每經(jīng)記者 王佳飛  陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

安徽蕪湖，對符合條件的青年英才，最高可獲得10%購房款補貼。

廣東惠州，符合條件的人才公積金貸款額度不受繳存余額限制。

12月14日，兩地同時發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)促進政策。事實上，自中央經(jīng)濟工作會議結(jié)束后的一周內(nèi)，多地已發(fā)布相關(guān)政策，落實“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的會議精神。

作為較早落實會議精神的城市，湖南衡陽12月10日就發(fā)布了購房補貼政策。12月13日，衡陽下轄耒陽市召開促推房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展座談會，提出“全力促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”“依法解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理訴求”“全力做好房地產(chǎn)企業(yè)與金融機構(gòu)的無縫對接”。

相比一二線城市，三四線城市眼下的庫存積壓現(xiàn)象極為明顯，已是2016年7月份以來的最高值，創(chuàng)下5年來新高。

頂層設(shè)計不斷完善，區(qū)域市場不斷出臺提振政策，大家都希望為這個市場注入一些信心。

 

補貼方式五花八門

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，近一個月來，包括呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等在內(nèi)的十余地都拿出了真金白銀，以期提振市場。

12月14日，浙江省金華市武義縣發(fā)布《我縣首創(chuàng)民營工業(yè)企業(yè)新居民“購房券”獎勵政策》，將于明年1月1日起實施。

同日，安徽省蕪湖市發(fā)布《青年英才購房補貼發(fā)放實施細(xì)則的通知》，將對符合條件的人群發(fā)放購房補貼，給予購房款最高10%補貼。首期補貼為購房款的3%，分3年平均兌現(xiàn)，剩余購房款補貼按申請人上年度實繳個稅地方留存部分逐年兌現(xiàn)。

11月底，呼和浩特起草《呼和浩特市高校畢業(yè)生租房補貼實施辦法》及《呼和浩特市高校畢業(yè)生購房補貼實施辦法》（征求意見稿），將對符合條件的博士研究生、碩士研究生、本科生，分別一次性給予10萬元、5萬元、3萬元補貼。

10月中旬，荊門起草《關(guān)于促進中心城區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見（征求意見稿）》，對畢業(yè)5年內(nèi)并承諾在中心城區(qū)連續(xù)最低工作服務(wù)年限不少于5年的符合條件人才，從該意見實施之日起一年內(nèi)，在中心城區(qū)首次購買唯一新建商品住房，網(wǎng)簽商品住房買賣合同，取得契稅完稅證明的，按照每個家庭一次性給予購房補貼。

除了人才引進，契稅補貼也是一種重要形式。

12月10日，衡陽發(fā)布《衡陽市城區(qū)新建商品住房和地下車位財政購房補貼實施方案》，2021年12月1日到2022年5月31日期間在衡陽城區(qū)購買商品房或地下車位，將享受15%到50%不等的契稅補貼。

同日，重慶市璧山區(qū)宣布，定于2021年12月10日至2022年2月10日舉辦為期2個月的購房優(yōu)惠活動?；顒悠陂g，購買新建商品住房（限1套）、車位（不超過2個）、商服用房（不超過5個）和辦公用房，以及購買二手住房（限1套），符合相應(yīng)條件的，均可享受所繳納契稅同等金額的購房補助。

12月初，開封發(fā)布政策，對通告發(fā)布之日起至2021年12月23日繳納商品住房契稅且符合補貼范圍的，按照契稅總額的12%給予補貼。

值得留意的是，三胎也成為數(shù)地發(fā)放購房補貼的一條理由。

今年9月，甘肅省臨澤縣成為全國第一個提出三孩家庭購房補貼概念的地區(qū)。臨澤縣對生育二孩、三孩的臨澤戶籍常住家庭，在臨澤縣城區(qū)購買商品房時給予4萬元政府補助，在各中心集鎮(zhèn)、屯泉小鎮(zhèn)、丹霞康養(yǎng)村等集中居住區(qū)購買商品房時給予3萬元政府補助。

此后，江蘇省南通市海安市也發(fā)布相關(guān)政策，如果二胎家庭再次購房，可以通過出示戶口本或者出生證明，享受每平方米200元的減免補貼，三胎家庭可享受每平方米400元的減免補貼。

保定更為直接，以促進被動式建筑發(fā)展的方式對樓市定向松綁。

11月30日，保定在《保定市全面推進被動式超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實施方案》中規(guī)定，購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購政策的限制；使用住房公積金貸款購買被動式超低能耗自住住宅的，貸款額度上浮20%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“近期，中央明確‘支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求’，各地根據(jù)實際情況，重點支持合理住房需求釋放。地方響應(yīng)中央要求，在房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際改善的背景下，因城施策出臺扶持類政策，平穩(wěn)購房者預(yù)期，引導(dǎo)剛需和改善性住房需求正常釋放。”

對于政策效果，陳文靜認(rèn)為：“部分城市出臺購房補貼政策，一方面有助于平抑購房者觀望情緒，另一方面引導(dǎo)合理住房需求正常釋放。短期來看，購房者預(yù)期穩(wěn)定仍需一定時間，但隨著地方加快落實‘兩個維護’，信貸環(huán)境繼續(xù)改善，相關(guān)扶持性政策繼續(xù)跟進，預(yù)計房價逐步趨于平穩(wěn)，購房者置業(yè)信心亦有望提振。”

 

為什么是衡陽？

從微觀來看，衡陽能夠清楚地說明政策出臺背后的機理。

作為中央經(jīng)濟工作會議后首個響應(yīng)政策的城市，衡陽對2021年12月1日-2022年1月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅的50%；對2022年2月1日-3月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅的30%；對2022年4月1日-5月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅的15%；對2021年12月1日-2022年5月31日期間購買地下車位的，補貼所交契稅的80%。

簡言之，越早在衡陽買房，能夠享受的補貼額度越大。

來源：衡陽市住建局

記者注意到，購房者要想享受衡陽的購房補貼，需同時滿足三個條件：僅限于購買衡陽市城區(qū)的新建商品住房或地下車位，購買商業(yè)門面或二手房不能享受補貼；網(wǎng)簽時間必須是2021年12月1日-2022年5月31日；辦理了網(wǎng)簽備案并繳納契稅的。

衡陽市住建局工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，下發(fā)該文件的初衷是貫徹執(zhí)行上層對房地產(chǎn)市場的“三穩(wěn)”預(yù)期。至于具體落實，購房者在簽訂購房后可以帶上所需相關(guān)文件直接去行政大廳辦理。

記者粗略地算了一筆賬，衡陽此次補貼政策能幫購房者省下2500-12000元不等。

根據(jù)目前衡陽的契稅標(biāo)準(zhǔn)，首套房90平方米以下（含），契稅1%；90平方米以上，契稅1.5%；大于90平方米小于144平方米的1.5%，大于144平方米的3%；二套房契稅為3%；產(chǎn)權(quán)車位契稅為4%。

根據(jù)58安居客數(shù)據(jù)，衡陽目前房價為5731元/平方米，90平方米的首套房契稅為5157元，50%可省2578元；140平方米的契稅約24070元，50%可省12035元。

來源：安居客

衡陽為何要下發(fā)“鼓勵購房”政策？

當(dāng)?shù)刈〗ň謱ν獾谋硎鍪?，這是為深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院“房住不炒”決策部署，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，滿足人民群眾居住需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢近幾年衡陽的市場數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，雖說房價變化不大，但成交量卻持續(xù)下滑。

據(jù)58安居客數(shù)據(jù)，2018年以來，衡陽整體房價變化不大，過去三年房價僅上漲了270元/平方米。

但成交量卻出現(xiàn)了大幅下滑。

從房天下數(shù)據(jù)看，2018-2020年，衡陽房地產(chǎn)新房的成交套數(shù)分別為3.03萬、2.53萬、2.98萬套，但今年1-11月，衡陽僅成交了1.92萬套，成交情況遠(yuǎn)低于同期。

一位衡陽蒸湘區(qū)的置業(yè)顧問向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露：“衡陽樓市自從2018年走下神壇以來，就一直是不溫不火狀態(tài)，蒸湘區(qū)相對好一點，其他多數(shù)片區(qū)都屬于去庫存和橫盤狀態(tài)。今年10月以來，多個樓盤打出類似4、5字頭起房價，加8888元還送車位的宣傳，側(cè)面反映了開發(fā)商在想各種辦法去庫存。”

衡陽備受去化周期長的困擾。

根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)，2021年上半年衡陽新房成交量為1.16萬套，而同期住宅庫存為3.43萬套，據(jù)此推算衡陽樓市去化周期為17.77個月。

相比之下，非住宅的去化更難，去化周期基本都在60個月以上。據(jù)衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息中心數(shù)據(jù)，截至2020年12月底，衡陽市區(qū)非住宅庫存面積211.27萬平方米，同比增長16.52%；庫存去化周期為65.07個月。

換言之，衡陽的非住宅產(chǎn)品，要將近5年半才能賣完。

來源：衡陽市住建局

 

庫存創(chuàng)5年來新高

如果從宏觀看，近期我國房地產(chǎn)市場存在下行趨勢，除一些房企爆發(fā)流動性危機外，整體銷售情況也在趨冷。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

需要注意的是，三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。

從國房景氣指數(shù)看，我國整體數(shù)據(jù)畫出了一個明顯的倒V字型。

來源：國家統(tǒng)計局

如前所述，近期出臺政策的多為三四線城市，記者留意到，正是這些地方存在著一定的高庫存風(fēng)險。

易居研究院在《100城住宅庫存報告》（下稱報告）中直言：“當(dāng)前全國100城庫存壓力明顯增大，尤其是出現(xiàn)了市場成交量連續(xù)6個月環(huán)比下跌，庫存創(chuàng)5年來新高的現(xiàn)象。”

一、二、三四線城市新建商品住宅庫存面積

來源：易居研究院

報告顯示，截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長2.1%。庫存環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比正增長現(xiàn)象，而同比則連續(xù)36個月保持正增長態(tài)勢。當(dāng)前百城庫存規(guī)模為2016年8月份以來的最高值，即創(chuàng)下5年來的新高。

“當(dāng)前需要高度關(guān)注百城庫存壓力。庫存壓力和風(fēng)險若不解除，那么房企銷售資金的回款速度會進一步放緩，進而使得當(dāng)前房企現(xiàn)金流壓力更大。”

11月份，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為4495萬平方米，而成交量為3437萬平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”態(tài)勢。當(dāng)前供求關(guān)系中，最大的問題就是市場成交數(shù)據(jù)非常疲軟，目前已出現(xiàn)連續(xù)6個月環(huán)比下跌的現(xiàn)象。

整體去化周期也在拉長。

11月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為12.5個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要12.5個月時間。觀察2016年8月份以來的百城去化周期，總體上在10個月左右上下波動。而今年下半年開始，存銷比在10個月的基礎(chǔ)上快速拉升。

其中需要注意的是，報告顯示“城市結(jié)構(gòu)方面，三四線城市庫存攀升的態(tài)勢最明顯”，出現(xiàn)了連續(xù)37個月庫存規(guī)模同比正增長的態(tài)勢，說明相比一二線城市，三四線城市庫存積壓的現(xiàn)象最明顯。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前三四線城市庫存，是2016年7月份以來的最高值，即創(chuàng)下5年來的新高。從庫存風(fēng)險的角度看，三四線城市是最大的。

100城新建商品住宅庫存面積 來源：易居研究院

面對這種現(xiàn)狀，出臺補貼政策似乎就很容易理解。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，三四線城市普遍面臨庫存壓力較大的問題，而各類城市出臺購房補貼政策，有助于加速去庫存。

“在當(dāng)前房地產(chǎn)市場降溫的大背景下，三四線城市購房政策放松的可能性是比較大的，尤其是針對大學(xué)生、改善型購房需求、三孩家庭等，都有很大概率出臺更多寬松的購房政策。”

陳文靜認(rèn)為，年底中央對2022年房地產(chǎn)明確定調(diào)，預(yù)計在“房住不炒”的大基調(diào)下，短期信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷加大。

“地方將響應(yīng)中央要求因城施策對地產(chǎn)相關(guān)鏈條不順暢的問題采取針對性舉措，加快落地扶持類政策，除加大購房補貼外，降低貸款利率、減免部分交易稅額、提高企業(yè)預(yù)售資金使用效率、優(yōu)化預(yù)售條件等政策亦存微調(diào)預(yù)期。”

良性循環(huán)和健康發(fā)展

不僅僅是區(qū)域性政策，近期頂層設(shè)計對房地產(chǎn)也持續(xù)釋放了善意。

12月8日至10日舉行的中央經(jīng)濟工作會議明確表示：“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

12月11日，國家發(fā)改委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在“2021-2022中國經(jīng)濟年會”明確，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費。

12月13日，中國人民銀行黨委召開擴大會議，會議也表示：“穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

同日，中國人民銀行發(fā)布2021年11月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)。2021年11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月多增532億元。

嚴(yán)躍進認(rèn)為：“房貸方面的貸款余額規(guī)模增大，商業(yè)銀行積極執(zhí)行央行最新房貸政策，在放貸方面持續(xù)推進，體現(xiàn)了支持合理住房消費需求的導(dǎo)向，進一步說明房貸市場持續(xù)寬松、向好發(fā)展。”

陳文靜表示，下半年以來，隨著房地產(chǎn)信貸以及預(yù)售資金監(jiān)管收緊，銷售市場及土地市場均明顯降溫，疊加個別房企風(fēng)險問題暴露，市場信心進一步受挫，從企業(yè)融資到投資拿地、開工建設(shè)、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)均不同程度遇阻，現(xiàn)階段良性循環(huán)對行業(yè)發(fā)展尤為重要。

“中央經(jīng)濟工作堅持‘穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進’，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，還需要發(fā)揮穩(wěn)定器的作用。當(dāng)前對于政府來說，打通房地產(chǎn)業(yè)各個鏈條的循環(huán)是重中之重，良性循環(huán)后才會更好地健康發(fā)展，因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)，進一步支撐經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。”

記者手記丨買房仍需謹(jǐn)慎

樓市噤若寒蟬，調(diào)控力度不減，城市管理者們提出了不一樣的應(yīng)對策略。

根據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，近一個月以來，已有超過10個城市下發(fā)了相關(guān)購房補貼政策。而從具體措施來看，主要集中在契稅減免、現(xiàn)金補貼、以人才或二孩三孩名義給予購房優(yōu)惠等方式上。

雖說鼓勵政策都是實打?qū)嵉难a貼，但從這些下發(fā)購房補貼的城市來看，主要還是以三四線城市為主，這背后，是市場成交數(shù)據(jù)的持續(xù)下滑，以及普遍存在的去化壓力。

對購房者來說，如果原本就在這些三四線城市有安家置業(yè)需求，那么政策出臺后開始著手買入，確實能不同程度地享受優(yōu)惠和稅收減免。而若短期內(nèi)沒有這樣的需求，買入仍需謹(jǐn)慎，還得綜合考慮市場流動性、未來城市發(fā)展?jié)摿Φ葐栴}。

記者：王佳飛 陳榮浩

編輯：陳夢妤

視覺：鄒 利

排版：陳夢妤 馬原