每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

■ 相關(guān)公司：中原建業(yè)（09982.HK）

■ 核心競(jìng)爭(zhēng)力：主要從事房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，以產(chǎn)品和服務(wù)為中心，穩(wěn)步推進(jìn)項(xiàng)目全流程精細(xì)化管理體系，在房地產(chǎn)管理紅利時(shí)代，中原建業(yè)未來將由代建領(lǐng)先企業(yè)成長(zhǎng)為領(lǐng)軍企業(yè)

■ 機(jī)構(gòu)眼中的公司：國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的代建企業(yè)，最早涉足房地產(chǎn)代建的行業(yè)先驅(qū)者，在河南省內(nèi)品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)顯著，“大中原戰(zhàn)略”將逐步增強(qiáng)建業(yè)品牌的影響力

■ 所屬概念：房地產(chǎn)（提供房地產(chǎn)代建服務(wù)），業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)代建、政府代建、資本代建以及代建咨詢服務(wù)

“代建行業(yè)的本質(zhì)還是服務(wù)商，部分投資者對(duì)該行業(yè)存在誤解，認(rèn)為代建企業(yè)就是傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)商，這其實(shí)是一種誤解，我們是典型的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。”

日前，中原建業(yè)執(zhí)行董事胡冰接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪，他認(rèn)為，不能把所有的代建商都當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商去對(duì)待。

“只要業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生太大變化，中原建業(yè)的高凈利潤(rùn)率情況短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)發(fā)生大的改變。”對(duì)于公司發(fā)展，胡冰非常自信。

市場(chǎng)已回歸理性，但過于謹(jǐn)慎

“大概2017、2018年的時(shí)候，市場(chǎng)都調(diào)侃地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代，但現(xiàn)在回過頭去看，整個(gè)行業(yè)在政策、金融雙向收緊之下，已經(jīng)進(jìn)入了青銅時(shí)代。”

談及地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，胡冰談到，“地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了過熱時(shí)代，近幾年一直在回歸理性，現(xiàn)在的情況是，市場(chǎng)在回歸理性，但又呈現(xiàn)出過于謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)。”

中原建業(yè)近1個(gè)月累計(jì)漲跌 來源：東方財(cái)富Chioce

胡冰從房地產(chǎn)去化率和房企拿地態(tài)度的變化，闡述了市場(chǎng)行情的變化。

“舉個(gè)很明顯的例子，以前房企對(duì)拿地的態(tài)度是，敢拿，敢豪擲，誰先買到地誰就掙錢，無論是一線城市還是三四線城市，很多項(xiàng)目開盤就能日光，這種本身就是市場(chǎng)狂熱現(xiàn)象。但現(xiàn)在不一樣了，很多項(xiàng)目開盤能到60%-70%的去化率已經(jīng)算不錯(cuò)了，這屬于行業(yè)回歸理性后的市場(chǎng)情況。”

胡冰認(rèn)為，在后地產(chǎn)時(shí)代，產(chǎn)品、服務(wù)和精細(xì)化管理將成為房企最重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

“房地產(chǎn)的投資屬性正在弱化，但居住屬性卻在不斷加強(qiáng)。也正是由于這一變化的發(fā)生，經(jīng)營(yíng)力、產(chǎn)品力、服務(wù)力已經(jīng)成為房企的主題詞”，胡冰補(bǔ)充道，“以前開發(fā)商蓋什么樣的房子都能夠賣得出去，但這并非企業(yè)決定的，而是市場(chǎng)決定的。如今進(jìn)入了買房市場(chǎng)，投資客逐漸退場(chǎng)，購(gòu)房者趨于理性，房企只有通過產(chǎn)品和服務(wù)，才有機(jī)會(huì)從存量市場(chǎng)搶到更多客戶。”

來源：愛德地產(chǎn)研究院 

精細(xì)化管理也是房企需要關(guān)注的核心。

“只有當(dāng)工期、質(zhì)量、成本達(dá)到平衡的工程，才算得上優(yōu)秀。這些年行業(yè)過度強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，很多項(xiàng)目快了、成本省了，但出現(xiàn)了不少質(zhì)量問題，這顯然是不可行的，這種發(fā)展模式也是不可持續(xù)的。在企業(yè)內(nèi)部管理層面，提質(zhì)和降本成為需同時(shí)并行的兩條軌道。”

在胡冰看來，精細(xì)化管理是降低成本的關(guān)鍵，因?yàn)檎麄€(gè)地產(chǎn)行業(yè)鏈條相對(duì)較長(zhǎng)，如果每個(gè)環(huán)節(jié)都能省下一筆錢，那么整個(gè)鏈條就能省下不少錢。

記者留意到，今年多數(shù)房企都主動(dòng)選擇組織變革，相關(guān)企業(yè)也試圖通過組織架構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管控，提高管理效率，以爭(zhēng)取更多利潤(rùn)。

代建行業(yè)本質(zhì)是服務(wù)商

胡冰認(rèn)為，代建行業(yè)相比傳統(tǒng)地產(chǎn)而言，是更為獨(dú)特和細(xì)分的行業(yè)，本質(zhì)是服務(wù)商，不能把所有的代建商都當(dāng)做房地產(chǎn)開發(fā)商去對(duì)待。

“服務(wù)商和地產(chǎn)開發(fā)商其實(shí)是有很大區(qū)別的，服務(wù)商存在著一個(gè)甲方和乙方的概念，代建企業(yè)是乙方，委托方為甲方。服務(wù)商在業(yè)務(wù)推進(jìn)過程中，是作為乙方給擁有土地和資金的企業(yè)提供服務(wù)，本質(zhì)是在給投資商或者合作伙伴提供服務(wù)。別人為什么要找你代建，首先你得有品牌優(yōu)勢(shì)，起碼得讓別人信得過，此外還必須要有成套的管理制度和管理體系，得讓委托方相信你有這個(gè)代建的實(shí)力。”

盡管目前地產(chǎn)行業(yè)處于下行狀態(tài)，但仍然具備較多市場(chǎng)機(jī)會(huì)。市場(chǎng)下行時(shí)，很多缺乏開發(fā)能力、品牌積累和融資渠道的地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)組織，會(huì)委托擁有品牌溢價(jià)能力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)來做代建。

對(duì)于未來是否會(huì)有更多房企參與代建這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，胡冰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，目前代建行業(yè)在中國(guó)的滲透率并不是太高，才4.8%，但發(fā)達(dá)國(guó)家有的都達(dá)到20%-30%了。所以從發(fā)展方向上來看，代建行業(yè)未來的市場(chǎng)蛋糕還是足夠大的，我也相信會(huì)有些比較有實(shí)力的房企，未來把代建業(yè)務(wù)做強(qiáng)后分拆上市，這其實(shí)對(duì)整個(gè)行業(yè)也是一件極為有利的事情。”

來源：中指研究院

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，從2010年至 2020 年，中國(guó)房地產(chǎn)代建市場(chǎng)新簽約建筑面積的年復(fù)合增長(zhǎng)率為24.4%。預(yù)測(cè)2025年新簽約建面達(dá)到23160萬平方米，是2020年新簽約面積的3倍。

談及代建行業(yè)在中國(guó)的發(fā)展，胡冰認(rèn)為首先需要解決的是大眾對(duì)該領(lǐng)域的認(rèn)知問題。

“代建在中國(guó)的滲透率并不高，這也導(dǎo)致部分二級(jí)市場(chǎng)投資者對(duì)這個(gè)行業(yè)存在認(rèn)知誤解，認(rèn)為這是一個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)，但其實(shí)并不是這樣，代建行業(yè)主要是輸出管理和品牌，是非常輕資產(chǎn)的。”

胡冰以中原建業(yè)為例，解釋了代建行業(yè)的發(fā)展模式。“代建模式的核心價(jià)值在于服務(wù)，中原建業(yè)實(shí)際也是服務(wù)商，而不是地產(chǎn)開發(fā)商，重在輸出管理和品牌，而代建也是在幫助房企解決擴(kuò)張中的資金和土地問題。我們通過標(biāo)準(zhǔn)化管理，實(shí)際也是在幫房企節(jié)約成本，從而幫助房企帶來更高利潤(rùn)。”

正是由于這種認(rèn)知差異的存在，胡冰認(rèn)為，中原建業(yè)的價(jià)值并未實(shí)際反映于資本市場(chǎng)。“代建行業(yè)的本質(zhì)是服務(wù)商，而如果按照服務(wù)商的發(fā)展模式去理解這個(gè)行業(yè)，代建企業(yè)應(yīng)該享有更高的PE倍數(shù)。”

代建行業(yè)高利潤(rùn)之“謎”

事實(shí)上，目前上市的代建行業(yè)企業(yè)，只有中原建業(yè)（09982.HK）和綠城管理控股（09979.HK），正因如此，兩家公司時(shí)常被市場(chǎng)拿來做比較。

不過在胡冰看來，雖然兩家公司都是做代建的，但在發(fā)展模式上存在很大區(qū)別。“收入模式上，中原建業(yè)是凈收入概念，而綠城管理是總收入概念。”

“運(yùn)營(yíng)模式上也有很大不同。中原建業(yè)的代建項(xiàng)目更多以向委派公司收取服務(wù)費(fèi)為準(zhǔn)，但項(xiàng)目具體開支，比如設(shè)計(jì)人員、財(cái)務(wù)人員等開支是不算在內(nèi)的，這部分開支不由中原建業(yè)承擔(dān)。而綠城管理的一些代建項(xiàng)目，實(shí)際上是占一部分股份的，在算綠城管理的純收入時(shí)得去掉各種與項(xiàng)目相關(guān)的人力成本和項(xiàng)目開支。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，根據(jù)中原建業(yè)的2021年中報(bào)數(shù)據(jù)，中原建業(yè)有兩個(gè)較為顯著的特征，一是保持著較高凈利潤(rùn)率，二是深耕河南。

從中報(bào)數(shù)據(jù)看，中原建業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.35億元，凈利潤(rùn)3.62億元，凈利潤(rùn)率為57.1%，雖然同比去年有所下滑，但仍遠(yuǎn)高于地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)。從深耕領(lǐng)域看，中原建業(yè)已累計(jì)進(jìn)駐116個(gè)市縣，其中河南省內(nèi)99個(gè)市縣，業(yè)務(wù)在河南的比重達(dá)85%。

中原建業(yè)半年報(bào)數(shù)據(jù)

對(duì)此，胡冰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“中原建業(yè)之所以凈利潤(rùn)率這么高，是由發(fā)展模式?jīng)Q定的。中原建業(yè)輸出的管理和品牌以收取服務(wù)費(fèi)為主，這些都是凈收入概念。深耕河南區(qū)域會(huì)帶來幾個(gè)好處，一是項(xiàng)目密度大，會(huì)加大項(xiàng)目與人員之間的聯(lián)動(dòng)，比如一個(gè)城市的管理團(tuán)隊(duì)，可能管理10個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的開支都在這一個(gè)城市公司列支，導(dǎo)致人工成本相對(duì)較低。這是由規(guī)模效應(yīng)帶來的協(xié)同效應(yīng)。”

在胡冰看來，只要業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生太大變化，中原建業(yè)的高凈利潤(rùn)率情況短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)發(fā)生大的改變。

“我們知道，代建行業(yè)無外乎商業(yè)代建、政府代建和資本代建幾種模式，在過往這些代建業(yè)務(wù)中，中原建業(yè)的商業(yè)代建業(yè)務(wù)占比會(huì)更高一點(diǎn)。未來政府代建也會(huì)是中原建業(yè)重點(diǎn)發(fā)展的方向之一，雖說政府代建的利潤(rùn)率相比商業(yè)代建低一些，但是更穩(wěn)定。等政府代建到了足夠規(guī)模，可能會(huì)對(duì)利潤(rùn)率有一定影響，這也需要一點(diǎn)時(shí)間。”

談及未來發(fā)展，胡冰詳細(xì)介紹了中原建業(yè)的大中原戰(zhàn)略。“中原建業(yè)一直在堅(jiān)定地實(shí)行大中原戰(zhàn)略，以河南鄭州為中心500公里范圍內(nèi)，未來都將是中原建業(yè)重點(diǎn)拓展的區(qū)域?，F(xiàn)在除了河南，中原建業(yè)在湖北、陜西、山西、河北、安徽等省都至少有一兩個(gè)項(xiàng)目了。”

對(duì)于這樣的戰(zhàn)略規(guī)劃，胡冰介紹，“500公里，事實(shí)上就是高鐵2小時(shí)內(nèi)可到達(dá)的區(qū)域。這樣做，可以最大程度地提升中原建業(yè)的管理效率和管理質(zhì)量，這是基于一種管理半徑和管理效率的綜合考量。”

截至今年6月30日，中原建業(yè)在管項(xiàng)目合約銷售額為168.2億元，同比增長(zhǎng)30.0%；合約銷售建筑面積為283.5萬平方米，同比增長(zhǎng)29.4%。

記者手記丨“建立信任關(guān)系的能力和價(jià)值創(chuàng)造的能力”

這次采訪讓我對(duì)代建這個(gè)行業(yè)有了更為深入的了解。作為房地產(chǎn)行業(yè)的新賽道，整體來看，目前絕大多數(shù)人對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解并不太深。

代建行業(yè)未來破局的方向可能在哪？

整場(chǎng)采訪下來，記者最直觀的一個(gè)感受就是，“未來代建行業(yè)是否能有真正的巨頭走出來，或許還是由代建企業(yè)與委托方建立信任關(guān)系的能力和價(jià)值創(chuàng)造的能力所決定的。”

具體來看，委托方憑什么相信代建方？代建方的專業(yè)能力是否能捍衛(wèi)委托方的品牌？代建方能否幫助委托方帶來更多利潤(rùn)？如果不能，委托方為何不自己去蓋房、賣房？這些因素都是未來代建企業(yè)不得不面對(duì)的問題。

或許這也是未來代建行業(yè)破局的核心所在。

記者：陳榮浩

編輯：陳夢(mèng)妤

視覺：帥靈茜

排版：陳夢(mèng)妤 王蜀杰