文/佳蔚

同樣的位置，同一個建筑，一年前門可羅雀，一年后卻車水馬龍，看似什么都沒變，但似乎一切都變了。開業(yè)三個月，總客流突破800萬，總銷售6.5億元，刷爆全深圳人的朋友圈。

一夜爆紅，從冷清的華南城家居四號館變身為人流如織的特區(qū)消費新地標，這是發(fā)生在深圳龍崗萬達廣場身上的故事。

深圳龍崗萬達廣場究竟靠什么實現(xiàn)“化腐朽為神奇”？

01拿出最好的作品

從時間坐標上，深圳龍崗是一座普通的萬達廣場：它只是迄今開業(yè)的400多座萬達廣場的一員，是萬達為特區(qū)獻上的第二座廣場。

從產品序列上，深圳龍崗又是一座特殊的萬達廣場：它是萬達首個第四代廣場，是萬達集20多年商業(yè)綜合體運營經驗之大成之作。換言之，這是目前萬達最好的作品。

9月17日，開業(yè)當天，超過20萬人涌入深圳龍崗萬達廣場，人們發(fā)現(xiàn)：這里和印象里的萬達廣場不一樣。

一條長64米、高30米的世界罕見室內天梯，一塊超過2500平米、足可以仰望星空的巨型LED天幕，一個直徑7米的巨大懸球天穹，一座77.77米長的玻璃棧道鵲橋……每一處都讓人大開眼界。

幾乎每一位走進深圳龍崗萬達廣場的消費者，都被撲面而來的酷、炫和科技感所打動，繼而沉浸其中。顧客們排隊乘坐天梯，在天穹下面流連忘返，在超過20個網(wǎng)紅場景里拍照打卡，然后分享到社交媒體。

一時間，滿城盡說龍崗新萬達。體驗感，這是深圳龍崗萬達廣場帶給消費者的與以往全然不同的感受。

新感受背后是新定位。如果說前三代萬達廣場是在打造以“購物”為核心的商業(yè)中心，那么第四代萬達廣場則是在全力打造“體驗”為核心的生活中心。深圳龍崗作為首座第四代萬達廣場，其入駐370多個特色品牌中，全國首店、創(chuàng)新概念旗艦店等超過150家，體驗類業(yè)態(tài)超過80%。

萬達對于“體驗感”的追求，甚至可以說是全方位的。10月初，萬達官方視頻號推出了“看第四代萬達”的慢直播。直播對象就是深圳龍崗萬達廣場，內容是不斷站上天梯的人群，穿過如宇宙盡頭般的“天眼”，頭頂一片星空，最終消失在視線里。

傳統(tǒng)的商業(yè)中心，覆蓋商圈一般為3—5公里，5—10公里已經是“頂流”。“看第四代萬達”開播36場后，全網(wǎng)超過200萬人圍觀，評論超過2萬5千條，深圳龍崗萬達廣場成功破圈，其影響力超越地域局限，輻射全國。

對于這樣一個全新定位的萬達廣場，消費者用腳投票：開業(yè)5天，龍崗萬達廣場客流就超過100萬。

超高人氣背后是真金白銀的市場認可。體驗業(yè)態(tài)中，野恩動物園兩個月銷售額超過450萬、騎樂馬術超過120萬；網(wǎng)紅品牌卡瑪王子蛋糕店總銷售近300萬，最高日銷售17萬，創(chuàng)該品牌自創(chuàng)建以來最高日銷記錄；大額交易中，電動汽車品牌特斯拉、小鵬月銷售額超過2500萬，理想、蔚來月銷售額超過3300萬。

可以說，深圳龍崗萬達廣場以高分通過了來自消費者和商戶的考驗，向市場充分呈現(xiàn)了第四代萬達廣場強大的產品力與魅力。

02打造城市新消費地標

一個商業(yè)中心影響一座城。

作為煥新城市消費力與活力的主力軍，商業(yè)中心的發(fā)展關乎一個城市的商業(yè)環(huán)境、消費休閑方式和投資環(huán)境，甚至關乎一個城市的社會經濟發(fā)展。

深圳龍崗萬達廣場所在的華南城，項目總規(guī)劃建筑面積約260萬平方米，體量大致和365個足球場相當。在線下建材交易的黃金時代，這座包含7個交易廣場和大廳的工業(yè)原料城，每一天都是熙熙攘攘，人來人往。近年來，在電商平臺沖擊下，建材城不復往昔盛況，整個區(qū)域也陷入沉寂。

舊時光一去不返，新時代呼嘯而來。存量商業(yè)地產如何在城市更新與區(qū)域功能轉換時代里尋求轉型與新生，這并非華南城一家要面臨的升級課題，而是整個中國存量商業(yè)地產要解決的時代命題，甚至關乎生死存亡。

據(jù)東方證券數(shù)據(jù)，近年來，中國商業(yè)新開工面積及竣工面積逐步減少，購物中心面積規(guī)模增速整體呈下降趨勢，購物中心正全面走向存量市場。截至2020年末，中國購物中心存量規(guī)模4.4億平方米，城鎮(zhèn)人口口徑人均購物中心面積接近0.5平方米，與日本2017年同口徑接近。

全面走向存量市場的另一面，是出租率的下滑和空置率的上升。根據(jù)世界著名市場研究機構弗若斯特沙利文分析報告顯示，2015年至2020年，中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量由6662家增加至9606家，復合年增長率為7.6%。預估到2025年，出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量將達到12090家。

實際上，存量物業(yè)的升級改造也是一個全球性課題。在這方面，典型項目如英國西倫敦的傳統(tǒng)港口與碼頭作業(yè)區(qū)，經過改造升級成為新的商業(yè)中心的金絲雀碼頭區(qū)域。也有泰國曼谷湄南河邊舊改而來，囊括了各地風情成為國家旅游打卡地的暹羅城。

金絲雀碼頭和暹羅城的共同之處，一是大，金絲雀碼頭占地達33000畝，暹羅城的建筑面積則超過70萬平方米；二是引入全新商業(yè)業(yè)態(tài)，打造以購物和休閑為主要內容的消費新地標。

某種程度上，萬達對華南城的改造提升思路，與金絲雀碼頭和暹羅城有異曲同工之處。面對超過30萬平米的華南城4號館，萬達通過功能定位、規(guī)劃設計、商業(yè)業(yè)態(tài)和科技管理四大創(chuàng)新，圍繞生態(tài)自然、時尚科技、人文藝術三大核心主題，精心打造7大內容和場景完全不同的主題空間，把龍崗萬達打造成實體商業(yè)新物種。熟稔商業(yè)法則的萬達，根據(jù)商業(yè)購物中心更新迭代的趨勢，最終把這個新物種定義為“第四代萬達廣場”。

開業(yè)后的龍崗萬達一舉改變了整個深圳華南城的風貌，成為龍崗區(qū)域乃至深圳的新消費地標。華南城附近的市民吳先生表示，“以前，晚上八點以后這里一片漆黑；現(xiàn)在，晚上十點過后，萬達（龍崗萬達廣場）這里還是熱鬧非凡。”

03輕資產讓夢想照進現(xiàn)實

模式決定出路。深圳龍崗萬達廣場是萬達與華南城之間輕資產合作模式的產物。換句話說，這也是集第四代萬達廣場與輕資產模式于一身的代表作品。

2015年起，萬達開始對外輸出品牌和管理，加速輕資產萬達廣場的推出。截至今年6月30日，萬達在管商業(yè)廣場中，獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量達106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%；萬達旗下儲備的162個商業(yè)項目中，133個為輕資產運營模式，占比82.1%。截至2020年12月31日，萬達是中國少有向獨立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運營公司。

萬達以足夠長時間的商業(yè)積淀、足夠豐富和具備足夠把控力的商業(yè)資源以及非凡的運營能力、前瞻性的商業(yè)創(chuàng)新能力所支撐的品牌號召力，為存量商業(yè)地產資源提供了重生與涅槃的可能，而輕資產模式則讓這種可能迅速成為規(guī)?；默F(xiàn)實，讓夢想照進現(xiàn)實。

過去6年，若干曾經閑置甚至荒廢的項目在萬達的操盤下實現(xiàn)了起死回生，實現(xiàn)了化腐朽為神奇，成為了所在城市或區(qū)域的生活中心，成為業(yè)內津津樂道的經典案例。

如總建筑面積近40萬平方米的輕資產項目大慶讓胡路萬達廣場，原設計規(guī)劃建設的商場外立面已竣工，但由于招商、運營等遲遲無法推進而停滯近5年。該項目在萬達托管后于2019年7月19日開業(yè)，吸引了周圍近30公里的消費者，成為東北最知名的購物中心之一。而讓胡路萬達廣場對超大室內空間的處理，諸如籃球場等體驗業(yè)態(tài)的介入，也為創(chuàng)新的第四代廣場積累了寶貴經驗。

再如上海崇明萬達廣場，在萬達接手前該項目因招商能力不足歷經10年而未能開業(yè)。萬達接管以后，2020年11月27日該項目改造完成并開業(yè)，客流等多項數(shù)據(jù)均打破華東新開業(yè)購物中心的紀錄。崇明當?shù)厝艘仓毖?，幸福感爆棚，終于“村民”變成市民。

根據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年10月，中國內地已開業(yè)購物中心為5578家，已開業(yè)面積為46350.82萬平方米，其中萬達已開業(yè)購物中心面積5420萬平方米，占比11.69%。這個數(shù)據(jù)，一方面顯示了萬達在管理規(guī)模和行業(yè)地位上的一騎絕塵和超強行業(yè)競爭力，另一方面，也預示著萬達的未來無論在新增商業(yè)地產市場還是在存量領域都擁有的廣闊市場空間。

化腐朽為神奇，極大提升低效資產的收益與價值，深圳龍崗萬達廣場為中國存量商業(yè)地產的重整與提升提供了一個可資借鑒的解決方案，而這只是一個開始。鑒于深圳龍崗萬達廣場的成功合作經驗，今年6月份華南城再次和萬達簽約，計劃在鄭州南部打造全新的第四代萬達廣場。

相信在未來，深圳龍崗萬達廣場案例會讓更多的合作方找到萬達，一起上演更多的“化腐朽為神奇”。