每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

還未入市的北京“最貴限競(jìng)房”被改成了政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品住房。

1月13日，北京市住建委官網(wǎng)宣布，將海淀區(qū)學(xué)院里、東城區(qū)永佑嘉園調(diào)整為“政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品住房項(xiàng)目”，經(jīng)過(guò)此番調(diào)整，符合條件的購(gòu)房人群將大大減少。

你可能對(duì)這兩個(gè)名字不熟悉，因?yàn)樗鼈兏鼜V為人知的名字是天恒·學(xué)院里和永定府，一個(gè)位于海淀區(qū)四道口，一個(gè)位于東城區(qū)南二環(huán)，臨近天壇。而永定府此番“限轉(zhuǎn)共”，與隔壁另一個(gè)高端新盤天壇府可謂“狹路相逢”。

“最貴限競(jìng)房”

故事要從2017年講起。

2017年10月11日，天恒以16.5億元、自持率36%，拿下海淀區(qū)四道口地塊，溢價(jià)率33.5%，地塊建筑面積31272平方米，規(guī)定建成后商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)8.5萬(wàn)元/平方米，且較高銷售單價(jià)不超過(guò)8.96萬(wàn)元/平方米，天恒以此打造了天恒·學(xué)院里。

更早的2017年8月1日，華潤(rùn)+招商+碧桂園聯(lián)合體以38.4億元拍下了東城區(qū)永外大街0503-602北、606東、606西地塊，總用地面積為42457.553平方米，建設(shè)用地面積29269.636平方米，規(guī)劃建筑面積73598平方米。

值得留意的是，聯(lián)合體拿地后還需繳納土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)33.9億元，加上38.4億元，這宗地已經(jīng)達(dá)到了72.3億元。

除50%商業(yè)部分需自持經(jīng)營(yíng)20年外，開發(fā)商還需在地塊內(nèi)配建不小于7000平方米的燕墩博物館，并無(wú)償移交東城區(qū)文化委員會(huì)。由于競(jìng)買企業(yè)均未到場(chǎng)，該宗地由此前網(wǎng)絡(luò)報(bào)出最高競(jìng)買價(jià)格的一方競(jìng)得，溢價(jià)率僅0.52%。

根據(jù)競(jìng)買條件，該宗地商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)8.9萬(wàn)元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)9.35萬(wàn)元/平方米，居住建筑規(guī)模需執(zhí)行“90/70”政策。因售價(jià)高昂、位置黃金，永定府也被稱為北京“最貴限競(jìng)房”。

貴？“不貴！”

從地塊成交開始，人們對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目便維持著極高的關(guān)注度。一方面是因?yàn)槠浣咏?0萬(wàn)元的高昂?jiǎn)蝺r(jià)，另一方面則是這兩個(gè)項(xiàng)目相比周邊相對(duì)“低價(jià)”。

記者在中介平臺(tái)中搜索了“四道口”，排名前三的房源單價(jià)都超過(guò)了10萬(wàn)元，其中還有1998年建成的，房齡已經(jīng)超過(guò)20年。而另一個(gè)以天壇為賣點(diǎn)的高端項(xiàng)目天壇府，在售均價(jià)已達(dá)12.2萬(wàn)元/平方米，相比于永定府最高9.35萬(wàn)元/平方米的限價(jià)，簡(jiǎn)直“買到就是賺到”。

這兩個(gè)項(xiàng)目拿地至今已經(jīng)來(lái)到了第5年，仍舊沒(méi)有開盤，簡(jiǎn)直吊足了吃瓜群眾的胃口，更引發(fā)了種種猜想。

領(lǐng)導(dǎo)留言板上，關(guān)于學(xué)院里遲遲不開盤的問(wèn)詢信息甚多。

比如2021年6月，有市民表示：“天恒地產(chǎn)開發(fā)的學(xué)院里項(xiàng)目于2017年拿地，至今4年過(guò)去了，樓體已經(jīng)接近封頂，卻遲遲不開賣。廣大市民期盼項(xiàng)目能早日開賣，滿足居民住房需求。開發(fā)商捂盤惜售，市民嚴(yán)重懷疑開發(fā)商存在內(nèi)部銷售的行為。”

對(duì)此海淀區(qū)方面回復(fù)：“截至目前，四道口天恒學(xué)院里項(xiàng)目還未到區(qū)房管局申報(bào)銷售手續(xù)（預(yù)售或現(xiàn)售），銷售手續(xù)的辦理依企業(yè)申請(qǐng)啟動(dòng)，待開發(fā)企業(yè)來(lái)區(qū)房管局申報(bào)銷售材料后，區(qū)房管局將嚴(yán)格把關(guān)，依法辦理。關(guān)于市民提及的商品房已內(nèi)部預(yù)訂的問(wèn)題，區(qū)房管局高度重視，經(jīng)與開發(fā)企業(yè)北京恒海天誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司溝通，并無(wú)此情況。”

永定府情況類似。

2021年11月，有市民在領(lǐng)導(dǎo)留言板中說(shuō)：“近日永定府限競(jìng)房項(xiàng)目已獲得預(yù)售證，該項(xiàng)目市民關(guān)注度極高。希望政府部門合理設(shè)置購(gòu)買規(guī)則，優(yōu)先保障東城區(qū)無(wú)房居民搖號(hào)購(gòu)買。”

東城區(qū)回復(fù)：“經(jīng)了解，永定府項(xiàng)目正在辦理商品房預(yù)售許可審批工作，目前還沒(méi)有具體的銷售方案。”

甚至有人直接建議：“建議依據(jù)政策將該限競(jìng)房改為共有產(chǎn)權(quán)房。”

根據(jù)京建法〔2018〕9號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》，根據(jù)規(guī)定售價(jià)與評(píng)估價(jià)的比值，如果不高于85%，“由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。”

事實(shí)上，從去年下半年起，關(guān)于這兩個(gè)項(xiàng)目“轉(zhuǎn)共”的消息便一直在坊間流傳，但遲遲未得官宣。

哪些人可以買

北京市住建委表示，此番轉(zhuǎn)化是為落實(shí)“房住不炒”定位，確保本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序。

值得注意的是，調(diào)整之后，“具備本市共有產(chǎn)權(quán)購(gòu)房資格的家庭優(yōu)先購(gòu)買，具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭次優(yōu)先購(gòu)買。如有剩余，符合本市限購(gòu)條件的家庭可遞補(bǔ)購(gòu)買。”

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)的解釋，共有產(chǎn)權(quán)購(gòu)房資格是“符合本市住房限購(gòu)條件的無(wú)房居民家庭”，同時(shí)符合北京限購(gòu)政策，以及“申請(qǐng)家庭成員名下均無(wú)住房，申請(qǐng)家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女；單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。”

如此規(guī)定，顯然可以篩除一大批借機(jī)炒房者。

規(guī)定還有重要的一條，“各區(qū)還會(huì)在項(xiàng)目公告中規(guī)定符合本區(qū)的相關(guān)要求”。

記者對(duì)照了東城區(qū)另一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目北汽·潮白水悅的申購(gòu)條件，必須是“東城區(qū)戶籍無(wú)房家庭”或“在東城區(qū)工作的京籍無(wú)房家庭”或“在東城區(qū)工作的非本市戶籍無(wú)房家庭”或“其他在東城區(qū)工作的非本市戶籍無(wú)房家庭”，總之便是繞不開東城區(qū)。

因而，這兩個(gè)項(xiàng)目大概率會(huì)以海淀區(qū)和東城區(qū)家庭優(yōu)先，對(duì)購(gòu)房資格卡得更緊了。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示：“此次北京政策的出發(fā)點(diǎn)，實(shí)際上是希望對(duì)個(gè)別熱點(diǎn)樓盤降溫。通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房的屬性變更，有助于促進(jìn)購(gòu)房者更加理性看待此類住房。另外通過(guò)此類住房的搖號(hào)措施，也促使購(gòu)房政策更加公平。唯一和過(guò)去一些共有產(chǎn)權(quán)住房有區(qū)別的，是此類住房后續(xù)轉(zhuǎn)讓的約束相對(duì)少。雖然也有5年限售期，但后續(xù)若轉(zhuǎn)讓，則可以轉(zhuǎn)讓給共有產(chǎn)權(quán)房輪候者或者其他符合北京商品房購(gòu)房資格的群體，這也是共有產(chǎn)權(quán)住房的一種特殊形式。北京此類政策，說(shuō)明當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)住房改革會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，同時(shí)也會(huì)進(jìn)一步增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。”

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500598945