每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月13日，東莞首批集中供地正式掛牌，共計(jì)出讓8宗地塊，起拍總價(jià)170.83億元，將于4月19-20日進(jìn)行集中競價(jià)出讓。

值得一提的是，這也是東莞首次實(shí)施“兩集中”供地。從東莞首批集中供地出讓規(guī)則來看，三方面變化引起業(yè)界關(guān)注：一是土拍取消建成后的限售價(jià)格，二是競買保證金大幅下調(diào)，三是部分取消配建要求。

“從東莞的土拍政策調(diào)整可看出，政府給開發(fā)商讓利的心態(tài)很明顯，各地都希望在供給端讓利，通過拿出優(yōu)質(zhì)地塊、降低出讓門檻、給出利潤空間、提高新房售價(jià)等吸引開發(fā)商。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月14日，除北京已于2月16-17日率先完成首批集供地外，包括上海、廈門、重慶、成都、廈門、青島、合肥、東莞、福州、長沙、蘇州等在內(nèi)的10余個(gè)城市已陸續(xù)公布今年首批集中供地情況。

各城紛紛推出優(yōu)質(zhì)地塊

記者注意到，今年的首批集中供地，不少城市都拿出了“好貨”。

3月10日，重慶市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布中心城區(qū)首批次集中供地出讓公告顯示，今年首批集中供地共推出13宗商住用地，合計(jì)出讓面積約1361畝，可建體量約147.1萬平方米，總起始價(jià)約94.3億元，計(jì)劃于3月30日集中公開出讓。

雖然在供地規(guī)模上相比去年同期明顯縮減，但此次重慶集中供地主要涉及中心城區(qū)范圍，并優(yōu)先安排供應(yīng)成熟的優(yōu)質(zhì)地塊，地塊面積適宜，且位于軌道站點(diǎn)、商圈附近和產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊。

再看上海。2月23日下午，上海公布了今年首批集中供地情況，總共推出40宗土地，起始總價(jià)約為850.7億元，將于3月22日至31日期間出讓。

從出讓土地分布的片區(qū)來看，多位于上海樓市成交較為旺盛的片區(qū)。其中，松江、青浦、嘉定等傳統(tǒng)交易熱門地區(qū)仍是供地主力。此外，嘉定、青浦、松江、奉賢和南匯等5大新城及上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的土地供應(yīng)量也有所增加。

增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)的還有廈門和蘇州。2月22日，廈門披露了今年土地供應(yīng)計(jì)劃，首批集中供總有涉宅用地10宗，而一次性推出5幅島內(nèi)商住地塊，這在廈門市場實(shí)屬罕見。3月9日，蘇州推出的今年首批集中供地中，包括位于湖東、奧體等核心區(qū)域的多宗優(yōu)質(zhì)宅地。

放寬拿地條件成主基調(diào)

從目前已掛牌首批集中供地的城市來看，給企業(yè)放寬拿地條件仍然是主基調(diào)。

比如上海，今年首批集中供地將之前的“隨機(jī)值”政策調(diào)整為所有競拍人均可修改其報(bào)價(jià)，不再按照之前僅由“相同出價(jià)中的后者修改報(bào)價(jià)”。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該條競價(jià)規(guī)則的改變，直接增加了其余報(bào)價(jià)人在出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)后的參與度，更加降低了利用相同報(bào)價(jià)進(jìn)行報(bào)價(jià)操縱的可能性，使公平性得到了更好保證。

在土拍規(guī)則上有所放寬的還有首次實(shí)施集中供地的東莞。具體表現(xiàn)為：取消無償配建安居房要求；雖然限制了總價(jià)，但未限制建成后新房銷售價(jià)格；下調(diào)部分去年掛牌過的地塊競買保證金。

如東莞去年掛牌過的2022WR003長安地塊，當(dāng)時(shí)出讓時(shí)曾提出“需無償配建宗地10%比例的安居房和停車位”等要求，但此次集中土拍中類似要求已被取消。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“從東莞土拍政策放松來看，降低參拍保證金可以為房企現(xiàn)金流減負(fù)，取消無償配建及取消新房限價(jià)可提高房企的開發(fā)利潤。東蔻土拍政策的調(diào)整，有利于激發(fā)房企拿地的積極性，從土地端提高房企拿地信心進(jìn)而促進(jìn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。”

土地市場仍有下行壓力

早在今年2月中旬，北京便率先完成2022年首輪集中供地的城市。

2月16-17日，北京土地供應(yīng)18宗地塊，其中17宗成交，1宗流拍，總成交金額480.23億元，參拍房企有50多家，最終綠城中國拿下3宗，華潤置地?cái)孬@2宗，中海競得2宗，金地和保利以聯(lián)合體形式拿下2宗地。

從整體溢價(jià)率和流拍率來看，北京首批供地呈現(xiàn)出“不火但非常穩(wěn)”的局面，其中拿地房企仍然以國企和央企為主，這也一定程度上反映出民營房企的資金壓力并未解除。

此外，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額1440.9億元，拿地規(guī)模同比下降62.7%。與此同時(shí)，一線城市房企拿地占比最高，城市群中長三角居首位。

從布局城市等級來看，50家代表房企今年前兩月在一線城市的投資面積占比最高，為36.2%。從布局區(qū)域來看，企業(yè)熱衷于在長三角拿地，占比達(dá)到38.1%。

“從各地公布的2022年土拍的政策來看，整體呈現(xiàn)出放松態(tài)勢，但參與競拍的房企仍以央國企及地方平臺為主，這也說明土地市場總體上依然有下行的壓力。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，尤其是在房屋銷售市場還沒有出現(xiàn)顯著回暖的時(shí)候，各地土拍市場完全復(fù)蘇還需要時(shí)間。整體而言，目前房企的投資積極性仍處于修復(fù)過程，至少對于當(dāng)前的土地市場不太樂觀。因此，要密切關(guān)注土地市場面臨的各類壓力和阻力。

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