每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月30日，杭州市規(guī)劃與自然資源局官網(wǎng)公布了第二批集中出讓地塊，共31宗，面積2873畝，預(yù)計將于9月7-8日集中出讓。

值得一提的是，杭州第二批集中供地在競價規(guī)則上做了新的調(diào)整，首次推出“競品質(zhì)”試點地塊，土拍的溢價率上限由之前30%調(diào)整為20%（“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限為10%），競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買。

對此，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州本次土拍新規(guī)從源頭控制了地價，保障了后續(xù)房價的穩(wěn)定性。但這一舉措也直接限制了企業(yè)的高周轉(zhuǎn)，對房企資金是極大考驗，會變相淘汰一批拿地企業(yè)。

首推“先競品質(zhì)再拍地”

杭州第二批集中供地31宗，總出讓面積2873畝，起始總價633.8億元，遠(yuǎn)低于首批集中供地“57宗、4533畝、起始價943.7億元”的規(guī)模。

杭州第二批集中供地的競價規(guī)則調(diào)整包括三個方面：一是競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買；二是溢價率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限為10%；三是出讓地塊達(dá)到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

其中，“競品質(zhì)”試點地塊，采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價”兩階段操作方式，從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。“競品質(zhì)”階段建設(shè)品質(zhì)模塊得分最高的建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表將作為“競地價”階段的報價依據(jù)及土地競得后的項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

而且，本次“競品質(zhì)”試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，通過竣工備案等驗收手續(xù)并通過政府組織的履約監(jiān)管核驗后方可銷售，商品住宅建成后實現(xiàn)“品質(zhì)可視化、標(biāo)準(zhǔn)可固化、指標(biāo)可量化”總體目標(biāo)。

此外，此次杭州土拍取消了“競自持”，地塊叫價達(dá)到上限后，進(jìn)入“競無償移交政策性租賃住房”環(huán)節(jié)，加大了對租賃市場的調(diào)控。因為自持房屋雖然不能交易只能出租，但權(quán)屬依然歸屬于開發(fā)企業(yè)，而無償移交之后，政府可以根據(jù)全市整體情況，進(jìn)行調(diào)配和供給，更有利于新市民在居住保障提升。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次土地新規(guī)對于地價的調(diào)控力度有所提升。因為溢價率往往是土地?zé)岫鹊囊粋€指針，杭州第二次土地集中出讓對溢價率總體進(jìn)行了調(diào)控，上限由第一次的30%調(diào)整為20%，其中“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限為10%。這一政策從源頭控制了地價，也保障了后續(xù)房價的穩(wěn)定性。

新規(guī)或影響拿地房企周轉(zhuǎn)

在杭州首批集中土拍中，57宗地塊全部成交，總成交額1178.21億元，全國第一。其中有41宗地塊觸及最高價，溢價率超過29%，并有13宗地塊競自持比例超過了20%，最高達(dá)到40%。

“由于杭州首批集中供地的溢價率和競自持比例過高，導(dǎo)致企業(yè)利潤太薄，甚至出現(xiàn)了企業(yè)退地的情況。所以第二批集中供地杭州做了新的嘗試，在溢價率控制、自持比率等方面，對此前集中供地規(guī)則做了補充。”

一家品牌房企在杭州區(qū)域的負(fù)責(zé)人告訴記者，“競品質(zhì)+現(xiàn)房銷售”競拍新規(guī)可能會影響企業(yè)高周轉(zhuǎn)。如果所有地塊競拍都做“競品質(zhì)”的話，可能會打擊企業(yè)拿地信心。不過，目前杭州只對10宗地試點“競品質(zhì)”，且還未得到市場檢驗，仍值得觀察。

而且，此次杭州將采用保證金模式報名，地塊保證金普遍為起拍價的20%，杭騰未來社區(qū)地塊保證金需30%，大大提高了報名門檻。而此前，杭州土地出讓采取的“勾地模式”，開發(fā)商只需繳納5000萬“勾地金”，便可獲得一宗地的參拍資格。

“新的土拍規(guī)則、銷售投資比規(guī)則，或會使得銷售、去化能力強的房企更有底氣拿地。這對產(chǎn)品力強、受市場認(rèn)可度較高的房企來說是利好。去化能力弱的房企拿地受到限制，一定程度上會加速優(yōu)勝劣汰，對行業(yè)而言是良性循環(huán)。”上述房企負(fù)責(zé)人續(xù)稱。

另外，杭州第二批集中供地中，星城范圍內(nèi)的住宅用地22宗，面積2279畝，約占第二批集中出讓總面積的80%，充分體現(xiàn)了杭州市加快構(gòu)建“一核九星”特大城市新型空間格局、優(yōu)化調(diào)整用地供給空間結(jié)構(gòu)、增加星城住房用地供給比例的導(dǎo)向和要求。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)