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習慣了“開門紅”?對不起,今年1月的地產(chǎn)數(shù)據(jù)要讓整個行業(yè)失望了!

每日經(jīng)濟新聞 2022-02-12 09:25:44

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

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2022年,房地產(chǎn)市場迎來了比2021年更為復雜的開局。

一年前,深圳“萬人搶房”、上海杭州“剛需客手握現(xiàn)金買不到房”的熱度猶在,但2021年1月卻錯失開門紅,在一片冷清中迎來一個沒有返鄉(xiāng)置業(yè)的春節(jié)。

延續(xù)了2021年底的低溫態(tài)勢,重點城市市場活躍度繼續(xù)回落,買房人的預期悲觀,疊加部分房企2021年“爆雷”,令購房行為愈發(fā)保守,緩慢推進的銷售,給急于回款的房企再添一份壓力。在資金壓力面前,房企投資力度同比大幅下降,拿地規(guī)模同比大幅萎縮。

1月20日,全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議繼續(xù)強調(diào),要增強調(diào)控政策協(xié)調(diào)性、精準性,繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制,堅決有力處置個別頭部房企項目逾期交付風險,持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

總體而言,1月各地政策暖風頻吹,全國銀行間同業(yè)拆借中心公布5年期以上LPR為4.6%,較上期下調(diào)5個基點;多地陸續(xù)出臺住房公積金新政,部分城市樓市新政聚焦購房補貼及人才購房或開放落戶限制等。

 

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新房成交面積同比降3成

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盡管近期信貸等政策總體較為寬松,但傳導至購房領域依然需要時間。

1月新建住宅方面,重點城市整體推盤量有所回落,除上海新房市場成交規(guī)模有所回升外,多數(shù)城市市場表現(xiàn)較為冷清。

據(jù)中指研究院監(jiān)測,1月50城商品住宅成交面積在2426萬平方米左右,同比下降34.1%,降幅擴大。

由于多地疫情有所反復,各地倡導就地過年,但返鄉(xiāng)人員相比于前兩年仍有大幅增加。盡管如此,2022年春節(jié)樓市“不打烊”仍然沒能激活中小城市返鄉(xiāng)置業(yè)的熱情,而大城市在“就地過年”之下,購房者置業(yè)亦不活躍,成交規(guī)模繼續(xù)回落。

事實上,1月底至虎年春節(jié)期間,全國重點監(jiān)測城市成交面積較去年春節(jié)期間均下降,僅上海等個別城市例外。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年春節(jié)期間,上海新房成交10.3萬平方米,同比上漲646%。

貝殼研究院認為,從較長周期來看,2022年1月成交量的絕對值已經(jīng)接近2018、2019、2020年同期的平均水平,新房市場開始進入筑底階段。從調(diào)控政策傳導路徑來看,以往調(diào)控往往是先利率,再公積金,進而向商貸方向傳導。當前多地已出臺公積金調(diào)控政策,未來或?qū)⑾蛏藤J方向傳導,并且政策調(diào)整將由低能級城市向高能級城市過渡。

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同時,多家機構預計,2022年全年商品房銷售面積、銷售額都將下降10個百分點以內(nèi)。

1月百城新房成交雖量跌,但價穩(wěn)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,1月新建住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為44個,上漲城市數(shù)量較上月增加5個。

中指研究院認為,各地扶持政策發(fā)力顯效仍需時間,預計短期市場調(diào)整態(tài)勢仍將延續(xù),部分前期調(diào)整較早以及需求支撐力度強的城市,隨著信貸環(huán)境的改善和相關扶持政策陸續(xù)落地,市場有望逐漸筑底回升,部分城市3月“小陽春”仍有預期。但對于大多數(shù)城市來說,市場調(diào)整時間或較長,恢復動力偏弱,短期購房者置業(yè)情緒難有明顯改觀。

 

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二手房成交量環(huán)比下降2成

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作為晴雨表的二手房市場,雖然整體維持冷淡態(tài)勢,除杭州、北京二手房成交有所企穩(wěn)外,多數(shù)城市依然維持低位運行。

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部分城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲跌幅對比

來源:貝殼研究院

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,1月50城二手房成交量環(huán)比下降約23%。受到疫情影響的城市是成交量下行主要區(qū)域,如西安因疫情封城,1月二手房成交量環(huán)比下降超過8成;鄭州、天津等1月疫情局部復發(fā),成交量環(huán)比降幅超過5成;北京1月下旬疫情也有反復,帶動北京鏈家二手房成交量環(huán)比下降12%。

以目前的成交量來看,市場仍處于歷史低位,多數(shù)三四線城市市場景氣度仍在20以內(nèi)的較冷區(qū)間。

根據(jù)貝殼研究院報告,該市場景氣指數(shù)在40以上為市場預期景氣,漲價預期強,20至40之間預期相對平穩(wěn),20以下為市場預期低迷。

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50城二手房景氣指數(shù)走勢 來源:貝殼研究院

但二手房價格環(huán)比跌幅收窄令預期有所回升。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,1月50城二手房價格指數(shù)環(huán)比跌幅為0.3%,較上月收窄0.5個百分點。

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50城二手房月度成交量走勢 來源:貝殼研究院

房價下跌城市個數(shù)進一步減少,而房價修復較快的城市主要是一線及基本面較好的二三線城市。

北京、上海、佛山、蘇州等城市,貝殼二手房價格指數(shù)在上月環(huán)比止跌后,1月平穩(wěn)上漲;泉州、長沙、廣州、南京、廈門、無錫、合肥等二手房價格指數(shù)止跌趨穩(wěn)。

 

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百億房企數(shù)量減半

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各陣營增長率全部下滑、門檻值次第下滑,百億房企數(shù)量比去年同期減少近一半。

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2021年-2022年1月TOP100房企增速情況

來源:中指研究院‍

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,碧桂園、萬科、保利發(fā)展成為1月銷售額前三甲,銷售額分別是504億元、335億元和279億元。

1月份銷售額達到百億元的房企僅15家,較去年同期減少14家;超50億元房企22家,較去年同期減少31家。

百強房企銷售額均值同比下降23.1%,為61.8億元。此外,各陣營出現(xiàn)不同程度下降,其中15家百億以上陣營銷售額平均增長率為-24%;50億-100億的第二陣營22家,平均增長率-31.3%;20家30億-50億第三陣營房企增長率均值為-33.8%。

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1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜前十

值得關注的是,典型上市房企1月份業(yè)績幾乎全線下滑。根據(jù)克而瑞對45家典型上市房企業(yè)績統(tǒng)計,單月銷售金額同比增幅僅建業(yè)集團增長42.2%、濱江集團增長7.1%、力高集團增長0.8%外,其余42家房企均出現(xiàn)不同幅度下降,其中絕大多數(shù)為兩位數(shù)下滑甚至腰斬。

另一方面,房企業(yè)績整體下滑令各陣營門檻值下降嚴重。TOP100門檻值僅11.7億元,同比下降45.4%。其中,TOP3房企門檻值較上年下降45.6%、TOP10房企下降27.3%、TOP30房企下降28.3%,TOP50及TOP100房企同比分別下降29.1%和45.4%。

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1月各房企陣營門檻值

克而瑞認為,不少房企放緩供貨節(jié)奏,供應低迷一定程度上導致成交大幅下滑。更為主要的是,去年下半年以來市場下行壓力加劇,購房者觀望情緒愈加濃重。

在此背景下,房企的營銷熱情開始減退。對比2020年初的房企積極營銷,加大推盤,今年1月房企鮮少推出集團性活動,區(qū)域聯(lián)動營銷熱度也同步減弱。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,僅有世茂、綠地、融創(chuàng)、榮盛等房企推出了一些節(jié)日活動,碧桂園2021年底推出步數(shù)打卡,富力借助冬奧契機推出“線上公益跑”打卡活動。

 

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土地市場開局慘淡

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1月,寧波進行了第三批次集中土拍,38宗地全部成交,其中5宗地競價觸頂,整體出讓金達到252億元,排名全國第一。

除寧波外,其余城市土地成交均現(xiàn)低迷,成交金額排名靠前的城市均位于長三角地區(qū),如南通、常州、嘉興、上海。

但從供應成交來看,以往的同環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)無法適應當前的土拍市場結(jié)構變化,比如對比2021年1月上海成交450億元、杭州超400億元的成績,集中供地令今年各城市的成交走勢充滿了不確定性。

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2021-2022年50家代表房企每月拿地總額

據(jù)中指研究院,1月全國300城推出各類用地規(guī)劃建筑面積1.3億平方米,同比下降26.8%;成交1億平方米 ,同比下降30.2%;供應及成交較去年均有明顯下滑。

受供應結(jié)構影響,今年1月300城推出住宅用地規(guī)劃建筑面積4042.4萬平方米,同比下降47.56%;成交規(guī)劃建筑面積2678.6萬平方米,同比下降54.08%。

成交樓面均價方面,由于部分一線城市和二線城市沒有土地成交,300城的樓面均價為3255元/平方米,同時影響到整體的成交出讓金約為872億元,同環(huán)比均有明顯下降。

從房企拿地層面來看,1月百強企業(yè)拿地總額837億元,拿地規(guī)模同比下降62.6%,綠城中國、華潤置地和大家房產(chǎn)占據(jù)新增貨值榜單前三位。

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1月房企拿地金額前十

而50家代表房企拿地總額同比下降88.8%,則更直觀反映了土地市場的降溫程度。在供應端,受春節(jié)和集中供地影響,各地供地節(jié)奏放緩;企業(yè)端,受各類金融調(diào)控政策影響,房企資金承壓下拿地意愿和拿地能力降低。

但50家代表企業(yè)內(nèi)部分化顯著,部分現(xiàn)金流較穩(wěn)定企業(yè)拿地態(tài)度積極,如第一陣營內(nèi)的華潤置地,第二陣營內(nèi)的新希望地產(chǎn)等,1月拿地同比均有所增長。

從各城市群拿地金額來看,長三角熱度不減。1月,長三角TOP10企業(yè)拿地金額224億元,依舊位居三區(qū)域首位;中西部TOP10企業(yè)拿地金額83億元,位列第二。拿地面積來看,中西部TOP10企業(yè)拿地面積以496萬平方米位居三區(qū)域首位,繼續(xù)領跑。

 

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整體融資規(guī)模降7成

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2022年仍然是房企償債的高峰之年,年內(nèi)到期債券總額接近萬億元,其中1月、3月、4月及7月到期債務規(guī)模超過千億元。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,1月房企到期債務存在570億元缺口。

具體來看,1月境內(nèi)外債券融資到期債務規(guī)模約1051億元,較上月大幅增加79.4%,同比下降27.3%,到期債務凈額570億元。根據(jù)當前月月均發(fā)債500億元規(guī)模計算,房企償債壓力仍較大,房企“借新還舊”的傳統(tǒng)模式恐難過難關。

2021年下半年房企風險的集中爆發(fā),令資本市場觀望情緒短期難以散去。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),1月房企境內(nèi)外債券融資累計約481億元,同比大幅下降70%。從月度情況來看,1月發(fā)債規(guī)模保持上年四季度500億元上下的規(guī)模水平,環(huán)比下降7%。

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2014年1月至2022年1月房企債券融資規(guī)模

來源:wind,貝殼研究院整理

與2021年首月?lián)屌苊涝獋胁煌捎诰硟?nèi)信貸適度寬松,2022年開年,房企債券融資仍以境內(nèi)債為主,境外債券規(guī)模占比僅30%,較2021年同期下降24個百分點。

票面利率方面,主要受到發(fā)債主體結(jié)構性影響,48筆境內(nèi)債券中41筆由國企發(fā)行;1月境內(nèi)外融資成本結(jié)構性下降,平均票面利率3.51%,較上月下降54個基點。

值得注意的是,招商蛇口與建發(fā)分別成功發(fā)行12.9億元與10億元并購債,并明確融資用途。這是對2021年末政策的積極響應,預計2022年會有更多優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購債。

境外債券融資平均票面利率則大幅上漲263個基點至8.63%,1月發(fā)行主體除了碧桂園、綠城中國等頭部房企外,還涉及部分存在負面輿情的房企,因此境外債券利率分化進一步加劇,利率從2.30%到13.50%不等。

1月發(fā)債的另一個特點是短債盛行,境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為3.9年,較上月減少約1.1年,主要是一年內(nèi)短期債券占比升高至29%,影響整體發(fā)債周期表現(xiàn)。

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記者手記丨2022樓市怎么走?

同樣是新年開局,畫風卻完全變了。

2021年1月,全國樓市區(qū)域熱點不斷,深圳樓市瘋狂打新,上海、杭州剛需族一房難求,熱點城市在“高燒”中迎來史無前例的密集調(diào)控,從此離婚買房被嚴查,經(jīng)營貸、代持等買房擦邊球途徑被堵死。

而2022年第一個月,新房不好賣了、房企債務壓力更大了、抱團取暖的多了。

集中供地進入第二年,原有的土地出讓月度走勢已無法體現(xiàn)出市場的真實反應,在銷售回款低迷的態(tài)勢下,更多房企或主動或被動減少拿地,未來又添上了更多不確定性。

錯過開門紅,2022樓市怎么走?

記者:包晶晶

編輯:陳夢妤

視覺:陳冠宇

排版:陳夢妤 馬原

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