每日經(jīng)濟新聞 2022-03-07 00:42:17
每經(jīng)特約評論員 尹中立
在今年全國兩會的政府工作報告里,有關房地產(chǎn)政策的表述與去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議基本一致:要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預期引導,探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
對比過去幾年的兩會政府工作報告,“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”是一個新的提法,這是根據(jù)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況提出的有針對性的政策要求。
2021年下半年以來,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的調整,在房價出現(xiàn)下跌趨勢之后,市場出現(xiàn)觀望情緒,尤其在個別龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)財務違約之后,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的信用收縮現(xiàn)象:金融機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸融資風險控制要求大幅度提高,地方政府對按揭貸款的資金監(jiān)管明顯趨嚴,直接表現(xiàn)為房地產(chǎn)融資增速的快速放緩,于是,房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)下滑,房價也出現(xiàn)不同程度的下跌,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)資金與價格之間的典型“負反饋”,通俗地說就是市場出現(xiàn)了惡性循環(huán)。促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)就是要阻止這個惡性循環(huán)。
在3月2日召開的國務院新聞發(fā)布會上,銀保監(jiān)會主席郭樹清就房地產(chǎn)金融政策發(fā)表了有針對性的看法,他表示,房地產(chǎn)需求方面結構產(chǎn)生一些變化,對金融業(yè)來說是一個好事,但是不希望調整得太劇烈,對經(jīng)濟影響得太大,還是要平穩(wěn)地轉換。去年房價下降,房地產(chǎn)的泡沫化、貨幣化的問題發(fā)生了根本性的扭轉。
郭樹清在過去幾年曾多次提到房地產(chǎn)金融的風險,擔憂房地產(chǎn)行業(yè)占用了過多的金融資源,擔憂房地產(chǎn)價格泡沫破滅對金融運行的沖擊和影響。把他的講話進行前后對比可以清晰地感受到他對房地產(chǎn)市場的看法已經(jīng)出現(xiàn)了較大的變化,如果說之前的講話是對房地產(chǎn)金融提出嚴厲警告的話,那么,現(xiàn)在的講話釋放了相當程度的暖意。
出現(xiàn)變化的還有各個城市的房地產(chǎn)調控政策。從去年第四季度開始,各城市根據(jù)所在地的房地產(chǎn)市場運行狀況采取了一系列措施化解房地產(chǎn)企業(yè)的債務風險。例如,針對上海某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到期債務出現(xiàn)逾期的情況,由上海市發(fā)改委等政府部門牽頭與金融機構進行協(xié)調。河北省政府助力華夏幸福于2021年12月份通過債務重組計劃。
為了穩(wěn)定市場預期,各地還采取了各種措施穩(wěn)定房地產(chǎn)預期。多地出臺購房支持政策,包括購房契稅補貼、消費券補貼、新居民“購房券”、住房公積金貸款優(yōu)惠等支持合理需求;最近有些城市將按揭貸款的首付比降到20%;廣州市等協(xié)調主要商業(yè)銀行同時降低按揭貸款的利率。
在政策暖風的吹拂下,房地產(chǎn)市場的交易量已經(jīng)開始觸底反彈。從二手房的交易數(shù)據(jù)看今年2月份的日均交易量已經(jīng)比1月份增加了30%左右,扭轉了之前持續(xù)下滑態(tài)勢。二手房價格同樣出現(xiàn)了止跌回升,一線城市中北京、上海、廣州二手價格小幅上漲,深圳二手房價格也出現(xiàn)環(huán)比小幅上漲,結束去年8月以來連續(xù)6個月的環(huán)比下跌,這是重要的市場信號。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年2月貝殼50城帶看客戶量環(huán)比增長約10%,新增掛牌房源量環(huán)比增長近六成。市場預期方面,2022年2月貝殼50城二手房景氣指數(shù)回升至21,市場預期保持修復。預計3月二手房市場整體成交量環(huán)比明顯增長,價格保持平穩(wěn)。從以往的經(jīng)驗看,二手房市場對政策的敏感性領先于新房市場,在二手房交易出現(xiàn)回升一個季度之后新房市場的交易將開始出現(xiàn)變化。
在市場總體出現(xiàn)積極變化的同時,我們也不能忽視潛在的風險。當前影響房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的主要問題是個別大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務風險還沒從根本上得到化解,行業(yè)平均負債水平依然過高,如何實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財務去杠桿的“軟著陸”是今年房地產(chǎn)調控工作的重要難題。
(作者系中國社會科學院房地產(chǎn)金融研究中心主任)
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