每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

深圳二手住宅成交量繼續(xù)同比暴跌77.28%，創(chuàng)下10年新低。

全國66個(gè)城市新房市場(chǎng)成交量環(huán)比持續(xù)下滑。

百強(qiáng)房企中近7成單月業(yè)績同比降低。

“金九銀十”真正到來之前，樓市卻在一片降聲之中剛剛告別了“寒冷的夏天”。

“房住不炒”大基調(diào)下，8月北京、成都、上海、沈陽等21城先后發(fā)布30余次房產(chǎn)調(diào)控政策，多地新房、二手房市場(chǎng)大幅回落，甚至冰封。

一個(gè)“降”字，幾乎波及了從新房、二手房、土地市場(chǎng)到房企融資的各個(gè)端口，反映出調(diào)控政策對(duì)樓市的全面影響越，并且從政策出臺(tái)到市場(chǎng)變化的時(shí)間正在縮短。

新房成交面積：深圳環(huán)增121.3% 武漢環(huán)降82%

5885套！8月深圳新房網(wǎng)簽顯著回升。

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月份深圳新房成交量放大，網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比上升94.4%；成交面積63.6萬平方米，環(huán)比上升121.3%。

深圳是8月全國范圍內(nèi)為數(shù)不多的實(shí)現(xiàn)成交面積正增長的城市，且增幅驚人。

據(jù)貝殼研究院，受房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼影響，8月全國有66個(gè)城市新房市場(chǎng)成交量環(huán)比持續(xù)下滑。

在中指研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的21個(gè)代表城市中，17個(gè)城市成交面積環(huán)比下降，其中武漢降幅最高，達(dá)到82%；南京、重慶等熱點(diǎn)城市緊隨其后。同時(shí)，重慶、南京與武漢同比跌幅同樣居高不下。

8月一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

但從成交面積絕對(duì)值來看，上海、武漢、青島、濟(jì)南成交面積超100萬平方米，其中上海173萬平方米，并且同環(huán)比均有兩位數(shù)增長。東莞、大連、韶關(guān)三個(gè)城市成交低迷，特別是東莞市，成交面積同比腰斬不止，環(huán)比下跌3成有余。

分城市層級(jí)來看，一線城市成交面積環(huán)比上升10.54%，其中深圳升幅較大，為122.82%，憑一己之力拉升均值；同比下降0.47%，其中廣州降幅較大。二線代表城市成交面積環(huán)比下降31.26%，同比下降26.19%。三線代表城市成交面積環(huán)比下降14.71%，同比下降25.35%。

二手房成交量：深圳創(chuàng)10年新低 杭州跌破歷史低位

盡管深圳新房市場(chǎng)大舉復(fù)蘇，但二手房成交已經(jīng)墜入冰點(diǎn)。

根據(jù)深圳市住建局的數(shù)據(jù)，繼7月二手房過戶量同比跌幅超8成后，8月深圳二手住宅成交量為2043套，再次同比暴跌77.28%，創(chuàng)下10年新低。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，原本業(yè)主和購房者膠著較量中處在上風(fēng)的業(yè)主，開始妥協(xié)讓步，不少區(qū)域房價(jià)有了實(shí)質(zhì)性下跌，有小區(qū)業(yè)主掛牌價(jià)已與2020年初相當(dāng)。

除了深圳，還有杭州、無錫等原先的C位城市。

杭州“8.5樓市新政”出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購：落戶未滿5年需連續(xù)繳納兩年社保，非本地戶口需連續(xù)繳納4年社保，才能在限購范圍內(nèi)購買1套。2周后，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局宣布“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線，引發(fā)全行業(yè)熱議。

8月杭州二手住宅成交量應(yīng)聲下跌至3160套，易居研究院研究顯示，8月環(huán)比大跌近5成，同比跌近6成，創(chuàng)下近10年8月單月成交量最低值。

易居從杭州二手住宅成交歷史數(shù)據(jù)分析，月成交量達(dá)到12000套是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。自今年3月達(dá)到12205套后，杭州二手住宅成交量開始一路下滑，7月跌至6314套。不到半年，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位。

根據(jù)易居的測(cè)算，房產(chǎn)成交量一般領(lǐng)先于房價(jià)變化，二手房成交量的活躍度可以從“二手房成交量能度”看出端倪。

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，杭州毫無意外地成為監(jiān)測(cè)城市中成交量能度下跌最快的城市，環(huán)比增速下跌50%、同比增速高達(dá)60%。

8月13個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量增速 

數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、易居研究院

而成交量能度最強(qiáng)的城市為金華，量能度為20.0%；量能度最弱的城市為深圳，量能度為-49.6%。并且深圳在二手房成交參考價(jià)等政策影響下，二手住宅成交量能度已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月墊底。

同樣，無錫在7月26日出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)成為繼深圳、東莞、成都、寧波、西安、紹興之后，全國第7個(gè)出臺(tái)二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的城市。隨后8月成交量能度受一定影響，下跌至2.4%。

對(duì)于即將到來的金九銀十，易居研究院并不樂觀：從數(shù)據(jù)形態(tài)上來看類似2014年初開始的下降周期，考慮到今年熱點(diǎn)城市調(diào)控力度史上罕見，且13個(gè)熱點(diǎn)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已多月回落，預(yù)計(jì)下月二手住宅價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落。

7成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比下滑

截至8月31日，24家房企躋身千億軍團(tuán)，TOP100門檻值220.1億元。

頭部房企規(guī)模優(yōu)勢(shì)仍然存在，碧桂園以5606億元銷售額穩(wěn)居榜首，與第二名恒大（4465.6億元）拉開巨大差距，萬科、融創(chuàng)分別以4439.7億元和4151億元位列第三、第四。

1-8月1000億以上超級(jí)陣營達(dá)到24家，較1-7月增長4家。

TOP100門檻值仍在同步抬高。其中，TOP3房企門檻值為4439.7億元，較上年增長1.2%；TOP10房企門檻值為2080.0億元，較上年增長29.7%；TOP30房企門檻值為826.0億元，較上年增長23.7%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為554.1億元、220.1億元，同比分別增長18.4%和30.5%。

值得關(guān)注的是，整體來看，1-8月TOP100房企銷售額整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，均值為887.9億元，增長率均值為29.8%；而1-7增長率均值為36.2%，下降較為明顯。

其中，“超級(jí)陣營”銷售額增長率均值為23.7%，環(huán)比1-7月明顯下滑了6.5個(gè)百分點(diǎn)。

從具體房企表現(xiàn)來看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年8月百強(qiáng)房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。8月房企單月業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，有逾40家百強(qiáng)房企同環(huán)比雙降，僅保利、綠城、濱江、越秀等少數(shù)幾家企業(yè)實(shí)現(xiàn)同環(huán)比增長，業(yè)績表現(xiàn)突出。

全國土地出讓金同比縮水近一半

8月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為2264億元，環(huán)比減少17%，同比減少49%。其中住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為1766億元，環(huán)比減少18%，同比減少53%。

據(jù)中指研究院，2021年8月，全國出讓金排名前20城市成交總額為1253億元，與去年同期相比減少55%。

由于集中供地暫告段落，上榜城市中，僅前三甲城市收金超過120億元。一線城市廣州和深圳入榜，均位于榜單前10名；二線城市入榜3席；三四線城市占據(jù)榜單15席，為榜單主力，其中無錫38宗地塊入市攬金近267億元，位列榜首。

2021年1-8月，全國300城市土地出讓金總額為34507億元，同比減少約5%。本月，出讓金總額為2264億元，同比下降49%。本月各類城市收金總額均同比下滑，一線城市下滑明顯。

從房企拿地情況來看，TOP100企業(yè)拿地總額18883億元，同比下降10.8%，門檻值為44億元，與去年同期54億元相比下降10億元；招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為54.8%，與1-7月相比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

今年以來，房企的顯著特點(diǎn)是合作拿地力度有所提升。

具體來看，與去年同期相比，1-8月前10陣營企業(yè)、11-30陣營企業(yè)以及31-50陣營企業(yè)拿地權(quán)益金額占比均值同比均有所下降，其中前10陣營企業(yè)下降了4.0個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度最大。

從城市角度看，重慶、杭州、長沙繼續(xù)成為房企拿地的“最愛”。

此外，溫州、佛山、金華以及保定作為非集中供地城市入榜，分別位列第4位、第6位、第9位以及第10位，其中保定為TOP10城市中唯一三四線城市，反映出該城市頗受房企關(guān)注。

房企融資規(guī)模同比腰斬

同樣充滿寒意的還有融資環(huán)境。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2021年1-8月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6999億元，較2020年同期金額規(guī)模減少1817億元，其中境外融資規(guī)模占比更是維持2017年來的低水平。

數(shù)據(jù)來源：wind、貝殼研究院

境內(nèi)債券規(guī)模占比高達(dá)70%，這一比例較2020年同期上升7個(gè)百分點(diǎn)；但境內(nèi)1-8月累計(jì)發(fā)債規(guī)模約4904億元，同比下降約11%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

整體上境內(nèi)債市波動(dòng)性小于境外，境內(nèi)債市主導(dǎo)地位將持續(xù)保持。

而監(jiān)管環(huán)境趨緊、地產(chǎn)負(fù)面事件發(fā)酵，令近期境外資本市場(chǎng)信心維持低迷。1-8月房企境外累計(jì)發(fā)債折合人民幣約2095億元，同比下降約37%。境外融資規(guī)模占比跌至30%，維持2017年以來低占比水平。

8月單月，全行業(yè)融資數(shù)據(jù)同樣不容樂觀，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行62筆、較上月減少27筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，環(huán)比減少39.8%、同比減少54.2%。

其中8月境外融資共發(fā)行6筆債券，融資規(guī)模約62億元人民幣，環(huán)比下降77.9%，并且發(fā)債主體均為民營房企，基本為借新還舊。境內(nèi)下滑稍緩，共發(fā)行56筆債券，發(fā)行規(guī)模約509億元，環(huán)比下降23.8%，同比減少32.8%。境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約89%，繼續(xù)擴(kuò)大年內(nèi)債券市場(chǎng)主導(dǎo)比重。

盡管融資整體增速持續(xù)下滑，但典型上市房企8月份融資仍然熱度不減。同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計(jì)1082.24億元，環(huán)比上升45.53%。其中，債券融資金額占比上升1.6%。同時(shí)，8月債券利率整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，發(fā)行主體之間的票面利率分化加劇，其中境外債利率分化程度大于境內(nèi)。

總體來看，房企債權(quán)融資規(guī)模持續(xù)上升（環(huán)比上升47.91%），其中境內(nèi)銀行貸款漲幅明顯，漲幅為187.74%，主要為金地本月通過股東大會(huì)，擬與招商銀行簽署260億綜合融資額度相關(guān)協(xié)議。

從8月份上市房企集中披露中期財(cái)報(bào)來看，多數(shù)房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到改善，主觀上表現(xiàn)出積極持續(xù)的降負(fù)債和調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)的態(tài)度。以弘陽地產(chǎn)為例，截至6月31日融資成本降至7.62%。其中近5成資金來自于銀行端、美元債和境外銀團(tuán)貸款占36.9%，約10%是結(jié)構(gòu)化信托融資。

但房企償債壓力仍在進(jìn)一步加劇。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，8月份境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1196億元，環(huán)比增加3.3%、同比增加21.2%，房企到期債務(wù)凈額625億元；但新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模的一半，除銷售回款外，對(duì)房企融資能力提出更大考驗(yàn)。

8月信用債違約16筆，其中地產(chǎn)相關(guān)違約事件7筆，違約類型主要為未按時(shí)兌付本息。

“新債發(fā)行不及舊債到期”之下，未來融資環(huán)境仍然難言樂觀，貝殼研究院預(yù)計(jì)全年在客觀環(huán)境與主觀意愿下，房企債券融資規(guī)模將整體收縮。

記者手記丨今年的“金九銀十”有點(diǎn)懸

當(dāng)前，一線、強(qiáng)二線城市新房調(diào)控政策已經(jīng)一緊再緊，調(diào)控關(guān)注點(diǎn)開始向二手住宅傾斜。

從杭州“8.5樓市新政”，到北京限制離婚購房新政，成都加強(qiáng)住房贈(zèng)與監(jiān)管，政策的市場(chǎng)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，并在數(shù)據(jù)層面得到了反饋，一定程度上甚至可以說是拐點(diǎn)的跡象。熱點(diǎn)城市二手住宅猛降溫，交易量創(chuàng)出近7年新低，深圳、杭州交易量更是跌至近10年最低值。

如果說每年的7、8月份是樓市銷售的傳統(tǒng)淡季，那么今年的7月和8月就是近幾年來“最寒冷”的夏天。

而房企間的分化進(jìn)一步加劇，更為已經(jīng)到來的“金九銀十”增加了幾分撲朔迷離，新房市場(chǎng)能否重現(xiàn)旺季熱銷？調(diào)整后的集中供地會(huì)否帶來新氣象？一切都值得我們拭目以待。

記者：包晶晶

編輯：陳夢(mèng)妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢(mèng)妤 王蜀杰