每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“監(jiān)管政策可能會是一個長期趨勢，每個城市根據(jù)自己實(shí)際情況的不同都有相應(yīng)政策，但對每個開發(fā)商來說都是公平的。”

日前，合生創(chuàng)展集團(tuán)住宅投資事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理閆家瑞在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時表示。

合生創(chuàng)展集團(tuán)住宅投資事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理 閆家瑞 每經(jīng)記者 王昊毅 攝

“吃透”政策獲取合理利潤

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年以來房地產(chǎn)調(diào)控已累計突破420次，政策之間相互補(bǔ)充、相互影響，形成合力。特別是在以北京為代表的一線城市，對銷售規(guī)范化監(jiān)管越來越嚴(yán)格，因此保證利潤與合規(guī)銷售成了部分房企面臨的新課題。

“這其實(shí)是一個操作水平的體現(xiàn)。”閆家瑞說，房地產(chǎn)開發(fā)講究全流程管控，這個管控首先是企業(yè)自身，內(nèi)部每一個環(huán)節(jié)都要做到精細(xì)化管理；其次是在項(xiàng)目設(shè)計和建設(shè)過程中，對成本進(jìn)行合理分配；第三就是財務(wù)費(fèi)用方面，除了自有資金，還有融資，“在這些方面，可能需要我們向管理要紅利，向管理要效率”。

在閆家瑞看來，監(jiān)管政策可能會是一個長期趨勢，每個城市根據(jù)自己實(shí)際情況不同，都有相應(yīng)政策，而“這些政策對每個開發(fā)商來說要求都是一樣的，大家都是公平的”。企業(yè)如何在這一形式下做到精細(xì)化管理以獲取利潤，比別人稍領(lǐng)先一步之外就顯得尤為重要。

閆家瑞表示，企業(yè)應(yīng)花精力去把各自布局的城市監(jiān)管政策吃透。“這些政策更多體現(xiàn)在銷售端，實(shí)際上反映的還是整個從產(chǎn)品設(shè)計、工程管理、周轉(zhuǎn)速度到綜合管理水平的體現(xiàn)。“如果開發(fā)一個項(xiàng)目沒有利潤，那企業(yè)可能就會想辦法突破政策。但在合規(guī)的情況下，如果已經(jīng)獲取了合理收益，就沒必要冒著極大風(fēng)險去突破政策監(jiān)管。”

閆家瑞進(jìn)一步表示，其實(shí)企業(yè)只要做到提升自己的管理水平，把每一個環(huán)節(jié)都做到最好，在目前的監(jiān)管政策下，是能夠獲取合理利潤的。

事實(shí)上，地產(chǎn)進(jìn)入C端時代，房企要贏得客戶獲取利潤，除了提升管理水平外，更需要進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新，要有客戶思維，而產(chǎn)品不僅要“做對”，還要“做好”。

“現(xiàn)在有一個趨勢，不管是哪個層面的客群，都存在年輕化趨勢，包括一些高端奢華的產(chǎn)品系。我們在產(chǎn)品的打造上，可能就要更加迎合這些客群。”

做數(shù)字化轉(zhuǎn)型閉環(huán)

數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為房企發(fā)展必答題，特別是在疫情常態(tài)化下，將互聯(lián)網(wǎng)思維貫穿到房企營銷成為了必然。

在閆家瑞看來，數(shù)字化營銷其實(shí)應(yīng)該是一個全流程閉環(huán)。“這個閉環(huán)體現(xiàn)在從最開始的產(chǎn)品展示、獲取客戶信息、獲取流量，以及客戶的到訪、到訪后的成交，到后期成交后如何提供好相應(yīng)的后續(xù)服務(wù)，包括簽約后的收樓，到最后的收樓辦理產(chǎn)權(quán)。”

具體到企業(yè)而言，閆家瑞表示，合生已經(jīng)在線上營銷探索了多年，目前已能做到將線上流量導(dǎo)入到線下，以及線上選房、訂房和線上交易。“但涉及到簽約、按揭，并不是企業(yè)自身能夠解決的，還必須跟當(dāng)?shù)卣?、銀行對接。接下來，我們就要去把這一環(huán)節(jié)打通，使整個流程實(shí)現(xiàn)完全的閉環(huán)。”

然而，盡管絕大部分企業(yè)更希望利用數(shù)字化科技手段助力營銷，但目前一些企業(yè)往往僅將其作為一個宣傳推廣或者獲取流量的手段。

閆家瑞表示，未來兩三年內(nèi)，我們希望合生從線上的直接成交占比能夠達(dá)到30%以上。

關(guān)于預(yù)期，閆家瑞表示，其實(shí)合生一直以來還是堅持自己的策略，一方面以安全為主，這包括企業(yè)自身的現(xiàn)金流是安全的、所有操作是合規(guī)的、市場口碑以及品牌是在持續(xù)不斷加強(qiáng)的。

我們在發(fā)展過程中不會過多追求速度，但每年都會有一個相應(yīng)合理的目標(biāo)，不管是銷售額，還是利潤水平，最終反映到對投資人以及股東的回報上。“每年都比去年在這些方面有一定提升，這才是我們合生每年都在堅持的一個目標(biāo)，而不單純以必須要做到多少銷售額、做到多少投資拿地等指標(biāo)來衡量。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王昊毅 攝