每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月5日，十三屆全國人大五次會(huì)議在北京人民大會(huì)堂開幕，國務(wù)院總理李克強(qiáng)向大會(huì)作政府工作報(bào)告。

此次報(bào)告明確保障群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，對(duì)于今年房地產(chǎn)工作政策預(yù)判和工作開展具有積極的作用。

保障住房合理需求

李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出，切實(shí)保障和改善民生，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理。堅(jiān)持盡力而為、量力而行，不斷提升公共服務(wù)水平，著力解決人民群眾普遍關(guān)心關(guān)注的民生問題。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，從去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到今年政府工作報(bào)告，可以看到政策的連續(xù)性。從報(bào)告表述來看，雖然對(duì)房地產(chǎn)著墨不多，但態(tài)度和方向非常明確，房住不炒和三穩(wěn)的方向沒有絲毫變化。

應(yīng)該說，從去年四季度開始，各地政策思路是統(tǒng)一和清晰的，釋放的信號(hào)是明確的。特別是明確了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是以市場(chǎng)化商品房、保障性住房和長(zhǎng)租房為支撐的三足鼎立結(jié)構(gòu)，滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng)造“住有所居”“優(yōu)其所居”的多種選擇。

同時(shí)，政府工作報(bào)告指出，要繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式。堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，結(jié)合近期的政策思路，購房者合理住房需求將得到更好滿足。該表述最早源于2021年中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也成為政策底的重要表述。對(duì)于商品房市場(chǎng)的支持，將有助于保障剛需和改善型購房需求。

從政策內(nèi)容看，主要從多個(gè)層面進(jìn)行了闡述，包括要繼續(xù)落實(shí)房住不炒的精神導(dǎo)向，同時(shí)要在長(zhǎng)租房、保障性住房和商品房等層面推進(jìn)工作。

應(yīng)該說，此次將此類需求統(tǒng)一在“群眾住房需求”的表述上，充分體現(xiàn)了解決思路多元化、多樣性的導(dǎo)向。通過各個(gè)領(lǐng)域多層次的住房需求解決，真正符合房地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)導(dǎo)向，值得肯定。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期各地政策的放松，既在房貸額度和首付比例上調(diào)整，也在限購限貸限售等方面放松。后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，要注意地價(jià)、房?jī)r(jià)預(yù)期等方面的穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)突出了保障合理住房需求，預(yù)計(jì)在保障首套剛需基礎(chǔ)上，逐漸開始向改善型置業(yè)傾斜，在首付比例、貸款利率等方面可能會(huì)出現(xiàn)一些相應(yīng)政策調(diào)整。

房地產(chǎn)需要發(fā)揮積極作用

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5.5％左右，這是高基數(shù)上的中高速增長(zhǎng)。去年出口是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ衲瓿隹谠鲩L(zhǎng)面臨的不確定因素很大。這種情況下，經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)5.5%的增速，房地產(chǎn)需要發(fā)揮積極的作用。

同時(shí)，許小樂預(yù)計(jì)，2022年年內(nèi)仍有降息降準(zhǔn)空間，房地產(chǎn)金融信貸政策保持穩(wěn)健偏支持，銀行房貸利率下降，貸款額度有保障、投放節(jié)奏平穩(wěn)有序；針對(duì)房企較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，三線四檔等金融調(diào)控政策進(jìn)一步優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房企金融降杠桿平穩(wěn)有度。

今年兩會(huì)再次強(qiáng)調(diào)“租購并舉”戰(zhàn)略，同時(shí)明確“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”、“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。

具體而言，未來保障性租賃住房市場(chǎng)供給將起到加強(qiáng)民生兜底保障的作用，解決群眾的住房民生問題，真正實(shí)現(xiàn)房住不炒、平抑房?jī)r(jià)。從發(fā)展循環(huán)角度，保障性租賃住房公募REITs將以長(zhǎng)期主義的持有運(yùn)營邏輯，改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)的銷售邏輯，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，從根本上實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)。

同時(shí)，突出加快發(fā)展長(zhǎng)租房的發(fā)展，重點(diǎn)還是解決大城市住房突出問題。通過增加保障性租賃住房的方式來解決部分無房新市民尤其是青年人的居住問題，增加大城市的租賃土地供給、安排專項(xiàng)資金以及集中建設(shè)。

一方面租賃領(lǐng)域?qū)⒁孕枨鬄閷?dǎo)向，持續(xù)優(yōu)化租賃房源供給側(cè)。繼2018年兩會(huì)后，今年兩會(huì)再次強(qiáng)調(diào)租購并舉的戰(zhàn)略，意味著今年租賃領(lǐng)域?qū)⒃谧赓U“保障+市場(chǎng)”兩條線并行發(fā)展，共同解決大城市不同類型人群的租房問題，租賃房源供給側(cè)持續(xù)得到優(yōu)化。

另一方面長(zhǎng)租房市場(chǎng)將得到快速發(fā)展，支持政策加快出臺(tái)。去年兩會(huì)提出“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，隨著去年中央、地方針對(duì)租賃領(lǐng)域監(jiān)管政策的出臺(tái)，租賃市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展環(huán)境基本形成。今年將更多出臺(tái)土地、金融等支持租賃市場(chǎng)化發(fā)展的支持政策，通過發(fā)揮市場(chǎng)主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求。

合理住房需求中包括剛需和改善性住房需求。調(diào)控政策在保障剛需的同時(shí)滿足改善性住房需求。實(shí)際上，改善型住房需求在市場(chǎng)中的占比不斷提高，貝殼研究院估算，全國改善型換房需求能夠占到50%-60%，包括品質(zhì)的改善和區(qū)域的改善。

許小樂表示，促進(jìn)改善型需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場(chǎng)的循環(huán)，也能夠促進(jìn)城市更新改造投資，對(duì)于發(fā)展租賃市場(chǎng)也有非常大的幫助?？梢哉f，在當(dāng)前形勢(shì)下，促進(jìn)改善型需求能夠有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金困局。

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