每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

3月17日晚間，順豐房地產(chǎn)投資信托基金（順豐房托）發(fā)布其上市以來首份年報，年報統(tǒng)計周期自2021年4月29日（成立日期）起至2021年12月31日。

報告期內，順豐房托錄得收益約2.44億港元，較2021年5月5日發(fā)售通函預測高出3.3%；物業(yè)收入凈額約1.95億港元，可供分派收入總額約1.38億港元，每基金單位分派17.24港仙。分派比率位100%，高于香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對房地產(chǎn)投資信托基金在每個財年股息分派不低于其凈利潤90%的監(jiān)管規(guī)定。

首份成績單

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是通過證券化方式將不動產(chǎn)資產(chǎn)或權益轉化為流動性較強的標準化金融產(chǎn)品，并在證交所公開交易的一種金融產(chǎn)品。作為一種盤活存量資產(chǎn)的融資手段，REITs在國際資本市場由來以久，于順豐控股而言，選擇分拆順豐房托上市，融資、變現(xiàn)、輕重資產(chǎn)分離以及擴大規(guī)模是其第一目的。

截至報告期末，順豐房托總資產(chǎn)為70.10億港元，包括65.42億港元投資物業(yè)、3.98億港元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，以及7030萬港元其他資產(chǎn)；總負債29.19億港元，包括21.42億港元借款、8770萬港元應付關聯(lián)公司款項、6.887億港元遞延稅項及其他負債；資本負債比率（定義為總借款占總資產(chǎn)的百分比）30.6%，每基金單位資產(chǎn)凈值5.11港元。

據(jù)香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對房地產(chǎn)投資信托基金借入款項的限制，借款總額不得超過資產(chǎn)總額的50%，意味著有約14億港元的債務空間用于收購資產(chǎn)。

這是順豐房托自成立以來的首份業(yè)績報告，其報告期內8個月的經(jīng)營表現(xiàn)自述穩(wěn)定，這離不開母公司順豐控股的支撐。其中，順豐控股租戶貢獻了順豐房托總收益的76.6%，租用面積占用可出租面積的80%。

拋開二級市場漲跌幅來看，順豐房托業(yè)績對香港依賴程度更高，底層資產(chǎn)的3項物業(yè)中，位于香港的青衣物業(yè)貢獻了業(yè)績營收的很大部分。在報告期內錄得的2.443億港元收益中，青衣物業(yè)帶來1.916億港元貢獻，占總收益的78.4%，而佛山物業(yè)及蕪湖物業(yè)分別帶來了3,680萬港元及1,590萬港元貢獻。

報告期內，青衣物業(yè)估值錄得56.60億港元，佛山物業(yè)和蕪湖物業(yè)的估值分別為5.953億港元和2.865億港元。

下調目標價

順豐在較好的時機火速上市卻遇冷。

去年5月17日，順豐房托作為首個物流房地產(chǎn)投資信托基金在港交所掛牌交易，受到了很高關注，但出師不利的破發(fā)也著實令市場意外。

在此后的8個月里，順豐房托基金價持續(xù)震蕩走低，截至向市場交上市后首份成績單之時，在二級市場的報價仍未回到發(fā)行價4.98港元，今日收盤價為3.27港元，微漲0.31%。

二級市場震蕩走低的趨勢，與底層資產(chǎn)質量以及港交所對REITs產(chǎn)品的態(tài)度不無關系。在順豐房托上市之初，有香港地產(chǎn)基金人士在接受采訪時表示，市場情緒一般，機構參與熱情不高，認為注入的資產(chǎn)質量不算很好，且對后續(xù)母公司注入優(yōu)質資產(chǎn)與否也不確定。

目前共有10只REITs在港交所上市交易，其中綜合類物業(yè)7只。從過往二級市場表現(xiàn)來看，這些REITs產(chǎn)品并不被熱捧，如招商局商業(yè)房托2019年上市時每基金單位3.42港元，3月18日收盤價僅2.74港元。

在順豐房托發(fā)布業(yè)績報告后，3月18日，瑞信下調順豐房托每基金單位分派預測，目標價由5.39港元降至4.71港元，以考慮離岸市場的加息因素，維持跑贏大市評級。

而去年同期，中國內地首發(fā)的多只REITs在二級市場卻走出了不一樣的趨勢，上市以來均保持了上漲勢頭，特別是環(huán)保和倉儲物流行業(yè)漲勢領先，其中以倉儲物流為主的兩只公募REITsR最大漲幅達60%。

倉儲物流REITs方面，中金普洛斯REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT作為內地首批公募REITs在去年6月21日上市，其中鹽田港REIT原始權益人鹽田港集團是深圳市國資委100%控股國有企業(yè)，底層資產(chǎn)為位于深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū)的現(xiàn)代物流中心，內含4座高標倉、1棟綜合辦公樓、1座氣瓶站。

即便機構對港交所上市的REITs產(chǎn)品熱度不高，但由于目前內地公募REITS還多是基礎設施領域探索，以商業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)信托產(chǎn)品，如寶龍房托基金仍嘗試在港交所上市，不過2月底其招股書已經(jīng)失效。

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