每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)下行的2021年，川渝地區(qū)的本土房企表現(xiàn)如何？

在2021年房企融資環(huán)境收緊、各地樓市調(diào)控紛紛加碼的背景下，房企的銷售業(yè)績(jī)和拿地投資均受到不小影響。具體到川渝區(qū)域，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年川渝地區(qū)的千億房企增至三家（金科集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、新希望地產(chǎn)），但2021年藍(lán)光發(fā)展因債務(wù)問(wèn)題未能上榜，川渝地區(qū)的千億房企數(shù)量又減至兩家。

此外，四川本地中小房企近年來(lái)迅速崛起，在2021年四川房企業(yè)績(jī)榜上，前10位有4家是四川本土房企；除新希望地產(chǎn)外，陽(yáng)光大地、領(lǐng)地集團(tuán)和邦泰集團(tuán)均躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企行列。而重慶本土房企中，除金科集團(tuán)外，華宇地產(chǎn)和東原地產(chǎn)均進(jìn)入在全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企榜單。不過(guò)從排名來(lái)看，重慶房企的百?gòu)?qiáng)榜排名更靠前，實(shí)力更強(qiáng)。

“四川市場(chǎng)中部分房企資金狀況受影響較大，所以企業(yè)排行方面的波動(dòng)是比較大的。而對(duì)于重慶市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一些核心房企相對(duì)還是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，所以壓力要小一些。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，對(duì)于2022年川渝房企而言，關(guān)鍵還是要研究成渝雙城的概念，圍繞此類概念積極形成更多的業(yè)務(wù)投資，這一點(diǎn)可以積極嘗試。同時(shí)，要適當(dāng)關(guān)注文旅消費(fèi)市場(chǎng)。若是后續(xù)疫情把控得當(dāng)，成渝的文旅資源可以更好開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以圍繞這一點(diǎn)積極做創(chuàng)新。

川渝千億房企減至兩家

2021年儼然已成為房企大轉(zhuǎn)折的一年，具體到川渝區(qū)域表現(xiàn)尤為明顯。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年共有43家房地產(chǎn)企業(yè)的全口徑銷售金額超過(guò)千億元。其中，排名最靠前的川渝房企仍然是來(lái)自重慶的金科集團(tuán)，以1872.6億元的銷售額排在全國(guó)第18位；川派房企新希望地產(chǎn)則以1059.1億元排在第39位。

值得注意的是，2020年川渝地區(qū)的千億房企增至三家（金科集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、新希望地產(chǎn)），但2021年藍(lán)光發(fā)展因債務(wù)問(wèn)題未能上榜，川渝地區(qū)的千億房企數(shù)量又減至兩家。

那么，這兩家千億房企在各自大本營(yíng)的表現(xiàn)如何？

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2021年新希望地產(chǎn)在四川本土銷售額為135.39億元，跌出前十行列，排在第14位。而排在第一位的則是業(yè)務(wù)拓展主要集中在四川眉山、自貢等地級(jí)市的陽(yáng)光大地，銷售額為301.50億元。緊隨其后的則是萬(wàn)科成都，為294.76億元，邦泰集團(tuán)以249.59億元位列第三。

2021年四川省典型房企銷售業(yè)績(jī)（全口徑）

數(shù)據(jù)來(lái)源：億翰智庫(kù)

需要注意的是，這兩年來(lái)四川本地中小房企迅速崛起，在當(dāng)?shù)豑OP30榜上的席位呈逐年上升趨勢(shì)。在2021年四川TOP10房企里，本土房企增至4家，分別是排名第1、3、5、10位的陽(yáng)光大地、邦泰集團(tuán)、正黃集團(tuán)和領(lǐng)地集團(tuán)。如2020年尚未進(jìn)入榜單TOP30席位、起步于四川遂寧的正黃集團(tuán)，以200.97億元躥升至TOP5行列。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在川派房企中，除新希望地產(chǎn)是千億房企外，陽(yáng)光大地、領(lǐng)地集團(tuán)和邦泰集團(tuán)亦躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企行列，分別排在第73位、第95位和第98位。

“從2021年全年數(shù)據(jù)來(lái)看，四川房企銷售業(yè)績(jī)TOP5與TOP10門檻值同比均呈現(xiàn)下滑。”億翰智庫(kù)西南區(qū)域分析認(rèn)為，伴隨調(diào)控的持續(xù)深入，房企快增長(zhǎng)模式將走向終結(jié)，門檻值減速態(tài)勢(shì)將持續(xù)，行業(yè)格局出現(xiàn)新變化。帶有先天融資和資金優(yōu)勢(shì)的央企、國(guó)企將占有更大的市場(chǎng)份額，穩(wěn)健型的民營(yíng)房企將在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中保持穩(wěn)固優(yōu)勢(shì)

在重慶2021年房企銷售業(yè)績(jī)榜上，融創(chuàng)重慶以213.7億元居第一，重慶龍湖則以208.8億元億元排第二，排在三四位的分別是重慶萬(wàn)科和金科集團(tuán)。

在克而瑞發(fā)布的2021年全國(guó)房企業(yè)績(jī)榜上，重慶本土房企華宇地產(chǎn)保持了連續(xù)三年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，以全口徑銷售額760.4億元排在第52位，比2020年的658.4億元多出102億元，排名提升了8個(gè)名次；東原地產(chǎn)以553.7億元排名第62位。

2021年重慶市典型房企銷售業(yè)績(jī)（全口徑）

數(shù)據(jù)來(lái)源：億翰智庫(kù)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，曾經(jīng)的川派房企“一哥”藍(lán)光發(fā)展因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題未能上榜。藍(lán)光發(fā)展最新公告顯示，截至2021年第三季度，其負(fù)債總額已高達(dá)1846億元。2021年以來(lái)，藍(lán)光發(fā)展更是多次轉(zhuǎn)讓優(yōu)質(zhì)股權(quán)以求減輕債務(wù)壓力，去年12月23日還因以1元價(jià)格轉(zhuǎn)讓旗下子公司招來(lái)上交所問(wèn)詢函。

與藍(lán)光發(fā)展命運(yùn)相似的，還有曾位列渝派房企“五朵金花”之一的協(xié)信。盡管一年前協(xié)信創(chuàng)始人吳旭將公司大部分股權(quán)以總價(jià)43.9億元對(duì)價(jià)出售給豐隆集團(tuán)旗下新加坡城市發(fā)展有限公司（CDL），但仍未能有效解決協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的債務(wù)問(wèn)題。2021年3月協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)開(kāi)始出現(xiàn)債務(wù)違約，隨后其資金危機(jī)不斷發(fā)酵，半年后的10月14日，重慶市第五中級(jí)人民法院正式裁定，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)正式進(jìn)入破產(chǎn)重整程序。據(jù)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)2021年債券半年度報(bào)告，截至2021年8月13日，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)及子公司發(fā)生債務(wù)逾期涉及本息金額為132.25億元。

嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，“對(duì)于2021年市場(chǎng)行情，實(shí)際上四川市場(chǎng)面臨的壓力要大一點(diǎn)，重慶市場(chǎng)相對(duì)還好。一個(gè)很重要的原因是，四川市場(chǎng)中類似成都市場(chǎng)房地產(chǎn)政策收緊后，市場(chǎng)快速降溫，對(duì)于四川其他市場(chǎng)也會(huì)帶來(lái)沖擊。而重慶市場(chǎng)的購(gòu)房政策相對(duì)寬松，所以相對(duì)壓力看，要小于四川市場(chǎng)。”

房企拿地預(yù)期更趨保守

從2020年1月成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈概念的落地，到近日《重慶四川兩省市貫徹落實(shí)〈成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要〉聯(lián)合實(shí)施方案》的出爐，成渝兩地唱好“雙城記”、共建經(jīng)濟(jì)圈的路線圖更加明晰。在新的發(fā)展機(jī)遇下，川渝區(qū)域的本土房企有何新動(dòng)作？

先看川渝兩家千億房企在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年金科在全國(guó)公開(kāi)市場(chǎng)拿地金額144億元、新增土地面積348萬(wàn)平方米；新希望地產(chǎn)拿地金額則為155億元、新增土儲(chǔ)152萬(wàn)平方米；東原地產(chǎn)拿地金額72億元，新增土儲(chǔ)面積154萬(wàn)平米。

不過(guò)，具體到成渝地區(qū)，2021年金科集團(tuán)的拿地可建土儲(chǔ)面積在大重慶居第二位，在大成都則未能進(jìn)入拿地金額前20位；新希望地產(chǎn)拿地金額在大成都居第15位，在大重慶新增土儲(chǔ)可建面積排名中未進(jìn)入前20位。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞四川

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，受集中供地、融資環(huán)境收緊等因素影響，2021年以來(lái)，無(wú)論是在重慶還是在成都，民營(yíng)房企拿地均呈銳減態(tài)勢(shì)。

克而瑞四川統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都今年總共三批次集中供地中，成功拿到地的房企約80家。而TOP10房企分走了成都今年土地市場(chǎng)四成左右的份額，剩下的70家房企瓜分了另外六成。從地總金額TOP10房企性質(zhì)來(lái)看，央企和國(guó)家占據(jù)了其中9席。民營(yíng)房企僅有龍湖集團(tuán)一家，排在第6位。

“由于拿地難度加大，同時(shí)利潤(rùn)空間受限，除了在公開(kāi)市場(chǎng)，房企尋求多元化方式獲取土地，部分頭部企業(yè)，依托其企業(yè)資源積極通過(guò)TOD合作、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新等多樣方式獲取地塊。”億翰智庫(kù)西南區(qū)域表示，如萬(wàn)科通過(guò)收購(gòu)行政學(xué)院TOD項(xiàng)目股權(quán)、機(jī)車廠地塊、藍(lán)光天府黑鉆項(xiàng)目股權(quán)、盛世經(jīng)緯公司股權(quán)等積極擴(kuò)倉(cāng)，全年業(yè)績(jī)穩(wěn)居前列。

2021年大重慶房企拿地可建面積TOP20

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞重慶

在重慶，頭部房企仍是拿地主力?？藸柸鹬貞c數(shù)據(jù)顯示，2021年重慶土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“熱”—“冷”—“穩(wěn)”變化，房企投資受政策調(diào)整影響顯著，大重慶范圍內(nèi)新增土儲(chǔ)TOP3分別由融創(chuàng)、金科、龍湖奪得。其中融創(chuàng)中國(guó)2021年在大重慶范圍內(nèi)新增可建面積248.2萬(wàn)平方米，金科新增210.9萬(wàn)平方米，龍湖則為130.4萬(wàn)平方米。

綜合來(lái)看，目前僅龍湖在成、渝兩地三批次集中供地中有所斬獲。“市場(chǎng)調(diào)整期，房企下沉區(qū)縣投資意愿減弱，對(duì)于投資區(qū)域價(jià)值預(yù)期更保守。”克爾瑞重慶分析表示，這也更考驗(yàn)房企投資策略與模式的多元性，如金科在招拍掛層面以外，還以后期入股+代工代建+股權(quán)收購(gòu)+償債式收購(gòu)等方式布局，通過(guò)多種方式在重慶實(shí)現(xiàn)整體210.9萬(wàn)平方米增儲(chǔ)。

“受今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的整體影響，川渝房企總體呈現(xiàn)出收縮的趨勢(shì)。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在成渝經(jīng)濟(jì)圈加快建設(shè)和發(fā)展的大背景之下，川渝房企將迎來(lái)更多的市場(chǎng)機(jī)遇，這對(duì)于“對(duì)沖”房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體調(diào)整是非常有利的。川渝房企因此可以積極調(diào)整投資策略，根據(jù)成渝經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)推進(jìn)中的一些重大項(xiàng)目落地的具體節(jié)奏做好自身的業(yè)務(wù)調(diào)整和布局。

房企架構(gòu)及人事變動(dòng)頻繁

變動(dòng)的不僅是房企的業(yè)績(jī)排名，還有川渝地區(qū)房企架構(gòu)和高管的頻頻變動(dòng)。

2021年10月26日，萬(wàn)科成都公司執(zhí)行總經(jīng)理石飛提交辭職申請(qǐng)、準(zhǔn)備去創(chuàng)業(yè)，曾任萬(wàn)科成都公司總經(jīng)理、現(xiàn)任萬(wàn)科西南區(qū)域副總經(jīng)理的馮兆臣將重新回到原位，填補(bǔ)石飛離任后的空缺。

而在此前后，不少全國(guó)性房企的西南區(qū)域公司也頻頻發(fā)生人事變動(dòng)，包括前中梁西部區(qū)域總裁李國(guó)棟履新中昂集團(tuán)總裁、華宇集團(tuán)副總裁王國(guó)雄辭職、中駿集團(tuán)西南區(qū)域總經(jīng)理薄祿偉離職等。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)，房企西南區(qū)域發(fā)生人事變動(dòng)的公司達(dá)十多家，包括金科、恒大、華潤(rùn)、中海、佳兆業(yè)等，除總裁、總經(jīng)理這兩個(gè)重要職位外，變動(dòng)最多的就是營(yíng)銷總。

除人事變動(dòng)外，在各房企的組織架構(gòu)調(diào)整中，西南區(qū)域也成了兼并整合的選擇項(xiàng)。去年10月，陽(yáng)光城上海區(qū)域合并了成渝區(qū)域，共同成立一個(gè)新的大區(qū)；中南置地進(jìn)行區(qū)域整合，將成渝區(qū)域與云貴區(qū)域合并為西南區(qū)域公司；在佳兆業(yè)的組織架構(gòu)調(diào)整中，撤銷了成都地產(chǎn)公司；重慶老牌房企新鷗鵬去年甚至撤銷了重慶公司，將其并入渝州產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

與此同時(shí)，在克爾瑞公布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售TOP100排行榜》上，川渝地區(qū)項(xiàng)目數(shù)量也在逐年減少。

根據(jù)最新排行榜，2021年成都麓湖生態(tài)城以年銷售額89.7億元、成都建發(fā)央璽以63.2億元、重慶華僑城以58.6億元分列榜單第18位、54位、74位。而在2020年，排名最靠前的重慶融創(chuàng)文旅城以年銷售額達(dá)108.6億元，位居該榜單TOP5；成都麓湖生態(tài)城、成都人居?xùn)|湖長(zhǎng)島、成都保利時(shí)代等均以年銷售額超50億元進(jìn)入該榜單內(nèi)。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500643825