每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

今天（3月11日）上午，在6萬(wàn)吃瓜網(wǎng)友的圍觀下，上海陸家嘴超級(jí)豪宅中糧海景壹號(hào)火熱成交——141次競(jìng)拍，成交價(jià)1.78億元，折合單價(jià)30萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率63%！

這棟樓位于陸家嘴濱江區(qū)域，比鄰一線江景，屬于是名副其實(shí)的樓王，其隔壁便是知名豪宅湯臣一品。

1.8億！樓王之王！

此次拍賣的中糧海景壹號(hào)系上海頂級(jí)豪宅小區(qū)，由中糧地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，小區(qū)綠化率51%，2010年竣工，占地面積約2.4萬(wàn)平方米，總建筑面積約12萬(wàn)平方米，由5幢超高層江景公寓圍合組成。

具體來(lái)看，該套房源房產(chǎn)建筑面積592.8平方米，位于總樓層的頂樓36樓，起拍價(jià)1.092億元，較評(píng)估價(jià)1.5599億元打7折，保證金1092萬(wàn)元，折合建面每平方米約18.4萬(wàn)元。

陸家嘴附近一位二手房中介告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這套房子之所以拍出如此高價(jià)是因?yàn)槠浔旧淼南∪毙?，屬于?fù)式戶型。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者，目前上海高端豪宅市場(chǎng)的單價(jià)大都在20萬(wàn)元/平方米以上，有特殊景觀資源的價(jià)格會(huì)更高。該套拍賣房產(chǎn)位置和景觀都有很大優(yōu)勢(shì)，本身價(jià)格偏高也屬正常。

據(jù)記者了解，自去年開(kāi)始，陸家嘴濱江區(qū)域豪宅成交開(kāi)始趨暖。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，上海一手豪宅成交了1414套。在一份中介圈中流傳的“2022年3月第一周上海豪宅成交數(shù)據(jù)”中，幾套豪宅的成交價(jià)基本都在五、六千萬(wàn)左右。

而陸家嘴區(qū)域，僅2021年10月，湯臣一品就成交了5套二手住宅，普遍成交價(jià)在30萬(wàn)元/平方米左右。

上述中介告訴記者，中糧海景壹號(hào)去年也有零星成交，但因?yàn)閼粜秃蜆菍拥年P(guān)系，都在8000萬(wàn)元上下，成交單價(jià)在20來(lái)萬(wàn)元。

該名中介透露，成交主體還是以江浙的實(shí)業(yè)老板為主。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，一般陸家嘴的大平層價(jià)格普遍在20萬(wàn)元/平方米左右，但這套房子勝在是頂層復(fù)式，整個(gè)小區(qū)可能就那么一兩套，所以這個(gè)價(jià)格并沒(méi)多少水分，現(xiàn)在市面上最稀缺的就是一線江景+大戶型。

供給極少、客群極其有限

就在去年9月，隔壁湯臣一品一套7890萬(wàn)元的豪宅掛牌3日因無(wú)人問(wèn)津慘遭流拍。

據(jù)上述中介介紹，該套房源是因?yàn)闃菍虞^低，僅能透過(guò)樓縫看到少量江景景觀，故整體報(bào)價(jià)不高，且房東急需用錢，如近期就能交易，價(jià)格還可以做出讓步。

整個(gè)陸家嘴核心住宅區(qū)，第一梯隊(duì)當(dāng)屬中糧海景、財(cái)富海景、盛大金磐，第二梯隊(duì)則是位置稍遠(yuǎn)的新鴻基濱江凱旋門、世茂濱江花園、仁恒濱江花園等。

而上海人心中真正的濱江只有陸家嘴濱江。

2021年1月，上海將法拍房納入限購(gòu)范圍。對(duì)于一些購(gòu)買頂級(jí)豪宅的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，自身購(gòu)房名額或早已被占用，此前還可通過(guò)購(gòu)買法拍房繞開(kāi)限購(gòu)，如今卻因調(diào)控趨嚴(yán)行不通了。

張波表示，豪宅市場(chǎng)價(jià)格本身就不能從普通住宅的視角觀察，這類房產(chǎn)本身的居住屬性往往可能是第二位的，市場(chǎng)供給量極少，以及意向群體極為有限，也導(dǎo)致市場(chǎng)本身更類似于收藏界，價(jià)格本身也會(huì)隨著意向人群的認(rèn)可度而存在較大變化空間。

原房主曾被千萬(wàn)懸賞

該套房源執(zhí)行裁定書顯示，本次拍賣申請(qǐng)執(zhí)行人為李某（住上海市長(zhǎng)寧區(qū)），被執(zhí)行人上海某某公司(住所地上海市松江區(qū))、上海某某責(zé)任公司（住所地上海市松江區(qū)）、陳某某（住浙江省舟山市)等，申請(qǐng)執(zhí)行人依據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的上海市普陀區(qū)人民法院作出的(2020)滬0107民初54號(hào)民事調(diào)解書，于2020年11月25日向法院申請(qǐng)執(zhí)行，要求被執(zhí)行人上海某某公司、上海某某責(zé)任公司、陳某某等履行調(diào)解書確定的義務(wù)。被執(zhí)行人至今未履行。執(zhí)行中，法院裁定對(duì)被執(zhí)行人上海某某公司名下上海市銀城中路600弄1號(hào)3701(復(fù)式)室房產(chǎn)予以拍賣。

從公開(kāi)資料看，該“中糧海景壹號(hào)”豪宅還被上海市虹口區(qū)人民法院、山東省青島市中級(jí)人民法院、上海金融法院、上海市松江區(qū)人民法院、山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院、上海市嘉定區(qū)人民法院、上海市浦東新區(qū)人民法院、上海市徐匯區(qū)人民法院、上海市黃浦區(qū)人民法院、上海市靜安區(qū)人民法院、上海市第一中級(jí)人民法院查封。

事實(shí)上，原房主陳某某正是此前被懸賞的A股上市公司ST中昌（600242）實(shí)控人陳建銘，上海某某公司是陳建銘關(guān)聯(lián)企業(yè)。陳建銘也是三盛宏業(yè)董事長(zhǎng)和實(shí)際控制人，三盛宏業(yè)則是ST中昌第一大股東。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2021年9月3日晚間，ST中昌發(fā)布上交所對(duì)其控股股東三盛宏業(yè)和實(shí)際控制人陳建銘的公開(kāi)譴責(zé)決定。

在這之前，青島市中級(jí)人民法院發(fā)布的一則最高懸賞1000萬(wàn)元通告也引發(fā)了市場(chǎng)高度關(guān)注。懸賞通告中，被執(zhí)行人為陳建銘及其實(shí)控公司。

青島市中級(jí)人民法院表示，凡舉報(bào)上述被執(zhí)行人藏匿、轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)線索，幫助法院執(zhí)行到位的，按實(shí)際到位執(zhí)行款的10%支付懸賞金，最高達(dá)1000萬(wàn)元。

今年1月8日，ST中昌發(fā)布公告稱，近日收到實(shí)控人陳建銘通知，陳建銘于2021年12月24日主動(dòng)前往上海市公安局，配合上海市公安局調(diào)查操縱證券市場(chǎng)案，上海市公安局決定對(duì)其取保候?qū)?，期限?021年12月25日起算。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)