每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然在剛剛過去的2021年，深圳新房市場創(chuàng)下近5年成交量新高（突破5萬套），不過進入2022年，深圳樓市卻表現(xiàn)欠佳。

1月2日，位于深圳光明區(qū)的安聯(lián)尚璟府項目開盤，均價約5.19萬元/平方米，共推出353套房源，僅吸引了15批客戶登記。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，截至今日（1月12日），也就是該項目開盤10天后，只有1套房源簽訂了認購書。

值得注意的是，光明區(qū)也是深圳樓市的熱門片區(qū)，去年就曾誕生過眾多“日光盤”。那么，處于熱門片區(qū)的安聯(lián)尚璟府項目為何開盤遇冷？

今日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到安聯(lián)尚璟府項目現(xiàn)場。在表明身份后，記者向營銷中心工作人員詢問了該項目的具體銷售情況，工作人員給出的答復是“暫不清楚”。

售價比附近樓盤高近5000元

在實地走訪中，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，安聯(lián)尚璟府項目的營銷中心與項目建設地址距離較遠，約2.5公里。其營銷中心靠近深圳地鐵6號線鳳凰城站，而項目則距離樓村地鐵站約1.2公里。

在安聯(lián)尚璟府項目現(xiàn)場，數(shù)臺塔吊正在施工，位于中科附高后側的樓房目前已建設到約5-10層的高度。

記者注意到，在安聯(lián)尚璟府項目周邊兩公里范圍內(nèi)，可以看到較多項目處于在建設狀態(tài)，但基礎配套相對薄弱，附近未看到有商城或商店。在項目周邊有星河天地、宏發(fā)萬悅山、樂府花園、金茂公園里等多個在建項目。

來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)

作為深圳樓市的熱門片區(qū)，光明區(qū)去年曾誕生過星河天地三期四期、萬科光年四季、金地峰境瑞府等多個炙手可熱的“日光盤”。而安聯(lián)尚璟府項目開盤至今僅0.28%的去化率，與光明片區(qū)此前“萬人打新”的新房市場形成巨大反差。

根據(jù)安聯(lián)尚璟府項目的銷售方案，此次該項目預售的住宅共3棟，共計353套房源，分為89平方米和111平方米兩個戶型，備案價為5.19萬元/平方米，折合總價447萬-594萬元，采用裝修交付。

施工中的安聯(lián)尚璟府項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

地處深圳樓市熱門片區(qū)的安聯(lián)尚璟府項目，為何沒有迎來購房者的熱捧？

價格或許是主要原因之一?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在該項目1公里范圍內(nèi)就有多個已經(jīng)入市或即將入市的樓盤項目，但這些即將入市的樓盤在售價上比安聯(lián)尚璟府低了不少。

比如安聯(lián)尚璟府項目附近的樂府花園項目，備案價只有4.7萬元/平方米。兩個項目的直線距離不超過100米，但價格卻相差了近5000元/平方米。

此外，據(jù)第三方平臺，距安聯(lián)尚璟府項目約500米的宏發(fā)萬悅山項目，售價為4.89萬元/平方米；一公里外的金地峰境瑞府項目，售價為5.13萬元/平方米。這兩項目的價格均低于安聯(lián)尚璟府。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在走訪中了解到，在安聯(lián)尚璟府項目周邊，去年還成交了3宗土地，分別為A622-0118宗地、A641-0029宗地和A641-0030宗地。當時完成土地出讓時規(guī)定，這幾個項目建成商品房后均價不得高于4.53萬元/平方米，附帶修建的人才房售價不得高于2.85萬元/平方米。即使按照最高價4.53萬元/平方米計算，這幾個項目的價格與安聯(lián)尚璟府相比也低了6600元/平方米。

安聯(lián)尚璟府周邊正在開發(fā)的某樓盤項目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

另外值得一提的是，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2022年光明區(qū)將迎來供應高峰期，預計將有18個樓盤入市。其中9個樓盤來自去年土拍成交的限價地塊，銷售均價在4.22萬-4.7萬元/平方米。

如中海地產(chǎn)拿下的A503-0093地塊地塊，有高鐵站和地鐵13號線（光明城站）的雙軌道交通加持；聯(lián)發(fā)競得的A622-0118地塊、深鐵的A641-0029、深業(yè)A的641-0030地塊，這三宗地塊均位于光明區(qū)中心區(qū)域，基礎配套較為齊全，關注度較高。

除了與同期即將入市的樓盤項目相比缺乏價格優(yōu)勢外，安聯(lián)尚璟府項目開盤銷售遇冷或許也與深圳二手房市場降溫有關。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計顯示，2021年深圳共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%，創(chuàng)下近15年來新低。

鏈家一位中介向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“現(xiàn)在深圳整體的二手房源都已經(jīng)普遍向指導價靠攏，且下降趨勢比較明顯。以光明區(qū)為例，光明宏發(fā)天匯城一期一套3室兩廳朝南的房子，面積88.6平米，僅售價429萬。如果誠心要還可以跟業(yè)主談，這個價格比去年便宜了30多萬。”

深圳樓市延續(xù)降溫態(tài)勢

事實上，深圳的新房市場打新降溫已經(jīng)早有先兆。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者此前調查，從去年11月以來，抽獎、特價等營銷方式已經(jīng)在深圳樓市遍地開花，甚至當時有開發(fā)商打出“買房子送特斯拉”“買大戶型送小戶型”等誘人優(yōu)惠，一定程度上反映出開發(fā)商銷售不及預期。

進入2022年，深圳房地產(chǎn)市場仍然延續(xù)著去年末的降溫態(tài)勢。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)披露的商品房成交數(shù)據(jù)顯示，今年第一周深圳商品房和二手房成交量分別為683套和300套，均出現(xiàn)不同程度的下滑。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，“雖說深圳相比其他城市購房需求較大，但購房者的購房情緒卻在減弱，項目需要關注市場動態(tài)，在營銷層面作出更多創(chuàng)新。”

另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，從2022年1月3日-9日，深圳有2個項目獲批（星河天地華邸和佳兆業(yè)云望府），2個項目入市（御景華府和卓越柏奕府），整體去化率僅有1成，處于歷史低位。

2022年1月3日-9日深圳一手住宅開盤銷售率 來源：中原地產(chǎn)

而過去兩周（2021年12月7日-2022年1月9日），深圳共有5個項目入市，分別是位于南山的玖裕茗院、位于龍華的萬?；▓@、位于光明的安聯(lián)尚璟府和位于龍華的御景華府和卓越柏奕府。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，以上項目當周開盤去化率整體不足1成。

而今年，深圳房地產(chǎn)市場供應量或將進一步提升。據(jù)深圳中原研究中心不完全統(tǒng)計，2022年深圳潛在入市樓盤項目已達144個，而去年深圳共推出106個樓盤項目。

除了新房供應量增加以外，深圳存量市場的房源也同樣在“跑步入市”。1月10日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的存量住宅用地信息顯示，深圳存量住宅項目537個，其中普通商品房項目356個，有86個項目位于光明區(qū)，包括深鐵瑞城、深業(yè)云筑、松茂御城雅苑二期等熱點項目。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝