每日經濟新聞 2022-03-10 15:26:41
◎“現(xiàn)在感覺鄭州樓市正在走向正軌,逐漸在恢復元氣了。這幾天咨詢和帶看明顯增多,有人大半夜還在咨詢,這是不太常見的,但是實際的成交量還沒有明顯變化?!?/p>
◎“因為當時看到房地產市場不太好,我也擔心項目會爛尾,就想著把房子退了,沒想到開發(fā)商很爽快地答應了。不過最近鄭州市出臺了一系列樓市政策,我也在猶豫要不要退房,或許接下來房子還能升值呢。”
每經記者 王佳飛 每經編輯 魏文藝
“要說本次政策的影響,那當然有。”
劉繼定是奔走于北京和鄭州兩地的房產經紀人,2021年他將工作重心放在了北京,而今年他計劃要認真布局一下鄭州業(yè)務,尤其是3月1日鄭州市發(fā)布了《關于促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)之后。
《通知》包含了18條樓市紓困政策,從支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優(yōu)化房地產市場環(huán)境等多個方面進行了調節(jié)。鄭州此次新政也被業(yè)界認為是今年以來力度最大的樓市紓困政策。
那么,已經頒布10天的《通知》對鄭州房地產市場產生了哪些影響?《每日經濟新聞》記者為此進行了調查采訪。
鄭州某住宅小區(qū) 圖片來源:每經記者 王佳飛 攝(資料圖片)
“2021年,是鄭州樓市最困難的一年了,幾番疫情又加上暴雨災害,市場真的是見底了。”
在鄭州從事了多年房地產工作的姜堅告訴《每日經濟新聞》記者,“實話講,我在鄭州根本就沒什么生意。現(xiàn)在感覺鄭州樓市正在走向正軌,逐漸在恢復元氣了。這幾天咨詢和帶看明顯增多,有人大半夜還在咨詢,這是不太常見的,但是實際的成交量還沒有明顯變化。”
姜堅認為,《通知》將在一定程度上緩解目前的鄭州市房地產市場局面。
“信心恢復方面表現(xiàn)得很明顯,除了二手房帶看量激增外,我們售樓處的人氣也較以前多了。但畢竟政策發(fā)布的時間還很短,實質的成交推動還有待觀察。政策說要給予企業(yè)項目貸款支持,那我們肯定很高興啊,現(xiàn)在河南很多房企的流動性都有問題。”
數(shù)據(jù)來源:諸葛找房
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù),新政出臺第一周(2月28-3月6日),鄭州新房市場受政策影響尚不明顯,開發(fā)商推售熱度不高,去化情況也不理想,2個項目加推整體去化約19%。二手房方面有所起色,咨詢量明顯增多,市場價環(huán)比止跌回升,漲價房源量增加且占比擴大,市場活躍度明顯提高。
不僅僅是房地產從業(yè)者,政策對一般購房人的心理沖擊也比較大。
2021年底,張陸在鄭州滎陽預訂了一套房子,促使她買房的原因之一是開發(fā)商當時在進行大降價,“精裝房也比周圍的毛坯房便宜很多”,而當初開發(fā)商就承諾,在正式簽約前她是隨時可以退房的。
“因為當時看到房地產市場不太好,我也擔心項目會爛尾,就想著把房子退了,沒想到對方很爽快地答應了。不過最近鄭州市出臺了一系列樓市政策,我也在猶豫要不要退房,或許接下來房子還能升值呢。”
3月1日,鄭州出臺的《通知》共涉及5大項、18小項內容,其中有多處重磅表述。
如鼓勵大學生、外來務工人員、居家養(yǎng)老等購房需求,“外來務工人員在鄭州繳納住房公積金的,可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業(yè)務,在鄭州購買住房時,可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。”
來源:鄭州市人民政府網(wǎng)站
同時,鄭州也成為國內首個取消“認房又認貸”的大城市。據(jù)《通知》,對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。
對于房地產開發(fā)企業(yè)也將給予項目貸款支持,“定期組織銀企對接,鼓勵金融機構對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸,按照依法依規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產企業(yè)并購貸款支持,有效緩解市場主體資金鏈運行壓力。”
《通知》還表示,將推行貨幣化安置,促進安置房轉化。
貝殼研究院高級分析師潘浩向《每日經濟新聞》記者分析認為,“在鄭州市去年遭受了疫情和水災的雙重影響下,房地產市場和企業(yè)也遭遇了較大壓力,鄭州18條的出臺有助于全面穩(wěn)定市場、促進合理需求入市以及保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。其中關于合理購房需求的界定和支持方式都做出了明確闡述,具有較強的可操作性。”
值得一提的是,就在3月8日,鄭州市還進一步發(fā)布了《關于積極推進大棚戶區(qū)改造項目貨幣化安置工作的實施意見》,表示“通過實施貨幣化安置,滿足動遷群眾多元安置需求,縮短群眾安置周期,提高安置效率,減少過渡安置費用,集約建設用地,消化存量房源,促進房地產市場健康持續(xù)發(fā)展。”
鄭州市城鄉(xiāng)建設局邱紹翀對工作目標解讀稱,“結合安置房建設三年攻堅行動,集中利用3年時間,大力推進貨幣化安置,確保2024年群眾回遷安置全部完成。”
“政策出臺之后的效果需要有一定的反應時間,從我的經驗來看,應該用半年甚至9個月的時間來判斷。”
劉繼定表示,現(xiàn)在關鍵的問題是二手房市場沒有被激活。“我的客戶中很多都是置換客戶,需要把自己手里的房子先賣掉才能籌款買下一套房子,我看這18條政策中沒有特別針對二手房的,雖然取消了‘認房又認貸’,但能否對市場起到作用還得再觀察。”
在劉繼定看來,房地產市場的關鍵還在于普通購房者人手里有沒有錢。據(jù)官方數(shù)據(jù),2020年河南居民人均可支配收入24810.10元,比上年增長3.8%;居民人均消費支出16142.63元,比上年下降1.2%。
近一年鄭州新房價格走勢 數(shù)據(jù)來源:中指研究院
“只有購買力上來了,房地產市場才能真正回暖。”
劉繼定所說的二手房政策其實也在暗流涌動。有市場消息稱,鄭州目前“鄭東新區(qū)、經開區(qū)、中牟、港區(qū)有差額稅變動,二手房正常買賣個稅差額20%和個稅1%,買賣雙方可自由選擇。”也就是說,二手房流通領域的費用將大大降低,將促進市場流轉。
姜堅告訴《每日經濟新聞》記者,該政策確實存在。“二手房交易稅一旦下調,之前觀望的一波客戶很快便會產生一系列二手房交易。”
對于本次鄭州樓市新政的效果,姜堅其實也持謹慎態(tài)度。“存量市場釋放出二手房,但新房銷售依舊壓力較大。而對于各種鼓勵購買措施,其實暗中早就有項目放開了限購,但購買熱情還是不高。至于貨幣化安置,那就需要考驗鄭州市的財政能力了。”
“據(jù)我的觀察,目前鄭州集中交付的項目大多數(shù)是在2017年前后市場高位時期銷售的項目,由于利潤被壓縮,一些有延期,很多項目品質差,這也影響了如今的購買意愿。總之,政策效果需要再觀察。”
據(jù)鄭州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2021年鄭州房地產開發(fā)投資同比下降9.9%。克而瑞統(tǒng)計顯示,2021年鄭州商品住宅成交面積約1398萬平方米,同比下滑約25%;商品住宅成交金額約1769億元,同比下滑約22%。
或許,這就是劉繼定所說的鄭州樓市“真的是見底了”。
不過,2022開年之后情況似乎有所好轉。單以河南地產“一哥”建業(yè)來看,其2022年前兩月已取得物業(yè)合同銷售總額31.65億元,同比增加為35.5%;總合同銷售建筑面積409785平方米,同比增加為36.2%。
鄭麟是一名在北京工作的河南人,他告訴《每日經濟新聞》記者,“看到鄭州出臺的房地產政策后,我覺得我的返鄉(xiāng)置業(yè)計劃要趕緊落地實施了,萬一房價又要漲上去了呢。”
(應受訪者要求,文中劉繼定、姜堅、張陸、鄭麟為化名)
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封面圖片來源:每經記者 王佳飛 攝
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