每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

房地產(chǎn)下行周期里，當(dāng)按時(shí)交卷都能收獲一片掌聲時(shí)，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（01908.HK）2021年這份數(shù)據(jù)看起來(lái)很漂亮的年報(bào)呈現(xiàn)出來(lái)時(shí)，讓外界又驚又喜。

從基本經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)總收入約534.42億元，同比增長(zhǎng)約25.03%。毛利約87.36億元，同比增長(zhǎng)約19.02%；歸母凈利潤(rùn)約35.17億元，同比增長(zhǎng)約51.48%；歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷售金額約1300.92億元，同比上升約100.90%；銷售權(quán)益比例約79%，同比提升8%。

不過(guò)這對(duì)建發(fā)來(lái)說(shuō)屬于“常規(guī)操作”，從2016年銷售不過(guò)億元到如今邁入千億房企陣營(yíng)，建發(fā)銷售規(guī)模就幾乎以每年將近一倍的速度增長(zhǎng)。

超額完成2021年銷售目標(biāo)后，建發(fā)提出了2022年全口徑銷售目標(biāo)——1650億元，同比增速約27%。

相比前幾年的大步邁進(jìn)，建發(fā)這一目標(biāo)實(shí)屬謹(jǐn)慎了許多。但在當(dāng)下瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境下，建發(fā)對(duì)這一目標(biāo)也不敢再輕易斷言，只能一再表示“目標(biāo)很難定”“會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整。”

盡管在年報(bào)發(fā)布后，包括中金公司、國(guó)金證券等紛紛給予建發(fā)“跑贏行業(yè)”“買入”的投資評(píng)級(jí)，但投資者情緒并未好轉(zhuǎn)。年報(bào)發(fā)布之后的首個(gè)交易日，建發(fā)股票報(bào)收16.62元/股，微跌0.24%。

雖然銷售速度保持了一貫的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但建發(fā)在利潤(rùn)表現(xiàn)上未能與行業(yè)趨勢(shì)對(duì)抗，2021年房地產(chǎn)銷售毛利率、凈利率分別為16.35%、7.5%。其中，毛利率同比上年下降了0.82個(gè)百分點(diǎn)。而在此前的2017-2018年，其毛利率錄得30%以上水平。

對(duì)此，建發(fā)方面表示，這主要是若干實(shí)施價(jià)格上限政策的地區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)毛利率減少所致。

不過(guò)更重要的原因是，建發(fā)前兩三年獲取的高地價(jià)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，這也是其近幾年最為外界所詬病的地方。

復(fù)盤(pán)2021年建發(fā)的拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)步伐，就是一部“紀(jì)錄制造史”：2月聯(lián)手融創(chuàng)在上海普陀溢價(jià)36.15%拿地，由于拿地溢價(jià)過(guò)高，上海普陀區(qū)政府對(duì)競(jìng)得人進(jìn)行約談，重申“房住不炒”；4月廣州首批集中供地，以45%溢價(jià)拿下南沙橫瀝島一塊地，刷新了南沙區(qū)當(dāng)時(shí)的地價(jià)紀(jì)錄，成為南沙新晉地價(jià)TOP 1；杭州首輪集中供地中，建發(fā)為拿到拱墅區(qū)一塊地，不僅付出29.33%的溢價(jià)，還喊出了38%的自持比例，創(chuàng)造了杭州近兩年半以來(lái)的最高自持紀(jì)錄……

若據(jù)此預(yù)測(cè)，未來(lái)兩年建發(fā)毛利率還將繼續(xù)下探。

建發(fā)如此激進(jìn)拿地，實(shí)則蘊(yùn)藏著其對(duì)規(guī)模的渴望。

2021年，建發(fā)新增進(jìn)入南昌、寧波、溫州等多個(gè)城市，新增獲取項(xiàng)目的權(quán)益可售面積約1181萬(wàn)平方米，權(quán)益可售貨值約1933億元。

在2021年業(yè)績(jī)會(huì)上，建發(fā)國(guó)際行政總裁林偉國(guó)直言不諱：“我們一直比較焦慮的是銷售額，沒(méi)有太關(guān)心利潤(rùn)的事情”，“按照2021年土儲(chǔ)去化率77%計(jì)算，今年完成1650億元銷售目標(biāo)綽綽有余”。

然而“遍地都是金子”的時(shí)代過(guò)去了。

如今，這家擁有地方國(guó)資背景、規(guī)模躍進(jìn)迅猛的房企，也不得不更加注重精耕細(xì)作。林偉國(guó)表示，往后建發(fā)要將安全運(yùn)營(yíng)放在第一位，拿地以資金鏈安全為優(yōu)先，在資金排布上會(huì)留有余地，“原則上不拿低于7%利潤(rùn)率以下的地塊，ROI也能夠較高一點(diǎn)，能夠達(dá)到15%左右或12%-15%之間的水平。”

理想是豐滿的，但現(xiàn)實(shí)是，復(fù)雜的市場(chǎng)局面尚未得到緩解，建發(fā)這一年還能復(fù)制77%的去化率，講好一個(gè)房企逆市規(guī)模增長(zhǎng)的故事嗎？

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500450702