我了解，長春的返本銷售前幾年可能多些，最近確實不多，僅有某名都和晰晰悅府兩家在這么操作。”

“不接受公積金貸款，因為我們想要快速回款”

打著返利的旗號降價尚可算個幌子，長春市下轄的公主嶺市花溪谷項目則已經(jīng)是公開降價了。

在公主嶺市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)，花溪谷的備案價格是8000~9000元/平方米，但該項目正在以5000元/平方米的價格銷售。

“今天實在是太累了，我已經(jīng)接待了20多組客戶了。”在售樓處激動人心的背景音樂聲中，銷售人員這樣向《每日經(jīng)濟新聞》記者抱怨道。

這里的確人頭攢動，售樓處桌椅旁幾乎都坐滿了人，人聲混合著音樂更顯嘈雜。

銷售人員也頗為直接：“目前房價是6500元/平方米左右，精裝修交房，比備案價格便宜很多，現(xiàn)在出手挺合適的。目前二期已經(jīng)賣完了，一期也只剩下兩棟樓了。”

隨著交談的深入，該銷售人員又向記者推薦了一種所剩不多的疊拼戶型，并表示：“這套房子我可以給你做個特價，每平方米便宜到5300元，這幾乎相當于備案價的五折了。”

“不過有一點，我們這里不接受公積金貸款，因為我們想要快速回款，公積金撥付給我們的時間會久一些。”

當記者試圖讓該銷售人員將報價寫在宣傳頁上時，該銷售人員拒絕了，并表示：“我們今天的報價是端午節(jié)特價，可能過兩天就取消了，你就記得首付18萬元買房就好了。”

當記者詢問是否有返利時，該銷售人員表示：“沒有了，我們現(xiàn)在這個價格和別的地方返利也差不多了。不過您可以在我們的銷售軟件上自己推薦自己，還能有2萬元左右的傭金。”

平淡的土拍市場，流拍率高達30%

6月10日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清公開表示：“那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機會發(fā)家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。”

而早在2020年底，中國社會科學院便作出判斷：“房價只漲不跌的時代已經(jīng)過去。”

在此背景下，6月18日，長春早早開啟的第二場集中土拍更令人感到一絲寒意。在這場土拍中，18宗地塊因無人報價而流拍，流拍率30%，這些地塊分布于綠園區(qū)、北湖區(qū)域等地。此外有39宗地塊以底價成交，總體溢價率僅0.4%。

根據(jù)中指院統(tǒng)計，2020年1~12月，長春房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10企業(yè)合計銷售金額為418.9億元，同比下降24.21%；銷售面積TOP10企業(yè)合計銷售面積414.4萬平方米，同比下降23.4%。

不僅如此，長春房價也長期處于低迷狀態(tài)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，長春自2019年10月以后，新房環(huán)比價格漲幅就再未超過1%，甚至在2020年10月至2021年3月間幾乎每月都環(huán)比下降。

對于長春樓市低迷的原因，趙墨宙向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“近三年來，長春每年的供地面積是大于銷售面積的，我們內(nèi)部來看，每年會形成大約400萬平方米剩余，所以我們能看到房企在此次土拍中并不積極。”

不過也并非都是壞消息。根據(jù)《吉林省第七次全國人口普查公報》，在整個吉林省人口10年間減少12.31%的背景下，長春市人口在10年間較第六次普查時增加了31萬人，總?cè)丝谶_到906.69萬人，在全省的占比達到37.66%，較第六次普查時提高了5.72個百分點，成為人口占比最高的省會城市之一。

人口的增長在一定程度上反映了經(jīng)濟增長的潛力。楊執(zhí)說：“我對長春的未來是非?？春玫?，這是一座宜居的城市，環(huán)境好壓力小。我和一些00后聊過，他們很多都不想面對一線城市的生活壓力，愿意回到長春來，他們就是未來市場的潛力。”

（應受訪者要求，文中人物皆系化名）