每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過去的2021年，上海商業(yè)物業(yè)投資市場整體趨向活躍。

就在2021年最后一天，碧桂園以6.7億元出售了位于上海東外灘的一棟寫字樓，為上海大宗交易市場畫上句號。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2021年上海大宗交易市場成交總額達(dá)1051億元，同比上升46%，基本已經(jīng)恢復(fù)至2018年的水平（1057億元）。與此同時，2021年上海寫字樓市場以凈吸納量142萬平方米收官，較2020年增長2倍，創(chuàng)歷史新高。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者從第一太平戴維斯獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，2021年上海寫字樓成交面積約83萬平方米，成交總額約353億元。

大宗交易時隔兩年再破千億元

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2021年上海大宗交易市場成交金額1051億元，同比上升46%。在一線城市中，2021年上海大宗交易成交總額也占據(jù)首位。而北京、深圳和廣州分別占全國總成交金額的24%、12%和9%。

值得一提的是，在上海大宗交易市場，2021年的交易標(biāo)的在增大，且不少多是相同類型物業(yè)的資產(chǎn)包，比如商場資產(chǎn)包。

2016-2021年上海大宗交易市場成交金額

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

如2021年6月，平安收購上海來福士廣場和長寧來福士廣場的部分股權(quán)，雖然不是整棟收購，但股權(quán)所包含的資產(chǎn)價格驚人。

以上海來福士廣場為例，平安共計收購了項目公司60%股權(quán)，截至2020年9月的總資產(chǎn)價格約為14.18億元，凈資產(chǎn)約為10.65億元；而長寧來福士，平安收購了項目公司70%股權(quán)，截至2020年9月30日總資產(chǎn)約為47.78億元，凈資產(chǎn)約為61億元。

同月，全球另類資產(chǎn)投資管理巨頭博楓以89億元收購上海悅薈等五個購物中心。其中包括上海悅薈、青島悅薈、西安悅薈以及位于昌平區(qū)的北京悅薈廣場等。彼時，悅薈資產(chǎn)包的交易被稱為自疫情以來國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)收購。

另一起大宗交易則發(fā)生在2021年7月，鐵獅門將上海楊浦的尚浦領(lǐng)世F1A&B寫字樓轉(zhuǎn)讓給了字節(jié)跳動，項目總面積約19.5萬平方米，交易金額約80億元。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

從上海大宗交易的特點來看，主要以TMT、生物醫(yī)藥為主。其中TMT行業(yè)成交額增長近9倍，對比2020年上漲了156億元；生物醫(yī)藥行業(yè)成交額增長約兩倍，從2020年的22億元增至2021年的44億元。同時，在購買用途上依舊以投資為主，成交金額占比為63%。

從區(qū)域來看，2021年上海寫字樓中大型成交主要集中在楊浦、陸家嘴、CBD、世博前灘等區(qū)域，北外灘、徐匯、虹橋商務(wù)區(qū)緊隨其后。

雖然辦公樓交易占比有所下滑，從2020年的80%降至2021年的46%，但仍居首位。與此同時，綜合、商業(yè)、公寓等業(yè)態(tài)逐漸受到買家青睞，成交占比出現(xiàn)5-12個百分點的明顯上漲。

寫字樓凈吸納量創(chuàng)歷史新高

在大宗交易市場復(fù)蘇的同時，上海辦公租賃需求同樣迎來明顯上漲。

來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2021年上海甲級寫字樓供應(yīng)保持高位，全年共計入市辦公建筑規(guī)模74萬平方米，分布在7個區(qū)11個板塊共計13個項目。其中新興區(qū)新增供應(yīng)在全市仍占據(jù)主要地位，新增辦公建筑規(guī)模達(dá)68萬平方米。

此外，2021年上海寫字樓市場以凈吸納量142萬平方米收官，較去年增長2倍，創(chuàng)歷史新高?？罩寐室泊蠓抵良s16%，租賃市場明顯回暖。

2016-2021年上海寫字樓凈吸納量和新增供應(yīng)情況

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

經(jīng)歷兩年調(diào)整后，上海寫字樓市場需求在2021年有所釋放。市場主要呈現(xiàn)出三個特點，一是金融、電子信息科技及專業(yè)服務(wù)三大主流行業(yè)引發(fā)熱點；二是陸家嘴、南京西路、前灘、北外灘、虹橋商務(wù)區(qū)五大板塊聚焦城市增長極；三是在國內(nèi)大循環(huán)為主體的格局下，內(nèi)資成交占比繼續(xù)上揚。

“2021年，宏觀房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)收緊，將有更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)折價進(jìn)入市場，寫字樓市場也呈現(xiàn)出與過往不同的發(fā)展特征。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在房地產(chǎn)密集調(diào)控的背景下，房企面臨降負(fù)債難題，開發(fā)商或?qū)⒊鍪址呛诵纳剔k資產(chǎn)以回籠資金，預(yù)計此情形還將持續(xù)，這也為投資者帶來一定的寫字樓投資機會。

值得注意的是，今年起“碳達(dá)峰、碳中和”被正式寫入政府工作報告中，“十四五”規(guī)劃也將加快推動綠色低碳發(fā)展列入其中，綠色建筑已上升到國家戰(zhàn)略高度。對于寫字樓開發(fā)商而言，打造可持續(xù)發(fā)展的“綠色樓宇”將是下一步的重點發(fā)力方向。

戴德梁行預(yù)計，2022年上海將有約149萬平方米高質(zhì)量項目完工入市，未來更加精細(xì)化的城市規(guī)劃、更加完善的營商環(huán)境都將為企業(yè)進(jìn)駐各商圈提供有利條件。“鑒于旺盛的租賃需求和未來預(yù)期高質(zhì)量辦公項目的完成，預(yù)計明年上海核心區(qū)域的平均租金可能將有所上漲。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500615120