每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

環(huán)比下跌55.92%、同比下跌57.19%，這組數(shù)據(jù)出現(xiàn)在福州上月的新房成交報(bào)告里。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月福州是二線代表城市中成交量同環(huán)比跌幅最大的城市，新房成交3152套，成交面積29.3萬平方米，而福州房價(jià)也伴隨著成交的萎縮而不斷走低。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)變動情況看，10月福州市新房價(jià)格環(huán)比下跌0.2%，從1%到-0.2%只用了短短8個(gè)月時(shí)間。

這段時(shí)間，福州的郊區(qū)新城、遠(yuǎn)郊盤降價(jià)了，受暴雷困擾的開發(fā)商和小開發(fā)商的盤降價(jià)了，不少老破小也降價(jià)了。從打折促銷、萬元抵用券、再到“低金額首次支付”，各大樓盤年終廝殺拉開了帷幕。

一邊是打著擦邊球掛出“首付5萬”、“首付8萬”的樓盤海報(bào)，但不得不看到，另一些高價(jià)項(xiàng)目仍然沒有價(jià)格松動的余地，并且未來估值漲幅更大。

哪些樓盤在區(qū)域內(nèi)估值最高？哪些樓盤估值倒掛？未來5年能否保持價(jià)格強(qiáng)勢？每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)給出的答案是什么？

安居客平臺顯示，2021年10月中旬開盤的福州名城銀河灣打出了“首次支付5萬起”的促銷信息，當(dāng)期開盤均價(jià)19000元/平方米；金輝鼓樓金茂府仍然處于福州市高價(jià)區(qū)段——高層均價(jià)35000元/平方米。

每經(jīng)AI品房經(jīng)過對該樓盤人口結(jié)構(gòu)、教育配置、商務(wù)、交通、醫(yī)療配套等獲得了對樓盤更全面的認(rèn)識，同時(shí)選取經(jīng)過五大類維度、30個(gè)細(xì)分項(xiàng)目的PK，揭開了銷售數(shù)據(jù)背后的價(jià)值密碼。

公開資料顯示，名城銀河灣由名城地產(chǎn)（福建）有限公司開發(fā)，總建筑面積43萬平方米，容積率2.572，建筑密度20%，綠地率32%，產(chǎn)品面積段約52~157平方米。每經(jīng)AI品房小程序?qū)γ倾y河灣估值參考價(jià)為18309元/平方米，未來5年可能達(dá)到23122元/平方米，房價(jià)漲幅僅跑贏馬尾區(qū)31%小區(qū)，屬于均線以下水平。

金輝鼓樓金茂府由金輝融欣房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，容積率為1.47，綠化率30%，以142-168平方米三房以上大戶型為主，從產(chǎn)品定位上看屬于改善型產(chǎn)品。目前安居客平臺顯示開盤均價(jià)35000元/平方米，但每經(jīng)AI品房小程序估價(jià)為22731元/平方米。

值得關(guān)注的是，金輝鼓樓金茂府未來5年房價(jià)預(yù)測為28840元/平方米，將跑輸同區(qū)域51%小區(qū)。

如果將這兩大新盤同時(shí)pk，誰將更具備性價(jià)比，更具有投資潛力？

從配套完善、公交地鐵配置程度來看，名城銀河灣稍勝一籌，出行較為方便，通勤車速也屬于前30%的小區(qū)。

但居住舒適度、教育配置方面則是金輝鼓樓金茂府更具優(yōu)勢，小學(xué)配置高于晉安區(qū)91%的小區(qū)，幼兒園配置也超越了53%小區(qū)，相比之下名城銀河灣教育資源略有不足。另一方面，金輝鼓樓金茂府居住密度較低，而名城銀河灣接近平均密度。

人口結(jié)構(gòu)上，金輝鼓樓金茂府年輕人較少，而名城銀河灣年輕人比例高于同區(qū)域93%小區(qū)，基本符合剛需盤的結(jié)構(gòu)。但美中不足的是，名城銀河灣居住人口指數(shù)達(dá)到1.9，即介于一線、二線城市之間。

每經(jīng)AI品房小程序?qū)纱髽潜P周邊的消費(fèi)檔次進(jìn)行比較之后發(fā)現(xiàn)，金輝鼓樓金茂府周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)為70元，消費(fèi)檔次指數(shù)1.8，在區(qū)域內(nèi)中檔消費(fèi)區(qū)域；而名城銀河灣盡管餐飲消費(fèi)客單價(jià)為68元，同為消費(fèi)檔次指數(shù)1.8，但在馬尾區(qū)內(nèi)已經(jīng)高于92%住宅項(xiàng)目，屬于同區(qū)域內(nèi)的高消費(fèi)區(qū)。

基于對上述人口結(jié)構(gòu)、居住密度、消費(fèi)檔次、幼兒園小學(xué)配置、購物及地鐵通行等11個(gè)動態(tài)指數(shù)的綜合考量，金輝鼓樓金茂府在微觀走勢上將處于本區(qū)域的平均水平，而以低首付為賣點(diǎn)的名城銀河灣，在未來將顯著走弱與同區(qū)域樓盤。

封面圖片來源：視覺中國