每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

中報(bào)數(shù)據(jù)：今年上半年，金科股份（000656.SZ）實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售約1025億元，同比增長(zhǎng)約18.0%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1005萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款約997億元，回款比例高達(dá)97%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約439.7億元，同比增長(zhǎng)約45.1%；公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為19.01%；歸母凈利潤(rùn)約37.1億元，同比增長(zhǎng)2.5%；

降庫(kù)存并不意味著犧牲利潤(rùn)

“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)一直很明確，就是一個(gè)‘穩(wěn)’字：穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。這一基調(diào)是持續(xù)的，是一慣的，而且是堅(jiān)定的。”

金科股份董事長(zhǎng)周達(dá)表示，在新的行業(yè)發(fā)展之下，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，就要不斷適應(yīng)新政策、新環(huán)境、新規(guī)則。“我們認(rèn)為，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)不管是土地還是金融還是人才等各項(xiàng)資源，都會(huì)越來(lái)越朝著優(yōu)秀穩(wěn)健、綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行傾斜”。

為了更好地順應(yīng)行業(yè)和政策的變化，金科股份從上半年就開(kāi)始著手對(duì)總體經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行調(diào)整，不把規(guī)模增速作為最主要的目標(biāo)導(dǎo)向。周達(dá)表示，“未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，我們將堅(jiān)持‘一穩(wěn)二降三提升’的總體經(jīng)營(yíng)策略，這是適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的階段性選擇，也是公司把握房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展主動(dòng)權(quán)作出的戰(zhàn)略性判斷、戰(zhàn)略性布局和戰(zhàn)略性抉擇。”

不過(guò)，周達(dá)也強(qiáng)調(diào)，“穩(wěn)健發(fā)展并不是完全不要規(guī)模，而是根據(jù)階段性的宏觀環(huán)節(jié)和自身資源的實(shí)際情況，確定合適的規(guī)模增速。”在他看來(lái)，要做到降負(fù)債和降庫(kù)存，不能簡(jiǎn)單的做加減法，而是在保證現(xiàn)金流安全前提下，要進(jìn)一步優(yōu)化負(fù)債的融資來(lái)源結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)和成本結(jié)構(gòu)；降負(fù)債的底線就是公司要持續(xù)保持“綠檔”；降庫(kù)存也并不是意味著犧牲利潤(rùn)，而是要開(kāi)拓思路、多措并舉，在保證一定利潤(rùn)的條件下降庫(kù)存。

“坦率地講，過(guò)去幾年我們?cè)谫Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面并沒(méi)有太多積累和優(yōu)勢(shì)。今年，我們專門(mén)成立了產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部、商旅康養(yǎng)事業(yè)部，加大對(duì)一線公司的全鏈條賦能，取得了不小的進(jìn)步。接下來(lái)將持續(xù)的大力培育和提升商業(yè)、園區(qū)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，提高持續(xù)經(jīng)營(yíng)性營(yíng)收占比，逐步優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并賦能住宅開(kāi)發(fā)獲得溢價(jià)。”周達(dá)表示。

行業(yè)毛利率未來(lái)保持20%-25%

從今年房企的中期業(yè)績(jī)報(bào)告可以看出，誰(shuí)都沒(méi)有逃過(guò)利潤(rùn)下降或收窄的定律，金科也同樣承壓。

在周達(dá)看來(lái)，凈利潤(rùn)增速放緩的原因：一是整個(gè)行業(yè)的毛利率下行，二是近幾年與其他房企之間的合資合作相對(duì)比較多，三是去年同期公司規(guī)模凈利潤(rùn)基數(shù)相對(duì)較高。

“對(duì)于行業(yè)毛利率，我們認(rèn)為未來(lái)會(huì)保持在20%-25%，這是行業(yè)的整體水平。”周達(dá)表示，金科的毛利率能維持在行業(yè)的整體水平以上。

“總體來(lái)講，要提高毛利率可以總結(jié)為拿好項(xiàng)目、建好項(xiàng)目、做好服務(wù)、精細(xì)管理四個(gè)方面。”對(duì)于提升公司盈利能力，周達(dá)表示，金科做了相應(yīng)的謀劃和安排，首先是拿好項(xiàng)目，希望通過(guò)1+6多元拿地模式進(jìn)一步夯實(shí)，通過(guò)多元拿地渠道獲取更多的毛利率有保障的項(xiàng)目。

“其次在做好產(chǎn)品這一塊，希望能夠在未來(lái)的3-5年品質(zhì)利潤(rùn)型的產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)效率型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要保持相對(duì)均衡，其中品質(zhì)利潤(rùn)型產(chǎn)品占比要達(dá)到30%以上。”周達(dá)表示，此外還要做好服務(wù)，也就是要持續(xù)業(yè)主滿意度在行業(yè)的領(lǐng)先水平，不斷擴(kuò)大金科對(duì)B端、C端提供增值服務(wù)范圍和營(yíng)收占比。

“最后，是不斷提高精細(xì)管理能力，通過(guò)公司各個(gè)業(yè)務(wù)板塊的精益管理，不斷提升公司經(jīng)營(yíng)效能和管理效能，希望用兩到三年的時(shí)間，逐步把權(quán)益占比提升至65%至70%比較理想的水平。”周達(dá)表示。

值得一提的是，今年上半年金科累計(jì)新增土地儲(chǔ)備39宗，建筑面積835萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置合同金額為354億元，投銷(xiāo)比保持在40%以內(nèi)。其中，通過(guò)地產(chǎn)+商業(yè)、地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)、收并購(gòu)等非直接招牌掛方式獲取的土地計(jì)容面積達(dá)到了470萬(wàn)平方米，占比57%。

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封面圖片來(lái)源：受訪者提供