每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

半年漲了350萬的房子，正準(zhǔn)備開 開心心賣掉，但現(xiàn)在沒法掛牌交易了。上海突然開啟的“二手房價(jià)格核驗(yàn)”，讓房東們“有點(diǎn)懵”。

一周前，即7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的補(bǔ)充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。沒有通過掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，上海在核驗(yàn)房源真實(shí)性基礎(chǔ)上增加價(jià)格信息核驗(yàn)的主要原因，在于上海2021年二手房價(jià)格漲幅明顯。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，上海二手房市場價(jià)格連續(xù)6個(gè)月上漲，6月達(dá)到近3年最高水平，為64302元/平方米，月度價(jià)格最大漲幅為2.75%，上半年累計(jì)漲幅13.9%。

此外，今年以來，已有9個(gè)重點(diǎn)城市出臺(tái)了二手住房價(jià)格監(jiān)管政策，其中深圳、寧波、成都、西安等四個(gè)城市也已落實(shí)二手住房參考價(jià)制度，并在二手房價(jià)控制上收效顯著。

●新政后部分房源看房人數(shù)驟減

就在上海落實(shí)“增加房源掛牌價(jià)格信息核驗(yàn)”之前，上海市民唐小姐正準(zhǔn)備賣房置換。

唐小姐的房子位于上海市中心新天地板塊，屬于稀缺好房，在朋友的建議下，7月中旬她決定賣房。她給出的條件是，根據(jù)同小區(qū)二手房成交情況，決定掛牌1880萬元，且只接受一次性付款客戶，并且只在每周六上午拿出半天時(shí)間讓有意愿的購房者看房。

而就在唐小姐興奮地宣布“本周六接待第一批中介”后不久，上海“二手房價(jià)格核驗(yàn)”緊隨而至，看房人數(shù)驟減，當(dāng)日整個(gè)上午，她只接待了一組看房人。

“我是為了積分搖新房，不降價(jià)、不急賣。”所以在價(jià)格和付款方式上，唐小姐咬得很死。“其實(shí)，我想得很清楚，這套房真的不是價(jià)格問題，至少不是主要問題，最近這個(gè)市場大家都在隱忍而已。先簽了美凱龍愛家兩個(gè)月的獨(dú)家，讓他們線下推薦吧。”唐小姐說。

而截至《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)稿，唐小姐仍然表示，“房價(jià)核驗(yàn)沒有通過，網(wǎng)上不能掛牌，哪兒都掛不了。”

調(diào)控之下，未能通過價(jià)格核驗(yàn)的二手房源，再也無法進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。這意味著，通過鏈家等頭部中介平臺(tái)的賣房策略行不通了。但不少中介并不罷休，在等待價(jià)格核驗(yàn)通過的過程中，不少中小型中介公司找到唐小姐，并提出了更利于加速成交的方案——咬住價(jià)格，先讓二樓的人把房賣掉，要互相幫助，想辦法把唐小姐的房子賣掉。

這一行為印證了易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出的二手房交易市場“四宗罪”——虛高掛牌、哄抬房價(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場。

“預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有基于各個(gè)小區(qū)或板塊相關(guān)的市場指導(dǎo)價(jià)，這對于規(guī)范房東掛牌和中介業(yè)務(wù)等有積極作用。上海的調(diào)控，某種程度上也體現(xiàn)了上海繼續(xù)攥緊調(diào)控拳頭、絲毫不放松的導(dǎo)向。一些價(jià)格虛高的房源項(xiàng)目，后續(xù)也有降價(jià)或降溫的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，上海本地互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)“大房鴨”創(chuàng)始人兼CEO蘇文庸表示：“二手房市場的確存在不少惡意炒作、推高房價(jià)等不正當(dāng)行為和競爭。我們并非傳統(tǒng)意義上的中介機(jī)構(gòu)，但對于嚴(yán)格規(guī)范市場的新舉措還是非常歡迎的，這能夠讓市場進(jìn)一步透明，買賣雙方都能因此受益。”

●有房源漲價(jià)350萬無法掛牌

今年以來，二手房價(jià)格過熱成為全國多個(gè)城市的普遍現(xiàn)象。國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年6月，全國70個(gè)城市中二手房價(jià)格指數(shù)同比漲幅超5%的共有25個(gè)城市，其中廣州、徐州、上海3個(gè)城市漲幅超10%。

年初完成二手房交易的上海市民王先生，對“漲價(jià)”更有直觀感受。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，其曾向安居客平臺(tái)咨詢與自己年初購買的同面積、朝向稍差房源的價(jià)格，被告知，此類房源的價(jià)格約為1430萬元。這意味著，一套20年房齡、130平方米的二手房，半年內(nèi)上漲了350萬元。“1月份，我買入的黃浦區(qū)一套高層住宅，成交價(jià)格1080萬元，這兩天，樓下鄰居打算掛牌1400萬元出售，但這個(gè)價(jià)格沒法掛牌。”

類似的漲幅，也在深圳等城市上演，那么，調(diào)控政策出臺(tái)后，深圳等城市的二手房價(jià)格發(fā)生了哪些變化？

易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，深圳二手住房價(jià)格創(chuàng)出歷史最高點(diǎn)——72436元/平方米，到了6月，已降至61500元/平方米，累計(jì)下跌10936元/平方米，價(jià)格縮水15%。

在深圳市下轄各區(qū)，房價(jià)也表現(xiàn)出相同的下降趨勢。以此前二手房交易較熱、房價(jià)較高的南山區(qū)為例，其在今年1月份房價(jià)為105055元/平方米，而6月份則下跌為87871元/平方米，累計(jì)下跌17184元/平方米，縮水16%。

此外，易居研究院報(bào)告將深圳、寧波、成都、西安4個(gè)城市二手住房價(jià)格指數(shù)走勢和全國70城二手住房價(jià)格指數(shù)走勢進(jìn)行對比。數(shù)據(jù)顯示，對這4個(gè)城市而言，在2019年三季度前，二手住房價(jià)格有降溫現(xiàn)象，而在2020年期間，疫情沖擊下各類資金加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場，同時(shí)一手房房源不足的情況下二手房交易趨于活躍，此時(shí)二手住房價(jià)格指數(shù)明顯攀升。

到了2021年2月份，該曲線處于頂部，4城二手住房價(jià)格指數(shù)同比漲幅為10.0%，且明顯高于全國70城的平均水平。到了6月底，4城二手住房價(jià)格指數(shù)同比漲幅為8.1%，相比2月份的水平已壓縮了兩個(gè)百分點(diǎn)。

盡管4城市二手房漲幅仍然明顯高于全國70城3.5%的水平，但調(diào)控的威力強(qiáng)行按下了房價(jià)走勢。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，數(shù)據(jù)充分說明政策調(diào)控積極有效，二手住房價(jià)格逐漸回歸合理區(qū)間。后續(xù)若跟進(jìn)的城市數(shù)量增加、疊加二手房信貸政策收緊等因素，這一價(jià)格指數(shù)曲線的下行動(dòng)力將更強(qiáng)。

目前，對二手房價(jià)格虛高重拳出擊的城市，已達(dá)到4個(gè)：2月28日，深圳將全市3595個(gè)住宅小區(qū)作為區(qū)域網(wǎng)格單元，以二手住宅網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價(jià)格，落實(shí)參考價(jià)格制度。4月27日，寧波規(guī)定全市六區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房主在發(fā)布掛牌房源信息時(shí)，將試行同步匹配所在小區(qū)同類房源近期網(wǎng)簽價(jià)格情況，并在市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)及時(shí)公布所在小區(qū)同類房源最近相關(guān)交易價(jià)格信息。5月28日，成都建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，在成都201個(gè)住宅小區(qū)開啟第一批改革，并在7月8日開啟第二批改革。7月8日，西安啟動(dòng)以住宅小區(qū)為單位，充分參考二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格、評估價(jià)格等因素，建立參考價(jià)格制度。

調(diào)控的主動(dòng)性和決心，凸顯了地方政府對二手住房炒作的“零容忍”。從細(xì)節(jié)上看，四城市之間二手住房參考價(jià)的形成機(jī)制有差異，但總體參考了二手住房網(wǎng)簽價(jià)格、周邊一手住房價(jià)格等因素，并且以住宅小區(qū)為單位進(jìn)行發(fā)布。

易居地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，這4個(gè)城市的政策屬于先行者，其改革思路、政策內(nèi)容、推進(jìn)情況、政策效應(yīng)等都值得其他城市的學(xué)習(xí)和借鑒。