每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為粵港澳大灣區(qū)的核心引擎城市，深圳在房企業(yè)務(wù)版圖中的戰(zhàn)略地位毋庸置疑。

對于深圳樓市而言，剛剛過去的2021年是極其不平凡的一年。集中供地新政實(shí)施、三道紅線監(jiān)管全面執(zhí)行，疊加深圳年初發(fā)布的二手房成交參考價(jià)格及貸款政策等調(diào)控，使得具有全國風(fēng)向標(biāo)意義的深圳樓市亦未能走出獨(dú)立行情。

那么，在市場深度盤整期的2021年，深圳房企銷售是進(jìn)是退？江湖座次是否發(fā)生變化？房企拓展力又如何？主流房企2022年在深圳市場將如何布局？

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500712761

權(quán)益銷售：華潤萬科穩(wěn)居銷售榜前兩位

2021年深圳樓市同全國市場一樣，高開低走。

上半年，無論是在銷售還是拿地方面，房企都表現(xiàn)比較活躍。不過進(jìn)入下半年，之前被追捧的網(wǎng)紅盤也不香了，核心區(qū)域新盤開盤也不乏遇冷滯銷現(xiàn)象。去年深圳共有126個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，其中開盤即售罄的僅39次。

不過即便在這樣的市場環(huán)境下，從流量銷售業(yè)績這一指標(biāo)來看，深圳TOP20房企仍有較大提升，同比上漲22.1%，流量銷售額超百億元的房企增至8個(gè)。

而從更能反應(yīng)房企實(shí)力的權(quán)益銷售方面，房企排名變化不大。權(quán)益銷售金額，也稱為是歸屬于公司股東權(quán)益的銷售金額，簡稱權(quán)益金額，是公司按照出資比例計(jì)算的銷售金額，可以說是房企實(shí)打?qū)嵉匿N售金額。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年度，深圳權(quán)益銷售金額榜與面積榜中，除中國恒大、信城地產(chǎn)、深圳新世界三家企業(yè)為新上榜，個(gè)別企業(yè)名次升降不超過2位，市場格局相對穩(wěn)定。

2021年深圳房企權(quán)益銷售額TOP20

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

2021年深圳TOP20房企累計(jì)權(quán)益銷售額為2128.62億元、銷售面積316.79萬平方米，入榜門檻分別為61.57億元、8.68萬平方米。權(quán)益銷售額的雙榜冠亞軍不變，分別為華潤置地和萬科地產(chǎn)。深鐵置業(yè)、華僑城、京基集團(tuán)排名均小幅上升一位，分別為第三、第六和第八。

其中，華潤置地貢獻(xiàn)額分別為332.43億元、48.07萬平方米；萬科的貢獻(xiàn)額分別為222.41億元、30.21萬平方米。不僅如此，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，華潤置地2021年度在深圳房企的流量、操盤、權(quán)益銷售金額榜及面積榜上均排在第一位。

從單一住宅項(xiàng)目來看，華潤置地僅靠華潤城這一項(xiàng)目就實(shí)現(xiàn)銷售金額198億元，位于住宅項(xiàng)目排行榜榜首；龍光集團(tuán)的前海天境花園銷售金額為116億元，排在第二位。華潤城和前海天境花園也是深圳2021年銷售過百億元的兩個(gè)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

海岸集團(tuán)的萬豐海岸城項(xiàng)目銷售金額為95億元，位居住宅項(xiàng)目銷售金額榜第三位，同時(shí)以16.56萬平方米拿下銷售面積榜冠軍。深鐵置業(yè)、星河地產(chǎn)的深鐵懿府、星河天地分別以超過80億元的銷售額，位居榜單第四五位。

“2021年是深圳新房供應(yīng)的大年，全年新房的供應(yīng)量約有6.2萬套，比2020年增加12.8%；銷售量約5.5萬套，比2020年增加15.5%，供需兩旺。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，受二手房市場影響，深圳新房市場的去化率出現(xiàn)了從年初高位回落的態(tài)勢，認(rèn)購人數(shù)減少，“日光盤”鮮有出現(xiàn)，網(wǎng)紅區(qū)域也遭受冷遇，新房市場出現(xiàn)嚴(yán)重的分化情況。

“2022年頭部房企整體的業(yè)績預(yù)期將更為謹(jǐn)慎，但預(yù)計(jì)全年仍會(huì)有部分房企面臨負(fù)增長困境。”克而瑞認(rèn)為，在當(dāng)前行業(yè)盤整期，讓房子回歸居住屬性，打磨與升級(jí)更多的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，這應(yīng)是企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。

土儲(chǔ)拓展：央企國企拿走七成地塊

2021年，深圳共出讓涉宅土地39宗，出讓面積高達(dá)155萬平方米，放量供應(yīng)對于亟需補(bǔ)充土儲(chǔ)、特別是對于首進(jìn)深圳的外地房企是難得的機(jī)會(huì)。

其中，有3家外來房企通過公開招拍掛市場新進(jìn)深圳。9月28日，鄭州美盛以上限價(jià)80500萬元+自持5000平方米租賃住房面積競得龍崗區(qū)龍崗街道龍坪路與龍鳳路交叉口G10101-0329地塊，成交樓面價(jià)11926元/平方米。

5月13日，武漢交投聯(lián)合中國鐵建首入深圳，以底價(jià)21.61億元競得深汕特別合作區(qū)赤石鎮(zhèn)北部康養(yǎng)組團(tuán)2宗相鄰宅地，成交樓面均價(jià)5718元/平方米。

相較以往，近兩年絕對是深圳公開市場涉宅地塊的供應(yīng)大年，出讓面積幾乎是2019年之前的3倍，大量供應(yīng)也不斷刷新房企拿地金額榜單。據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，2021年在深圳拿地權(quán)益金額超過百億的企業(yè)有兩家，分別為深圳地鐵和中海地產(chǎn)。

2021年深圳房企拿地榜TOP10

數(shù)據(jù)來源：好地研究院

其中，深圳地鐵以241.8億元、158.6萬平方米榮獲拿地金額、面積排行榜雙料冠軍。而排在第二位的中海地產(chǎn)，還以404億元奪得2021年大灣區(qū)拿地金額冠軍。

進(jìn)入到權(quán)益拿地金額排名前十的房企還有龍光、保利置業(yè)、深業(yè)集團(tuán)、人才安居集團(tuán)、天健集團(tuán)和鴻榮源、佳兆業(yè)、深特發(fā)。從拿地宗數(shù)來看，央國企拿下超七成涉宅地。

進(jìn)入2021年下半年，全國不少城市的土地市場遇冷，而深圳的土地市場則平穩(wěn)收官。究其原因，第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿表示，深圳的土地供應(yīng)中含有較大比例的商業(yè)用地規(guī)劃，難以做到快周轉(zhuǎn)，在目前行業(yè)普遍流動(dòng)性趨緊的大環(huán)境下，房企特別是上市房企報(bào)名積極性不高。而國央企的積極參與也避免了一些土地流拍，在穩(wěn)定市場預(yù)期方面，彰顯了國央企的責(zé)任和壓艙石作用。

值得一提的是，登上2021年度深圳拿地金額TOP10榜單中的鴻榮源，近年來鮮有在公開市場上舉牌拿地，此前主要以城市更新房企獲得土儲(chǔ)，早早布局舊改項(xiàng)目，也使得其有“關(guān)外地產(chǎn)王”之稱。2021年，鴻榮源還憑借著其位于龍華區(qū)的大型舊改項(xiàng)目壹城中心銷售，登上了深圳住宅項(xiàng)目銷售金額TOP10。

城市更新：民營房企表現(xiàn)更為活躍

2020年之前，深圳通過招牌掛年均供應(yīng)的涉宅地塊約10宗左右，房企從公開市場可獲得土地資源的機(jī)會(huì)較少，且競爭極為激烈。因此，城市更新項(xiàng)目就成為房企拓展土儲(chǔ)的重要手段。

城市更新方面深圳有其典型的城市特征，民企更為活躍，深耕本地的區(qū)域房企更有優(yōu)勢。但在銷售額方面，國央企位居榜首，亦是不斷刷新榜單記錄，梯隊(duì)效應(yīng)明顯。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年城市更新房企流量銷售榜單中，位居第一梯隊(duì)的華潤置地和萬科地產(chǎn)均超過200億元；招商蛇口、佳兆業(yè)和星河地產(chǎn)位于第二梯隊(duì)，銷售金額超百億元，位居第三梯隊(duì)的海岸集團(tuán)、卓越集團(tuán)、鴻榮源、勤誠達(dá)和恒豐地產(chǎn)，銷售額均超過80億元。

值得注意的是，恒豐地產(chǎn)、海岸集團(tuán)等企業(yè)深耕深圳，具有區(qū)域房企的典型特征，幾乎不在招拍掛市場拿地，其土儲(chǔ)主要通過以城市更新的方式獲取。

不過從近期市場反饋來看，海岸集團(tuán)、恒豐地產(chǎn)等企業(yè)雖然銷售額不錯(cuò)，但同時(shí)也身陷質(zhì)量風(fēng)波。顯然，本土房企在規(guī)模高歌猛進(jìn)的同時(shí)，仍需找到運(yùn)營能力、產(chǎn)品塑造能力和品牌號(hào)召力間的有效平衡。

2021年深圳城市更新房企流量銷售榜TOP10

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

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