每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2月樓市開始逐步修復(fù)。

春節(jié)后，紹興、南寧、菏澤、贛州、佛山、湖州南潯等城市或區(qū)域降低購房首付比例、提供人才購房補貼、放寬落戶限制；103個重點城市平均放款周期為38天，較上月縮短12天，包括北京、深圳在內(nèi)，近4成城市放款周期不足一個月。信貸環(huán)境的寬松比需求端的支持政策更有助于提振市場信心。

另一方面，并購貸進一步強化落實。截至2月末，房企發(fā)行并購債融資38.2億元，銀行提供并購貸款融資額度480億元，發(fā)行并購債50億元，計劃發(fā)行100億元。

但由于春節(jié)假期疊加供應(yīng)不足，全國樓市除了一線城市活躍度緩慢恢復(fù)、局部熱點城市強勢回暖外，仍處于預(yù)期低迷狀態(tài)。

 

上海新房成交額創(chuàng)近5年同期新高

春節(jié)過后，上海部分熱門項目一房難求，甚至千萬豪宅銷售現(xiàn)場排長隊也成為常態(tài)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月份上海商品住宅成交金額為493.77億元，同比去年上漲35.3%

，創(chuàng)近5年同期新高。其中，排在前10位的樓盤銷售總額近237億元。上海購房需求旺盛，雖然環(huán)比回落，但整體仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求。

從價格看，上海2月份新建住宅平均價格51528元/平方米，環(huán)比上漲0.23%，漲幅居《中指百城新建住宅價格指數(shù)榜》第4位。

2022年2月十大城市新建住宅價格指數(shù)變化情況 

來源：中指研究院

全國范圍來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年1月50城商品住宅成交面積2195萬平方米，同比下降40.5%，環(huán)比下降29.6%，市場情緒整體偏低；2月代表城市商品住宅成交面積降幅仍在4成左右，但在政策環(huán)境逐漸改善下，一線城市樓市場活躍度緩慢恢復(fù)，一線及熱點二線城市市場恢復(fù)節(jié)奏相對較快。

從區(qū)域來看，2月份珠三角受廣州、東莞房價上漲帶動，新建住宅價格環(huán)比漲幅居各主要城市群首位；長三角新房市場整體表現(xiàn)較好，常州、泰州、上海等新建住宅價格環(huán)比漲幅均居百城前列。

100個城市中，新建住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為30個，上漲城市數(shù)量較上月減少14個，其中廣州和常州環(huán)比分別上漲0.62%、0.44%；泰州、上海等10個城市漲幅在0.1%-0.3%之間，同比上漲的城市為78個。其中，西安、徐州、常州以及無錫同比漲幅均在5.0%-10.0%之間；金華、成都等53個城市漲幅均在1.0%-5.0%之間。

而環(huán)比下跌的城市個數(shù)為52個，較上月增加6個，同比下跌的城市22個。其中廊坊同比下跌3.17%；湛江、張家口等6個城市同比跌幅均在1.0%-3.0%之間。

二手房成交量日均水平增長40%

二手房市場則有了“金三銀四”的跡象。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，50城二手房成交量環(huán)比增長約4%，特別是2月7日至月底，50城二手房日均成交較1月日均水平增長約40%，超過去年12月日均水平約10%。剔除春節(jié)假期及自然天數(shù)減少等原因，2月二手房市場修復(fù)力度明顯。

貝殼50城周度二手房成交走勢

分城市來看，50城中超4成城市2月成交量環(huán)比增長，典型的如西安、天津、鄭州等1月受疫情影響較大的城市。西安2月成交量超過1月的9倍，天津、鄭州成交量環(huán)比增長超過60%。

2月二手房價格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)，二手住宅環(huán)比上漲0.14%，同比上漲2.72%。

中指研究院監(jiān)測的百城中，2月份54個城市二手房價格環(huán)比上漲，較上月增加20個。其中淮安、廣州等8個城市環(huán)比漲幅超過0.5%，淮安最高，為0.81%；昆山、蘇州等34個城市漲幅在0.1%-0.5%之間；無錫、長春等12個城市漲幅在0.1%以內(nèi)。

二手住宅價格同比上漲的城市為61個，價格環(huán)比下跌的城市為45個，較上月減少20個。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月貝殼50城二手房價格指數(shù)與1月持平，結(jié)束去年8月以來連續(xù)環(huán)比下跌的走勢，下跌城市個數(shù)減少至22個。

一線城市中北京、上海、廣州保持小幅上漲，漲幅在1%以內(nèi)；深圳結(jié)束去年8月以來連續(xù)6個月的環(huán)比下跌，轉(zhuǎn)為小幅上漲。二三線城市中寧波、杭州、紹興等城市本月環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲；天津、徐州、常州等環(huán)比跌幅縮小。

 

拿地規(guī)模驟減6成

2022年前2個月，百強房企拿地總額1440.9億元，比去年同期的3866億元驟降62.7%。

整體規(guī)模下降的結(jié)果是榜單門檻值直接腰斬，拿地5億元即可躋身百強。

回顧2021年1-2月，房企拿地規(guī)模同比增長9.2%，各大開發(fā)企業(yè)減小了合作拿地力度，對二線及三四線城市保持高度的投資熱情熱情，但進入2022年，市場偏冷，房企重新抱團取暖，并且將戰(zhàn)略重點重新放回一線城市和長三角強二線城市。

記者從中指研究院《2022年1-2月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》看到，房企拿地金額TOP10發(fā)生了較大變動。除了綠城中國、濱江集團等與去年同期保持了相同排名，中海、金地、碧桂園比去年1-2月排名有所上升外，諸如招商、融創(chuàng)、華潤、萬科等頭部房企均未進入TOP20。

1-2月房企拿地金額與面積TOP10 來源：中指研究院

1-2月房企新增貨值TOP10 來源：中指研究院

一大批非典型房企，如北京興創(chuàng)投資、城建發(fā)展、大家房產(chǎn)、容翔房產(chǎn)、南通沿海集團、寧波奉化投資集團等躋身TOP20。

這一切有跡可循。在剛剛過去的北京集中供地中，拿地企業(yè)除旭輝一家民營以外，其余全是央企、國企開發(fā)企業(yè)。其中北京興創(chuàng)投資旗下興創(chuàng)置地拿下兩宗地塊，分別為48.2億元獨立拿地和35.7億元聯(lián)合拿地。

而從拿地面積排名來看，陜建地產(chǎn)、大冶新銅都城發(fā)投資、漳州九龍江古雷投資、山西建投等帶有明顯地方特色的企業(yè)靠前。

中指研究院對此分析認(rèn)為，北京興創(chuàng)投資是北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)下屬國企平臺，城建發(fā)展是北京市國企，北京已經(jīng)完成首批供地，所以拿地靠前；大家房產(chǎn)、容翔房產(chǎn)，都是區(qū)域性房企，主要是受所在城市推地的影響。

過往“拿地大戶”的投資額腰斬，也折射出市場深度調(diào)整下的行業(yè)困頓。從榜單看，即便保持了原有排名的房企，如綠城、中海、濱江、金地、碧桂園等，這些“拿地大戶”的實際拿地金額都只有去年同期的一半甚至更低。

從數(shù)據(jù)上看，百強房企拿地規(guī)模同比下降62.7%，與300城累計出讓金同比下降程度幾乎一致（63.2%）。值得注意的是，1-2月累計權(quán)益拿地金額超100億元的僅有2家企業(yè)，分別為綠城中國（208億元）和華潤置地（128億元），與去年同期8家企業(yè)相比，整體投資力度下降非常大。

來源：中指研究院

從累計新增貨值來看，綠城中國、北京興創(chuàng)投資和華潤置地分別以392億元、254億元和222億元占據(jù)榜單前三位。TOP10企業(yè)1-2月新增貨值總額1757億元，TOP100企業(yè)門檻為100億元。

這一數(shù)據(jù)顯著低于2021年同期：第一名浦發(fā)集團657億元，融創(chuàng)中國和保利發(fā)展緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為571億元和564億元。TOP10企業(yè)新增貨值總額4073億元，TOP100企業(yè)門檻為244億元。

 

百強房企門檻值腰斬

盡管各地政策暖風(fēng)頻吹，但金三銀四之前，2月份百強房企銷售額仍然保持低迷，TOP100上榜門檻值腰斬，同比下降54.1%。

1-2月共有30家房企累計銷售額超百億元，其中碧桂園一家獨大，實現(xiàn)924.6億元銷售額；第二名萬科646億元、第三名融創(chuàng)中國503億元。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1-2月，百強房企銷售額均值為103.0億元，同比下降34.0%；其中百億房企30家，較去年同期減少24家；超50億房企26家，較去年同期減少16家。百強房企權(quán)益銷售額均值為77.6億元，權(quán)益銷售面積均值為56.3萬平方米。

值得關(guān)注的是，不同陣營房企業(yè)績均出現(xiàn)大幅下降。百億以上陣營共30家，銷售額增長率均值-38.4%，為四個陣營中下降最快；第二陣營（50億-100億元）有26家企業(yè)，銷售額增長率均值-34.1%；第三陣營（30億-50億元）共24家，銷售額增長率均值-31.9%，第四陣營共20家，銷售額增長率均值為-28.8%。

‍‍‍‍‍‍‍2022年1-2月TOP100各陣營銷售額門檻值情況

來源：中指研究院‍‍‍‍‍‍‍

2022年1-2月，TOP100門檻值為20.9億元，同比下降54.1%。其中，TOP10房企門檻值為200.4億元，較上年下降50.3%；TOP30房企門檻值為100.5億元，下降40.4%；TOP50房企門檻62.6億元，同比下降43.4%。

債券融資規(guī)模同比減少近6成

單月融資總額再度下降。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年以來，房企境內(nèi)、境外債券融資累計僅856億元，同比下降59%。其中2月份境內(nèi)、境外債券融資共發(fā)行33筆，較上月減少25筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約375億元，環(huán)比減少22%，同比同樣減少22%。

近18個月房企債券融資規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院、Wind

與2021年月均融資規(guī)模749億元相比，債券融資規(guī)模已經(jīng)連續(xù)兩個月低于500億元，令房企的修復(fù)之路難上加難。

盡管2月份房企償債壓力有所減緩，到期債務(wù)規(guī)模約395億元，較上月大幅減少62.4%，到期債務(wù)凈額20億元，但即將到來的3月、4月到期債務(wù)規(guī)模超過千億元。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從債務(wù)到期情況來看，3、4、6月份到期量均超過600億元，特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過60%。對于全行業(yè)而言，連續(xù)兩月債券融資規(guī)模均低于500億元，連續(xù)巨額債務(wù)到期無疑是對資金流動性的極大威脅。

2022年3-12月100家行業(yè)典型房企債券到期情況（億元）

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

33筆融資中，2月境內(nèi)債券融資329億元，環(huán)比減少3.2%，同比增加19.2%，其中并購債15.3億元。境外融資僅發(fā)生3筆，折合人民幣約46億元，環(huán)比減少67.6%，同比減少77.5%。據(jù)貝殼研究院分析，境內(nèi)債市相對穩(wěn)定，融資規(guī)模超過去年同期，對整體房企融資規(guī)模負(fù)影響較大的主要是境外融資。

備注：規(guī)模單位為億元，海外債按當(dāng)月最后一天匯率換算為人民幣，利率單位為%    

典型企業(yè)2月債券發(fā)行統(tǒng)計 數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從典型房企債券發(fā)行來看，萬科2月份融資額度最高，合計人民幣達(dá)50億元，平均融資利率2.99%，僅次高于蘇高新的短期融資券（利率2.3%）。信用債利率最高的為金科，達(dá)到8%；海外債僅有一筆龍光發(fā)行的股本掛鉤證券，利率為6.95%。

融資利率基本保持平穩(wěn)，但極端分化。2月境內(nèi)債券融資平均票面利率為3.55%，環(huán)比微增4個基點。其中境外債券融資平均票面利率8.03%，較上月下降60個基點；境內(nèi)融資債券發(fā)行期限下降，境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為3.5年，較上月減少約0.4年，相對穩(wěn)定，3年內(nèi)境內(nèi)債占比50%。而境外債利率從2.90%到14.25%不等。

此外，2月份包括碧桂園、寶龍、雅居樂、融信、中駿等在內(nèi)的多家主流房企均頻繁回購美元債，投資者風(fēng)險偏好明顯下降。

記者手記丨今年會有“金三銀四”嗎？

當(dāng)頭部房企銷售額增速不再一往直前，同比實現(xiàn)正增長的房企中，國企央企比例越來越高。在融資環(huán)境并未徹底改善的一季度，銷售回款對于房企資金鏈的重要性不言而喻，因此接下來的“金三銀四”成了重中之重。

但2月份重點城市整體推盤量大幅回落，不打烊的新盤們并未等到“返鄉(xiāng)置業(yè)”赴約，假期各地房地產(chǎn)市場活躍度普遍不足；節(jié)后部分城市新房市場逐步企穩(wěn)，但總體成交規(guī)模仍處于較低水平。二手住宅方面，受春節(jié)假期及疫情等因素影響，市場整體成交熱度仍相對冷淡。從全國范圍來看，二手房降價房源占比仍超8成，所折射出的是當(dāng)前市場仍處于調(diào)整狀態(tài)，市場信心緩慢修復(fù)。

盡管管理層多次強調(diào)加強預(yù)期引導(dǎo)，支持合理需求釋放，隨后多地下調(diào)房貸首付比例，未來更多城市跟進，銷售能否真正回暖？還看“金三銀四”。

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢妤 馬原