每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤 盧祥勇 易啟江    

上海二手房市場提前“入冬”。

數(shù)據(jù)顯示，8月上海二手房成交環(huán)比下降24%，同比下降40%，為今年以來最大幅度，當月成交絕對值1.8萬套，已跌至疫情前的月均成交水平。

暴跌的背后是上海自8月初起執(zhí)行的二手房“三價就低”政策，即8月6日起，上海各銀行二手房審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。

《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪調(diào)查了解到，由于銀行貸款的指導(dǎo)價普遍比交易中心核驗價低很多，導(dǎo)致不少購房者的貸款額度縮水，無法承擔成本增加的購房者會選擇解約。

受此影響，上海有的中介門店成交量也出現(xiàn)明顯下滑。

圖片來源：上海電視臺新聞綜合頻道

購房者：評估價打?qū)φ?貸款額度遭腰斬

張華相中了一套松江九亭貝尚灣的房子，面積60多平方米，總價在420萬元左右，但涉稅評估價只有260萬元。

同樣的情況也發(fā)生在李強身上，他買的一套位于周浦鎮(zhèn)的一室戶，價格是270萬元，但銀行給出的評估價只有130萬元。這一結(jié)果導(dǎo)致李強的首付款從90多萬元飆漲1倍，3.5成的首付硬生生變成了7成。

像張華、李強們的情況還不在少數(shù)，大多數(shù)小區(qū)給出的二手房核驗價格約等于市場價的5~7折，最終導(dǎo)致的結(jié)果就是首套3.5成變6成，二套首付7成變成8成甚至9成，一時間首付突然增加上百萬，買房難度瞬間增加。

據(jù)了解，此前在上海，由于合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格之間存在偏差，購房者或為避稅做低房屋總價，或為減少首付故意做高房屋總價，二手房市場的“陰陽合同”時有出現(xiàn)。

一般來說，網(wǎng)簽合同價是由購房者和賣房者雙方商定而成，并錄入網(wǎng)簽合同的價格。銀行評估價，即雙方簽訂貸款合同后，銀行委托第三方評估公司評估所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價值。涉稅評估價，即由房產(chǎn)交易中心評估的價格，所繳納的稅費都是以交易中心評估價格為標準的。

但由于上海規(guī)定“三價就低”，不少房產(chǎn)的評估價遭到“打折”。

購房人張梅就遇到了這個情況，她告訴記者，自己原本看中了一套35平方米的房子，成交價225萬元，但銀行給出的評估價只有115萬元，這也使得她的貸款額度被攔腰截斷，不得已，她和房東解了約，還賠了違約金。

“當時付定金的時候早了點，還沒有實行三價合一，按照合同價，二套5成，客戶錢也剛剛好?，F(xiàn)在的話，客戶不敢買房，房東也不掛了，因為不知道自己到底能貸多少款，大家都是置換客，現(xiàn)在即便賣掉了老房子，也只能按原價換一樣價格的，因為貸不到款。”張梅表示。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

中介：自3月份起成交就不理想

購房者境況的變化，也直接影響了二手房門店的生意。

“自從銀行貸款政策出來后，幾乎沒有什么成交的，除非是一次性付款。”李華是上海中原梅園店的一位工作人員，他告訴記者，自從“三價合一”開始執(zhí)行，整個8月，他們店就成交了1套。

“因為三價就低，銀行貸款的指導(dǎo)價比交易中心核驗價低很多，客戶的貸款額度硬生生比原來少了一半，所以有些本來成交的客戶也解約了。”李華表示。

李華告訴記者，實行“三價就低”之后，房齡在2000年以前的房子銀行評估價直接打?qū)φ郏?000年之后的次新房評估價則是實際房價的6到7折。

李華所在的片區(qū)是上海比較熱門的學(xué)區(qū)房區(qū)域，他的門店自3月份起成交就不理想，“以前好的時候，每個月能成交十幾套，少的時候也有七八套。

如今，貸款指導(dǎo)價疊加了新的學(xué)區(qū)劃片政策，讓這個原先熱門的學(xué)區(qū)房成交跌到冰點。“現(xiàn)在我們已經(jīng)不敢給客戶推薦房子了，即便成交也有解約風(fēng)險。”

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，“三價就低政策”直指二手房市場，精準調(diào)控價格，雖然表面看只是影響了外網(wǎng)展示，但實際上有效降低了購房者對價格的預(yù)期；“三價就低”影響了首付比例和貸款成數(shù)、降低了支付能力，部分購房者被動下調(diào)預(yù)算。

專家：內(nèi)外因素導(dǎo)致二手房轉(zhuǎn)涼

實際上，除了二手房核驗價的新政，今年以來，上海已多次出臺樓市新政，包括“滬十條”、離婚3年限購、法拍限購、新房積分搖號、贈予限購，信貸額度收緊、房貸利率上調(diào)等等。

持續(xù)、密集的樓市調(diào)控政策讓中介壓力陡增，也使得上海8月二手房成交量同環(huán)比雙減。

58安居客研究院分院長張波告訴記者，受疫情影響，2020年下半年房地產(chǎn)市場交易量總體明顯高于上半年，大量購房需求在下半年集中釋放，導(dǎo)致一二手房市場成交量出現(xiàn)快速上升。同時一手房市場搖號制度也導(dǎo)致不少購房需求不得不轉(zhuǎn)向二手市場，而今年二手房市場成交量則更多集中在上半年，下半年市場降溫態(tài)勢明顯。

但今年，上海二手房核驗價制度以及“三價取低”的貸款政策共同發(fā)力，導(dǎo)致市場二手房成交量不斷走低。

二手房核驗價制度導(dǎo)致線上虛高的二手房掛牌價“集體消失”，這對購房者的心態(tài)影響明顯，很大程度上降低了購房者對房價上漲的預(yù)期，實實在在對購房者購房行為形成影響，提高了購房首付門檻，導(dǎo)致大量改善型購房需求暫停，市場成交量銳減，預(yù)計這一趨勢今年還將持續(xù)。

（文中受訪者均為化名。）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)