每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2月11日晚間，郁亮在一份題為“敢拼才會(huì)贏”的2022年會(huì)總結(jié)發(fā)言中，將2022年形容為“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”的一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開(kāi)始；將當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)為“黑鐵時(shí)代”，并詳細(xì)談了對(duì)戰(zhàn)略、組織、人、機(jī)制、文化五位一體新的理解與思考。

作家王小波曾寫(xiě)過(guò)四部關(guān)于時(shí)代的小說(shuō)，分別為《黃金時(shí)代》《白銀時(shí)代》《青銅時(shí)代》和《黑鐵時(shí)代》。這也常被用來(lái)形容房地產(chǎn)等行業(yè)的不同發(fā)展階段。

大約在2012年前后，郁亮就在行業(yè)首先預(yù)判“人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代”。在2019年，郁亮又重申了“白銀時(shí)代”的論調(diào)。

但在2022年，郁亮直接跳過(guò)了“青銅時(shí)代”，判斷行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，萬(wàn)科需要建立新的錨定點(diǎn)。

面對(duì)新的行業(yè)階段，房企該如何應(yīng)對(duì)？

行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，這是一場(chǎng)生死之戰(zhàn)。

在2021年10月，郁亮就在萬(wàn)科業(yè)務(wù)交流會(huì)上詳細(xì)談?wù)撨^(guò)“縮表”的痛苦。“對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，縮表更直接的表現(xiàn)為要降債務(wù)、控杠桿，以及去金融化。”

去金融化是什么概念？過(guò)去幾年間有一些所謂的金融創(chuàng)新如明股實(shí)債等，會(huì)使得杠桿更高。在去杠桿過(guò)程中，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開(kāi)工下降，疊加前期高價(jià)拿地，導(dǎo)致行業(yè)短期業(yè)績(jī)受重大沖擊是必然的。

沖擊之下，房?jī)r(jià)下降使購(gòu)房者受影響，房企業(yè)績(jī)下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣(mài)地的地方政府受影響，因此縮表的過(guò)程是很痛苦的。

回望2021年可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清在加速，土地市場(chǎng)坐上了從過(guò)熱到過(guò)冷的“過(guò)山車(chē)”，大多數(shù)房企銷(xiāo)售額同比下滑且未完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)。

因此，郁亮將2022年形容為“背水一戰(zhàn)的一年”，即要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)。

“房住不炒”其實(shí)是“房住”和“不炒”兩個(gè)方面。

郁亮表示，對(duì)“房子是用來(lái)住的”這個(gè)方面，要切實(shí)解決居民的合理居住需求。“不炒”是指盡管可能會(huì)放開(kāi)部分購(gòu)房限制，但還是不允許炒房，漲幅限制還會(huì)保留，政府也會(huì)通過(guò)諸如稅收或限制出讓等方式管控投資投機(jī)。盡管“房住”可能會(huì)釋放一些需求，但今天還有這么大量的需求嗎？而且隨著需求不斷被滿足，總量也在不斷變小。

一個(gè)明顯的例子是，以往遍地開(kāi)花的返鄉(xiāng)置業(yè)潮在今年春節(jié)已不復(fù)存在。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年春節(jié)期間（1月31日-2月6日），重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積同比下降超過(guò)五成。

值得一提的是，買(mǎi)萬(wàn)科房子的客戶年齡又推遲了兩歲。雖然郁亮沒(méi)有透露具體年齡是多少，但“推遲”已經(jīng)能一定程度反映剛需購(gòu)房群體的壓力。

據(jù)今年1月貝殼研究院發(fā)布的《2021城市剛需購(gòu)房報(bào)告》，受限于較高的“上車(chē)”門(mén)檻，一線城市客群購(gòu)房壓力較大，剛需客群購(gòu)房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。

而剛需置業(yè)者年齡的高低，根本還是受到置業(yè)成本的影響，直接表現(xiàn)在調(diào)控政策、貸款門(mén)檻、市場(chǎng)預(yù)期、本地人群置業(yè)習(xí)慣等方面。

另?yè)?jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年1月50城商品住宅成交面積同比下降34.1%，降幅擴(kuò)大。同時(shí)，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2022年全年商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額都將下降10個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)。

“在新的發(fā)展模式中，人—地—房之間的關(guān)系可能會(huì)有所改善。核心、主要城市的住房供應(yīng)會(huì)增加，過(guò)去一些出于限購(gòu)等原因未被滿足的改善需求未來(lái)有釋放的可能。”

在郁亮看來(lái)，大家要適應(yīng)行業(yè)回歸民生屬性這個(gè)現(xiàn)實(shí)，不要指望價(jià)格上漲。

“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是長(zhǎng)期目標(biāo)，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)但難漲。從今年1月百城新房成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，雖量跌但價(jià)穩(wěn)。

此外，樓市分化會(huì)越來(lái)越明顯，行業(yè)規(guī)模開(kāi)始萎縮。

今年1月開(kāi)局，房企各陣營(yíng)增長(zhǎng)率全部下滑、門(mén)檻值次第下滑，如銷(xiāo)售額達(dá)到百億元的房企僅15家，較去年同期減少了近一半；超50億元房企22家，較去年同期減少了31家。

事實(shí)上，作為頭部房企，萬(wàn)科每一次大的戰(zhàn)略行動(dòng)都會(huì)引起行業(yè)跟隨效仿，如2021年11月萬(wàn)科總部發(fā)文倡議節(jié)衣縮食、打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”，就曾引發(fā)多家房企跟進(jìn)。

在郁亮此次主題講話之后，已有房企準(zhǔn)備效仿萬(wàn)科，建立“黑鐵時(shí)代”的新錨定點(diǎn)——下調(diào)薪酬。

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