每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-03-31 20:02:13
◎作為北部灣沿海地區(qū)的重要城市,防城港曾憑借優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和相對低廉的房價吸引了大量外地人前來置業(yè)。然而,嚴(yán)重依賴“候鳥”跨省購房、本地居民改善型住房以及炒房團(tuán)的防城港,如今的商品房庫存去化周期卻高居全國百城榜首。
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
“這兩年受疫情影響,外地購房者銳減,新房、二手房銷售很難了,尤其是從去年下半年開始,成交量下滑尤為明顯。”在防城港有著多年房地產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)歷的經(jīng)紀(jì)人張欣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
作為北部灣沿海地區(qū)的重要城市,防城港曾憑借優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和相對低廉的房價吸引了大量外地人前來置業(yè)。然而,嚴(yán)重依賴“候鳥”跨省購房、本地居民改善型住房以及炒房團(tuán)的防城港,如今的商品房庫存去化周期卻高居全國百城榜首。
“受嚴(yán)格管控與疫情傳播的雙重影響,防城港地區(qū)本就十分脆弱的樓市變得更加岌岌可危,樓市投資下降和庫存攀升已經(jīng)是一個必然的結(jié)果。”廣西金融職業(yè)學(xué)院副教授、碩導(dǎo)嚴(yán)偉向記者表示。
2022年2月末商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況(單位:月) 來源:克而瑞
北部灣大道是防城港市最為重要的交通要道,而道路兩側(cè)也早已成為地產(chǎn)廣告的“聚集地”,不過當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)目前正經(jīng)受著巨大的銷售壓力。
“防城港目前的房地產(chǎn)市場主要還是以投資客為主,外地購房者比例在60%以上。”張欣告訴記者,但由于近兩年來疫情的反復(fù),“外地購房者越來越少了,今年銷售情況還不如去年。”
廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2021年防城港市(含東興、上思)商品房銷售共18606套,累計實現(xiàn)銷售面積159.26萬平米,位列廣西14市倒數(shù)第二位,同比下降21.3%;銷售額80.68億元,位列全省第十二位,同比下降23.3%。無論是成交面積還是成交金額的增長幅度,防城港均位列全省最后一位。
來源:廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計局
雪上加霜的是,克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,截至今年2月末,防城港商品房庫存去化周期已達(dá)到90個月以上,成為全國商品房去化周期最長的城市。
90個月意味著什么?即便防城港從當(dāng)下起不再建設(shè)新房,按照目前的銷售速度,需要近8年的時間才能賣完現(xiàn)在的庫存房源。
事實上,為吸引購房者促進(jìn)項目銷售,防城港的樓盤項目去年也曾紛紛拿出特惠房政策,無論是線上還是線下,都隨處可見各個樓盤項目的特價廣告。
“4”字頭、“5字”頭、“低首付3萬”、“一口價房源”……有些項目還推出“低首付+分期”等優(yōu)惠政策,其中不乏一些關(guān)注度很高的熱點樓盤項目,如商貿(mào)中心清盤價甚至只需3680元/平方米。
盡管如此,防城港各樓盤銷售中心卻難回昔日門庭若市的風(fēng)光景象。位于港口區(qū)核心地段某項目置業(yè)顧問李玉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“從去年6月至今,整個樓盤銷量下降了差不多四成。”而李玉在一年內(nèi)已經(jīng)換了三份工作(三個項目樓盤),幾乎每個樓盤都一樣,“銷量不斷下跌”。
“防城港本身并不是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市,與北海相比,在旅游業(yè)方面也沒有優(yōu)勢可言。”嚴(yán)偉表示,加之缺乏足夠的人口與經(jīng)濟(jì)增長支持,本地人對城市新房的剛需始終處于一個相對較低的水平,一旦庫存過高以及出現(xiàn)房價下跌的情況,就可能導(dǎo)致樓市長期處于低迷狀態(tài)。
事實上,防城港新房庫存問題早已有之。
早在2016年2月,防城港商品房待售面積就已約358萬平方米,按照月均銷售14萬平方米計算,預(yù)計去化周期為26個月,去庫存壓力比較大。
為此,2016年11月底,防城港市政協(xié)就曾為此專門召開了名為“化解我市房地產(chǎn)庫存”專題協(xié)商會,并提出了“防城港13條”:即精準(zhǔn)政策和研究落實;完善棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源信息平臺;支持農(nóng)民工等新市民購房需求;鼓勵機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和大型國企等穩(wěn)定就業(yè)的工作人員團(tuán)購存量房;上項目聚人氣,促進(jìn)房地產(chǎn)剛需;加快完善城市配套設(shè)施,進(jìn)一步改善宜居條件;加大金融稅務(wù)部門支持力度;大力發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài);積極培育房產(chǎn)租賃市場;嚴(yán)格控制新增供地;繼續(xù)實行“生態(tài)移民”政策;加大宣傳力度,組織企業(yè)抱團(tuán)走出去;加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。
到了2018年4月,國務(wù)院批準(zhǔn)成立廣西防城港邊境旅游試驗區(qū)。同月,海南全島施行樓市限購,大批投資客以及海南中介公司轉(zhuǎn)移目標(biāo)至跟海南島氣候、旅游資源相對比較接近的防城港、欽州等地。在兩大因素助推下,防城港的樓市以及土地實現(xiàn)了量價齊漲。
來源:防城港住建局官網(wǎng)
這一年,防城港房地產(chǎn)市場商品房銷量、成交價、土地出讓價格都實現(xiàn)了“跳躍式”增長。
據(jù)防城港房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù),2018年防城港市(含港口區(qū)、防城區(qū)、東興市)共計銷售商品房48486套,相比2017年增長85.46%;銷售面積為423.61萬平方米,相比2017年增長71.64%;銷售總額232.33億元。無論是銷售套數(shù)、銷售面積、銷售總額都遠(yuǎn)超2017年。
而在價格方面,2018年防城港商品房成交均價在4、5月份一度飆升至7000-9500元/平方米。“主要原因在于5月份大批海南中介機(jī)構(gòu)以及意向客戶轉(zhuǎn)移到防城港,而土地出讓價格以及樓面價多次破紀(jì)錄,購房者對樓市前景十分看好,購買意向極高。”防城港市房協(xié)方面表示,盡管此后成交價格有所下滑,但基本備案數(shù)量仍保持在每月3000-3500套之間。
此后,防城港商品房成交一路下滑,庫存進(jìn)一步拉大。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理防城港住建局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2019-2021年,防城港全市分別成交新建商品房39477套、21444套、18606套,同比分別下滑了23.33%、45.68%、17.79%。而2021年銷售的套數(shù),甚至已經(jīng)達(dá)到自從2015年至今7年來的新低。
“2018至2019年,防城港房價達(dá)到最高點,均價接近7000元/平方米,目前已經(jīng)下降至5500元/平方米左右。”
嚴(yán)偉表示,防城港作為一個邊境小城,自身體量并不足以支撐這一房價,在海南出臺限購令后,許多北方人選擇將防城港一類城市作為購房替代城市。也就是說,防城港并無特殊優(yōu)勢。“其銷售方法也采用旅游購房、外地包銷等方式,當(dāng)房價上升至一定程度后,外來購房熱情將迅速減退,形成現(xiàn)在的高庫存態(tài)勢。”
需要注意的是,防城港屬于典型的外部需求驅(qū)動型市場,樓市銷售主要以外地人群為主。但受疫情影響,外地人的購房占比明顯下降。
“這兩年疫情隨時都有,外地購房者少了很多。2022年防城港房價應(yīng)該是已經(jīng)到底了, 不會有太大的波動了。”張欣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,經(jīng)歷了兩年的“跌跌不休”,目前防城港房價已降至五年前,房企保利潤之下,后期房價下跌空間已明顯收窄。
據(jù)中國房價行情平臺最新數(shù)據(jù),今年2月,防城港新房均價為5335元/平方米,環(huán)比上漲1.24%,同比下跌6.86%。
盡管如此,防城港近年來的土地供應(yīng)量仍保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)防城港市房地產(chǎn)交易中心、防城港市住建局?jǐn)?shù)據(jù)不完全整理發(fā)現(xiàn),2016-2020年防城港住宅用地供應(yīng)面積連續(xù)增長,合計共成功出讓了2155畝住宅用地。
數(shù)據(jù)來源:防城港統(tǒng)計局
“防城港目前在售項目很多是在2015年前就拿地了,新拿地項目大多都還未推向市場。”廣西一業(yè)內(nèi)人士告訴記者,隨著這幾年防城港新建商品房成交價格逐漸回落,疊加住宅用地出讓增加,新建商品房庫存增加,開發(fā)商購置土地欲望相對2018年有所降低。
不過另一方面,3月20日晚,廣西壯族自治區(qū)市場利率定價自律機(jī)制召開會議,商定下調(diào)部分城市房貸首付比例:其中在北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%,進(jìn)一步降低居民購房門檻,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。
“無論是首付比例為30%還是20%,客觀上都有助于降低首付成本,對于激活第二套購房需求、保障改善型需求等都有積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,類似放松的做法,也說明近期一些沿海城市或文旅資源城市面臨的壓力,即外來購房需求萎縮,房屋庫存消化難度增大。
不過,在嚴(yán)偉看來,去庫存的長期辦法仍是加強(qiáng)城防城港市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),打造沿邊沿海城市名片,從外貿(mào)、港口、旅游和養(yǎng)生等方面提高城市吸引力,增加城市居民收入,使群眾能夠買得起房,也愿意買房。
“短期來看,要促進(jìn)房價回歸正常水平并保持穩(wěn)定,避免出現(xiàn)房價長期下降的情況,一要規(guī)范購地行為,二要統(tǒng)籌新房銷售價格。此外,不應(yīng)該過度干預(yù)市場正常的交易活動,而是要從供給側(cè)進(jìn)行調(diào)整,爭取用五年左右的時間降低新房庫存,使樓市重返健康狀態(tài)。”嚴(yán)偉續(xù)稱。
(應(yīng)受訪者要求,文中張欣、李玉為化名)
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封面圖片來源:攝圖網(wǎng)-501535931
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