每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

房貸延遲2個月，結(jié)果賠了490萬元？！

中國裁判文書網(wǎng)日前公布了一則案例，因為銀行房貸延遲了2個月，上海一買房人合同違約被賣家起訴，要求解除合同并賠償490萬元，賣家勝訴。

這意味著，上海這位買房人支付的745萬元定金有一大半打了水漂，490萬元賠償金幾乎等同于一套普通住房的價值。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，既然法院判決賠償490萬元，說明符合雙方在合同中的約定內(nèi)容。違約除了要違約金之外，如果給對方造成了實際損失，對方有權(quán)要求違約金以外的賠償。

來源：中國裁判文書網(wǎng)

490萬賠償？支持！

經(jīng)上海市黃浦區(qū)人民法院一審查明，2020年5月27日，出售方范俊、應(yīng)愛萍與買受方伍亭穎簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價格共計1550萬元。按照約定，伍亭穎在簽訂買賣合同當(dāng)日支付首期房價款775萬元，第二期房價款775萬元。

至此，買賣雙方一切都相當(dāng)順暢，原告也在2020年6月左右將房屋交付給了伍亭穎使用。只等銀行放款，雙方辦理過戶，交易便告正式完成。

但銀行放款偏偏遲到了2個月。

范俊、應(yīng)愛萍期間多次與伍亭穎簽訂補(bǔ)充協(xié)議，也通過律師函告知和催討，但銀行房貸遲遲不來。最終，由于和被告多次協(xié)商未成，范俊只能訴至法院，要求違約金310萬元、房屋整修費(fèi)損失180萬元，合計490萬元。

由此，伍亭穎申請辦理的745萬元貸款發(fā)生延期，直接影響到合同約定的過戶時間2020年8月30日，范俊、應(yīng)愛萍在2020年9月15日發(fā)出律師函，告知被告應(yīng)于過戶前付清全款，希望其在收函之日起3日內(nèi)將錢付清，如仍然不付，原告有權(quán)解除合同，并要求被告賠償違約金及裝修損失等。

一審黃浦區(qū)人民法院認(rèn)為，作為適格的民商事主體，對于在交易中可能產(chǎn)生的風(fēng)險，應(yīng)已明知，尤其在合同已明確約定（且本案涉案交易經(jīng)雙方多次以補(bǔ)充條款，協(xié)議書明確約定）的情況下，伍亭穎卻未及時履行其付款義務(wù)（尤指第二期的房價付款義務(wù)，其首付房價款部分伍亭穎同樣有逾期支付情況，且為此還償付了利息），在最終并未能取得本案范俊、應(yīng)愛萍諒解和許可的前提下，相應(yīng)的違約責(zé)任伍亭穎是無法免除的。

由于伍亭穎違約，就范俊、應(yīng)愛萍的解約行為而言，依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。另依據(jù)本案涉案合同的約定，伍亭穎逾期履行債務(wù)超過10日，范俊、應(yīng)愛萍即享有單方解除權(quán)的條件也早已成就。

而因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易標(biāo)的涉及金額一般較大（且本案涉案買賣標(biāo)的系辦公樓，而非一般居住用房），則會因一方違約引致相對方所承受的經(jīng)濟(jì)損失亦相應(yīng)較大。結(jié)合本案相關(guān)已查明事實表明，本案原告由于被告的違約，可能產(chǎn)生其須對案外人（案外房屋的出售人）承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

最終，法院判決：

確認(rèn)原告范俊、應(yīng)愛萍與被告伍亭穎就簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（含補(bǔ)充條款、附件）、協(xié)議書均于2020年10月7日解除；

被告伍亭穎應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)搬離并歸還原告房屋，如逾期，則應(yīng)追加支付房屋占有使用費(fèi)，按照1,000元/天的標(biāo)準(zhǔn)計算，計算至實際歸還之日止；

伍亭穎應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)一次性償付原告范俊、應(yīng)愛萍違約金310萬元、房屋整修費(fèi)損失180萬元。

來源：中國裁判文書網(wǎng)

律師支招：協(xié)商“以銀行放貸為準(zhǔn)”的合同條款

巨額賠償金一出，令不少處于交易中的買家都對銀行放款會否造成違約深感焦慮，而不少賣家同時也是買家，在置換房屋的過程中一環(huán)套一環(huán)，一旦銀行出現(xiàn)放款周期延長，必然影響數(shù)個交易。此時如何保障資金安全？

盈科律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“賣家和買家保證自己的資金安全，其實是沖突的，因為賣家保證自己的資金安全，買家就保證不了自己的付款安全。最好是雙方在合同中明確約定付款時間，以及逾期付款的違約責(zé)任，一旦這樣約定了，那么基本上可以保障資金安全。”

在本案中，賣方范俊、應(yīng)愛萍與伍亭穎多次簽訂合同補(bǔ)充條款或發(fā)出催告。事實上，2020年9月25日、10月7日的微信聊天中，被告確認(rèn)收到了律師函和解除通知，并表示抱歉，且被告明知原告范俊、應(yīng)愛萍出售涉案房屋是為了給母親另行購買居住房屋，被告的逾期付款行為影響了原告再行購房的目的。

放貸速度普遍放緩的情況下，郭韌律師建議，“對于買家來說，可以協(xié)商‘以銀行放貸為準(zhǔn)’這樣的條款以避免因銀行放貸逾期產(chǎn)生的違約責(zé)任。對于賣家來說，最好在合同中寫明最晚打款日期，如果超時應(yīng)該承擔(dān)多少違約金，這樣房東就能保障自己的權(quán)益不受損害。”

但必須注意，貸款逾期發(fā)放跟逾期過戶沒有審批，這是兩個概念，就是如果貸款沒有獲得審批，導(dǎo)致延期無法過戶的話，那其實就是買家違約。因為你沒有這個貸款的能力，那就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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