每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢妤    

8月29日，深圳市重新發(fā)布2021年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊不變，共22宗，總用地面積約83.4公頃。

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地仍舊是原來的地，沒減沒換，規(guī)則也基本是按照此前市場猜測的方向調(diào)整：響應(yīng)“房地聯(lián)動”號召，降低土地溢價，同時降低商品房最高限售價格；觸達最高地價后搖號；嚴審房企報名準入條件，禁止馬甲圍標拿地，并規(guī)定了同一房企在這場土拍中最多只能拿到3塊地。

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但與北京、杭州、南京等地不同的是，深圳此次土拍并未將備受行業(yè)熱議的“競品質(zhì)”細則納入其中。

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廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，主管部門提出“競品質(zhì)”的原則性規(guī)定，但具體到如何落實，如何處理好控房價控地價的關(guān)系，可因城而異，優(yōu)先處理相對尖銳的問題。深圳近年來本身在諸如裝配式建筑、綠色建筑等房屋建造標準方面的探索是走在前列的。

深圳今年首場集中供地現(xiàn)場 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

唯一的“雙下調(diào)”城市

“房地聯(lián)動”是第二次集中供地中止、延期后市場的關(guān)鍵熱詞?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理多城市重新發(fā)布的土地出讓公告發(fā)現(xiàn)，深圳是目前唯一一個既下調(diào)了地塊溢價率，又下調(diào)了商品房最高限售均價的城市。

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深圳市規(guī)劃和自然資源局稱，本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%-9.1%不等，通過價格引導進一步穩(wěn)定市場購房預(yù)期。

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在出讓方式和供應(yīng)規(guī)劃上，公告提及，為進一步落實中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜”的工作要求，拓寬租賃住房供給渠道，在保持掛牌起始價不變的基礎(chǔ)上，地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達到溢價率上限后，南山T403-0401宗地、龍華A916-0572宗地(2宗全年期自持租賃住房用地)直接采用搖號方式確定競得人，其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人，其中自持租賃住房最高不超過該宗地普通商品住房面積的40%。

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而在將“競品質(zhì)”加入新規(guī)則的杭州、南京等地，均不同程度下調(diào)了地塊溢價率，且將執(zhí)行最高觸及最高限價須搖號確定競得人。

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杭州競拍規(guī)則為一般地塊溢價率上限由20%調(diào)整為15%，“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限由10%調(diào)整為5%;二是出讓地塊達到上限價格后，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過線下公開搖號的方式確定競得人。

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限價方面，杭州規(guī)定，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過上述核定價格，最高銷售單價不得超過售價均價的110%，裝修價格另行核定；所建商品住宅項目須按照《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》（寧規(guī)劃資源規(guī)[2021]6號）執(zhí)行。

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58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為表示，目前多地的限價大都以出讓地價為基礎(chǔ)，各地土地出讓的地方性特點還將保持，但對于深圳來說，由于近幾年房價上漲過快，泡沫更為明顯，需要“過往矯正”的方式來保持房價回歸到合理水平。深圳下調(diào)限價標準就是加大市場降溫力度的表現(xiàn)。同時深圳對于租賃地塊的供給力度加強，也體現(xiàn)出更為重視保障租賃，拓寬租賃住房供給渠道。

比比誰更能犧牲現(xiàn)金流和利潤？

深圳土拍規(guī)則在全國范圍來看，是相對復(fù)雜的，特別是雙限雙競的出讓方式，在非恐慌式補地的情況下，被認為是調(diào)控土地市場過熱的利器。

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雙限雙競，既限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交政府只租不售的人才住房面積，最早在2016年下半年深圳土拍市場上就出現(xiàn)過，此后在調(diào)控關(guān)鍵時刻屢試不爽。

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2016年上半年，深圳在出讓龍華區(qū)地塊時，龍光、金茂+電建聯(lián)合體均競拍出了驚人的樓面價。2016年，下半年深圳調(diào)整規(guī)則，采用“雙限雙競”出讓地塊，此后土地熱度明顯下降。

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2019年6月，深圳那場被外界評價為史詩級的土拍，采用“單限雙競”方式，既限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。5宗地塊，在沒有限普通商品房銷售均價的條件下，均快速達到最高限制地價，總計攬金224億元。而這場土拍，也被看做是深圳這兩年樓市火熱的一個前奏。

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同年，在這場史詩級土拍的5個月后，深圳祭出“雙限雙競”利器，出讓6宗宅地，最終1宗流拍，2宗底價成交，3宗低溢價率成交，單日收金127.5億元。

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而此次調(diào)整之后，深圳在雙限雙競基礎(chǔ)上，首次提出了三限雙競+搖號的出讓方式，限地價（限15%溢價率）、限全年期自持租賃住房面積（普通商品住房面積的40%）、限住房銷售均價，競地價、競?cè)曜猿肿赓U住房面積（相應(yīng)扣減普通商品住房面積），達到全年期自持租賃住房最高限制面積后通過搖號方式確定競得人。

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多位房企投拓人士告訴記者，三限雙競+搖號，也是除了降低地價溢價率外，讓利房企的又一重要舉措。

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“三限雙競+搖號，相較此前雙限雙競，取消了純粹‘做貢獻’的競無償移交部分，是政府讓利的一方面。至于整體讓利空間，需測算后才有結(jié)論?！?/span>

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某頭部房企投拓人士告訴記者，搖號地塊因為利潤有封頂，企業(yè)對快周轉(zhuǎn)的需求程度降低，反而有利于項目主體部分的施工質(zhì)量。

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不過，對于這一規(guī)則的調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士也有不同觀點。

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好地網(wǎng)研究員黃卓賢分析認為：

地價和商品房最高售價下調(diào)幅度不同，意味著要想獲得更大利潤空間，必將觸及競自持，對于房企而言，這就取決于誰更能犧牲現(xiàn)金流和利潤，從這個角度來看，深圳新的競價規(guī)則并沒有真正實現(xiàn)“穩(wěn)地價”要求。

新房、二手房聯(lián)動下跌？

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理22宗地塊前后出讓公告發(fā)現(xiàn)，所有地塊中地價最高降了19億元，商品房銷售最高限價降了7000元/平方米。

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其中，位于寶安松崗街道的A401-0187宗地，是所有地塊中地價最高的，同時也是降價最多的，降價19億元；其次是位于南山區(qū)前海桂灣片區(qū)的T201-157宗地，總價和降幅也均為第二高，降價13.7億元。

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在商品房最高售價方面，前海桂灣片區(qū)T201-157宗地限售價格最高，降幅也最大，原來商品住房毛坯銷售均價為9.9萬元/平方米，現(xiàn)調(diào)整為9.2萬元/平方米，降幅為7000元/平方米；其次為龍華民治街道的A811-0344和A817-0614宗地，最高售價分別從8.5萬元/平方米、7.57萬元/平方米調(diào)整為7.82萬元/平方米和6.98萬元/平方米，降幅分別為6800元/平方米和5900元/平方米。

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這一價格下探，在降低新房市場預(yù)期的同時，或?qū)⒅缕瑓^(qū)新盤驟冷，以及加重早先購房者的焦慮。

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也有市場人士分析稱，這是個重要信號，所有地塊限價都降了，政府不僅有決心還下狠招。那么，一年后買前海只要9.2萬元/平方米，你現(xiàn)在還會買近期將入市的10.8萬元/平方米新盤嗎？

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有網(wǎng)友分析稱，去年龍華某新房備案價為8.54萬-9.47萬元/平方米精裝，現(xiàn)在隔壁地塊限價6.98萬元/平方米，除去裝修，足足下調(diào)了2萬元/平方米，去年買該樓盤的購房者要哭了。

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這一最高限價的下調(diào)不僅意味著新房市場短期驟冷，依照5月深圳市住建局發(fā)布的一份關(guān)于新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導工作的通知來看，在房企高周轉(zhuǎn)未變的行業(yè)現(xiàn)狀下，未來很長一段時間，新房市場都不會再有大的波動。

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工作通知指出，深圳全市預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格；對于分期開發(fā)的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進行批復(fù)；防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過提高裝修價格變相抬高房價，實行精裝修價格梯度。

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而目前這一精裝修梯度中，價格最高也才是6000元/平方米。也就是說，房企在裝修上做文章的空間也被壓死。

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張波認為，以地價鎖死未來新房價格，預(yù)計這一政策對深圳未來房價影響將非常長遠和直接不排除部分區(qū)域的二手房市場迎來較大幅度回調(diào)。

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李宇嘉認為，這一規(guī)則的調(diào)整，使得未來新房價格有望下降。同時，考慮到新房和二手房價格聯(lián)動控制的價格機制也已經(jīng)形成，新房和二手房聯(lián)動下跌的局面已經(jīng)形成。

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而對于此次規(guī)則調(diào)整后房企可能的報名情況，某頭部房企的投拓人士告訴記者，報名我們認為和之前是一樣的，還是會火爆，特別是預(yù)計要競到搖號的地塊。

記者|甄素靜

編輯|程鵬?陳夢妤?王嘉琦

校對|段煉

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

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