“三道紅線”和“集中供地”正在改變行業(yè)規(guī)則，房地產(chǎn)企業(yè)如何在不確定性中實現(xiàn)穩(wěn)步成長？如何在行業(yè)利潤快速下滑而土拍依然火爆的市場保持戰(zhàn)略定力？新希望地產(chǎn)給出了一種解題思路。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年1-7月，新希望地產(chǎn)銷售業(yè)績遠(yuǎn)超去年同期。其中，全口徑銷售業(yè)績749.6億元，同比增長83.2%；權(quán)益銷售額354.2億元，同比增長66%。而據(jù)公司公開披露的信息顯示，其有息負(fù)債僅365.48億，在行業(yè)中處于降低水平，且“三道紅線”連續(xù)3年綠檔。

作為一家堅持“戰(zhàn)略聚焦、精耕城市”的房企，新希望地產(chǎn)財務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，藍(lán)籌價值正逐步顯現(xiàn)。

“戰(zhàn)略聚焦”下的增長機遇

一份來自克而瑞的研報顯示，集中供地下，在熱度較高的杭州、深圳、廈門等城市，出讓地塊的地房比多在70%以上，盈利空間較小，尤其是在考慮競配建等因素之后，部分項目盈利都存在問題。

不過，一些始終堅持深耕戰(zhàn)略的企業(yè)，卻在這波行情中走出了屬于自己的獨立曲線。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域深耕型房企在競爭中優(yōu)勢凸顯，如龍光集團(tuán)、時代中國、越秀地產(chǎn)、合生創(chuàng)展在大灣區(qū)的土儲規(guī)模均超過半數(shù)。龍光2020年全年業(yè)績增速更是達(dá)55.9%。

對于新希望地產(chǎn)而言，堅持“戰(zhàn)略聚焦”策略與堅定的執(zhí)行力則是其業(yè)績逆勢提速增長的關(guān)鍵。

新希望地產(chǎn)在發(fā)展之初就確立了“戰(zhàn)略聚焦”策略，即堅持深耕城市群和都市圈的新一線、強二線城市。新希望地產(chǎn)至今僅有15個城市公司，全部為城市群、都市圈中的優(yōu)質(zhì)城市，這些城市能極高、經(jīng)濟(jì)實力強，人口持續(xù)流入，房地產(chǎn)市場健康度非常高。而對新城市的進(jìn)入速度，新希望地產(chǎn)一貫保持謹(jǐn)慎穩(wěn)健的風(fēng)格。據(jù)介紹，每一個新進(jìn)城市，均提前研究2-3年時間，經(jīng)過數(shù)十次的土地參拍和內(nèi)部研判，在確保熟悉城市政策、市場的基礎(chǔ)上才考慮拿地，把新進(jìn)城市的開發(fā)風(fēng)險降到最低；已進(jìn)入城市則是選擇1-2個優(yōu)勢板塊實現(xiàn)從深耕到精耕，正是因為對城市和板塊市場與客群的充分深刻理解，新希望地產(chǎn)至今無一虧損項目。

在上半年集中供地火熱的情況下，新希望地產(chǎn)卻顯得尤為“冷靜”。新希望地產(chǎn)2021年1-7月僅獲地13宗，權(quán)益金額140余億元，相較于去年250余億元拿地金額仍有較大距離。其中，140多億的土地支出中，僅新希望武漢華中區(qū)域總部產(chǎn)城項目就占了52億，南京、徐州合作搖號獲地達(dá)6宗。在競爭激烈的杭州，僅獲取了一宗26畝的小地塊，也是杭州少有的沒到熔斷自持的地塊。相關(guān)人士表示，新希望地產(chǎn)對利潤率、自有資金回報率和價格的可實現(xiàn)性有著嚴(yán)格的控制，對自持租賃性用房測算較為保守，所以上半年拿地多以搖號和產(chǎn)業(yè)獲地為主，至今沒有一宗地競自持。

另一方面，集中度攀高、土地競拍激烈的背景下，合作也成為房企控制風(fēng)險、降地價、保持規(guī)模增長的重要方式。當(dāng)然，合作較多也會降低收入權(quán)益比。新希望地產(chǎn)1-7月權(quán)益比僅47.2%，低于50%。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新希望地產(chǎn)內(nèi)部早已取消對全口徑銷售額的考核，只關(guān)注權(quán)益后收入與利潤。也就是說，合作僅僅是其實現(xiàn)有質(zhì)量增長的路徑，而不是增加全口徑銷售規(guī)模的手段。

作為聯(lián)合拿地的受益者，新希望地產(chǎn)早已深諳此道。新希望地產(chǎn)的聯(lián)合拿地多為公開市場，這種聯(lián)合意味著土地成本的降低、利潤的提升，從而也降低了風(fēng)險。尤其是熔斷后的搖號，聯(lián)合意味著獲地概率的大幅提升，往往是實力相當(dāng)、理念接近、合作口碑好的優(yōu)質(zhì)房企強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補，更能獲得1+1>2的效果。復(fù)盤新希望地產(chǎn)近幾年的合作對象，不僅包括了行業(yè)頭部房企如萬科、融創(chuàng)、華潤等，還有以區(qū)域起家穩(wěn)扎穩(wěn)打至全國的典型房企如金茂、濱江、卓越、美的等。

低負(fù)債連續(xù)三年綠檔

“三道紅線”出臺以來，給房地產(chǎn)行業(yè)卻帶來了巨大的影響與改變，靠負(fù)債驅(qū)動發(fā)展的時代成為過去。未來如何調(diào)整優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，也成為了當(dāng)前環(huán)境下的一大重點。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，99家典型上市房企總有息負(fù)債規(guī)模增速近幾年呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢，“三道紅線”出臺后更是斷崖式下跌。2020年末99家房企的總有息債規(guī)模為77919億元，相比2019年僅增長5%，相比2020年上半年末，更是下降1%。其中，有28家房企的總有息負(fù)債同比呈現(xiàn)下降，有32家同比增速不高于15%，兩者占比達(dá)約61%（2019年該比例為54%）。可見，越來越多的房企都將控制負(fù)債規(guī)模作為了當(dāng)前的主要目標(biāo)。

從具體房企來看，2020年在99家重點房企中，有52家房企的長短期債務(wù)比出現(xiàn)不同程度的改善，其中融創(chuàng)、佳兆業(yè)、榮盛等房企，不僅控制了總有息負(fù)債規(guī)模的增長，債務(wù)結(jié)構(gòu)也優(yōu)化顯著。

以新希望地產(chǎn)為例，在“三道紅線”指標(biāo)上表現(xiàn)優(yōu)秀，連續(xù)3年均達(dá)到綠檔標(biāo)準(zhǔn)，其有息負(fù)債率更是處于行業(yè)低位。

2020年末，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.5%、凈負(fù)債率66.0%、非受限現(xiàn)金短債比為1.94倍；其中，資產(chǎn)負(fù)債率同比下降2個百分點，凈負(fù)債率同比下降16.9個百分點，財務(wù)表現(xiàn)健康穩(wěn)健，在當(dāng)前調(diào)控下未來發(fā)展具有優(yōu)勢。

單從負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，含應(yīng)付票據(jù)在內(nèi)的有息負(fù)債作為剛性負(fù)債，金額僅為365.48億元，在負(fù)債中占比為32.81%，在行業(yè)中處于較低水平。預(yù)收款項達(dá)469.93億元，占比42.19%。公司預(yù)收賬款在未來并無償付本金義務(wù)，將在2021-2023年轉(zhuǎn)結(jié)為營業(yè)收入。應(yīng)付合作方、聯(lián)營企業(yè)等往來款項178.01億，占比為15.98%，將隨著項目的銷售、回款、交房、分紅等逐步消除。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯發(fā)生變化，新希望地產(chǎn)不以規(guī)模為導(dǎo)向，一邊狠抓銷售回款、產(chǎn)品品質(zhì)與精益管理，一邊嚴(yán)控投資節(jié)奏與質(zhì)量，在嚴(yán)格把控風(fēng)險的前提下實現(xiàn)有質(zhì)量的增長，為后續(xù)的穩(wěn)健發(fā)展和成功穿越周期奠定了良好基礎(chǔ)和先發(fā)優(yōu)勢。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）