每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2021年最后一個(gè)月，北京商品住宅新增批準(zhǔn)上市面積69.81萬平方米，環(huán)比減少18%；商品住宅網(wǎng)簽5664套，環(huán)比減少28.38%；網(wǎng)簽面積73.03萬平方米，環(huán)比減少18.92%。

雖然自去年下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯下行，但北京樓市全年的表現(xiàn)依舊堅(jiān)挺。據(jù)克而數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，2021年北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）共實(shí)現(xiàn)成交額4265億元，創(chuàng)下年度北京新建商品住宅市場(chǎng)成交額新記錄；全年共成交新建商品住宅6.32萬套，為自2014年以來的成交量新高。

在行業(yè)下行之下，北京區(qū)域的房企在2021年銷售業(yè)績?nèi)绾?？在集中供地新政之下，房企的拿地策略發(fā)生了哪些變化？進(jìn)入2022年，房企在北京市場(chǎng)將會(huì)有什么樣的表現(xiàn)？

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500439886

15家房企銷售額超200億元

2021年北京住宅市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，3、4月份開局市場(chǎng)走出小陽春行情；5月受首批集中土拍火爆影響，出現(xiàn)了五環(huán)外7萬元+、六環(huán)外6萬元+的項(xiàng)目，烘托出限競(jìng)房的價(jià)值，迎來了一波快速成交；6月份北京新建商品住宅成交7777套，達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。

下半年，北京住宅市場(chǎng)在多重調(diào)控政策影響下，由漲轉(zhuǎn)降，呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。行業(yè)資金面壓力持續(xù)加大，疊加融資收緊，“各大房企都面臨重重難題”。

不過整體來看，2021年北京樓市表現(xiàn)超出預(yù)期。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，2021年北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）共實(shí)現(xiàn)成交額4265億元，“創(chuàng)下年度北京新建商品住宅市場(chǎng)成交額新記錄”；全年共成交新建商品住宅6.32萬套，“為自2014年以來的成交量新高”。

2021年北京房企權(quán)益銷售額TOP20

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

從房企的表現(xiàn)來看，2021年北京TOP30房企權(quán)益銷售額共計(jì)3338.77億元，共有5家房企銷售額突破200億元，還有6家房企銷售額破百億元。中海與首開依然位居第一梯隊(duì)，分別以357.81與295.85億元的權(quán)益銷售額分列前兩位。

在全口徑銷售金額排行榜中，首開以726.35億元排在榜首，共計(jì)有15家房企全口徑銷售額突破200億元，另外還有10家房企銷售額突破百億元。

2021年北京房企全口徑銷售額TOP20

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

具體到企業(yè)，2021年中海地產(chǎn)在北京市場(chǎng)表現(xiàn)突出，在權(quán)益和流量榜單均居第一，在全口徑榜單中位列第三。其開發(fā)的中海寰宇天下·天賦、中海首開拾光里、中海京叁號(hào)院、中海甲叁號(hào)院等項(xiàng)目貢獻(xiàn)了主要貨值。

再看以合作開發(fā)見長的首開，在全口徑銷售金額排行榜蟬聯(lián)冠軍。其業(yè)績主要來自幾個(gè)紅盤：如中海淀幸福里（128億元+）和奧森ONE（106億元+）；此外，華樾國際、中海首開拾光里、熙悅宸著、公園十七區(qū)等項(xiàng)目也取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。

以222.95億元的流量銷售額排在第三位的萬科，2021年在北京市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)健，通過以聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目為主的策略，有效減低風(fēng)險(xiǎn)、減小資金壓力。2021年城市之光·東望、萬科翡翠山曉、萬科·云廬是其主力業(yè)績貢獻(xiàn)項(xiàng)目。值得一提的是，萬科在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商后，也加大了商業(yè)中心開發(fā)，在房山長陽、通州臺(tái)湖、大興、昌平等區(qū)域打造包括大型超市、餐飲、會(huì)所、文化娛樂等綜合配套設(shè)施的全居住服務(wù)鏈，不斷拓展業(yè)務(wù)版圖。

在全口徑榜單上，華潤置地以316.46億元排在第五位。2021年其操盤的海淀幸福里以128.85億元銷售額問鼎北京銷冠，亦莊橡樹灣、長安九里等項(xiàng)目也銷量不俗。

克而瑞分析認(rèn)為，從目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭格局看，中海、首開這樣的頭部企業(yè)，從項(xiàng)目規(guī)模與資源沉淀上已經(jīng)形成明顯的優(yōu)勢(shì)。在規(guī)模型央企、國企繼續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)，民企和區(qū)域型城投公司也在摸索自己的業(yè)務(wù)開展方式。具備實(shí)力的開發(fā)商仍在加倉，在行業(yè)下行的周期里，這種趨勢(shì)也代表了資本市場(chǎng)對(duì)北京樓市的信心。

房企聯(lián)合拿地趨勢(shì)增強(qiáng)

2021年，北京三批次集中供地共成交住宅用地57宗，總出讓金額為1899.94億元，較2020年增長9.35%。但同時(shí)北京全年流拍經(jīng)營性用地22宗，流拍率達(dá)到22.2%。

其中，2021年5月北京首批集中供地成交總金額達(dá)1109.71億元，堪稱北京土拍史上之最。不過10月和12月的第二三批集中供地?zé)岫让黠@降溫，成交額分別為513.45億元和276.83億元。

值得注意的是，2021年北京對(duì)于土地出讓進(jìn)行了多種創(chuàng)新：首批集中供地中出現(xiàn)了“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案”的做法，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍達(dá)到預(yù)定上限后便會(huì)轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；第二批集中供地中增加了“搖號(hào)”和“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”模式；第三批集中供地中則出現(xiàn)了“期地”（地鐵車輛段蓋上開發(fā)根據(jù)地鐵建設(shè)時(shí)序分期交地）出讓模式，分為1年內(nèi)交付落地區(qū)、2年內(nèi)交付上蓋區(qū)。

2021年北京三次集中供地比較明顯的變化是拿地房企的態(tài)度：首批集中供地房企群起搶地，第二批集中供地民營房企基本躺平，第三批集中供地民營房企因資金問題依舊處于觀望狀態(tài)。

2021年北京房企拿地金額TOP10

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年，京投發(fā)展以175億元高居北京房企拿地榜首位，首開股價(jià)、卓越集團(tuán)、保利發(fā)展、華潤置地和金地集團(tuán)分列2-6位，拿地金額均超過百億元。

寒冷的時(shí)候需要抱團(tuán)取暖，2021年北京土地市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，房企合作拿地趨勢(shì)也明顯增強(qiáng)。

從北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站土地成交來看，大部分是聯(lián)合體拿地。如朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)1304-L03地塊由“北京城建+招商局地產(chǎn)+五礦盛世廣業(yè)”聯(lián)合取得，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地塊的競(jìng)得人是“北京住總+北京首開聯(lián)合體”。

即便是以單獨(dú)公司形式拿地的企業(yè)，背后也有其他房企的影子。如海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊的競(jìng)得公司為“北京融貿(mào)億盛置業(yè)有限公司”，據(jù)啟信寶，該公司大股東其實(shí)是國貿(mào)控股（香港）投資有限公司，占比達(dá)51%，融創(chuàng)所占股比僅有20%。樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊的競(jìng)得公司為“北京陜創(chuàng)企誠置業(yè)有限公司”，啟信寶顯示，陜西建工控股、陜西金融資管等均出現(xiàn)在該公司股東名單中。

2021年的北京銷冠海淀幸福里項(xiàng)目，便是由“華潤+首開+住總+中交+北科建”共同合作開發(fā)。

2021年北京房企全口徑成交金額排在第一的首開，除海淀幸福里與奧森ONE均是合作開發(fā)項(xiàng)目外，其他諸如華樾國際、中海首開拾光里、熙悅宸著、公園十七區(qū)等項(xiàng)目也有其他房企身影。首開近年來常與萬科、中海、保利、龍湖、華潤等開發(fā)商合作，堪稱目前市場(chǎng)上合作開發(fā)模式的代表企業(yè)。

值得一提的是，2021年年末，北京豐臺(tái)、大興、亦莊、昌平等區(qū)域陸續(xù)舉辦2022年土地推介會(huì)，并披露明年供地計(jì)劃。億翰智庫分析認(rèn)為，隨著2022年的開啟，房地產(chǎn)外部環(huán)境的逐步改善疊加優(yōu)質(zhì)地塊的推出，房企對(duì)北京供地積極性大概率迎來提升。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500439886