每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“昨天晚上我特別忐忑不安，就像一個(gè)學(xué)生沒(méi)考好試要拿成績(jī)單給父母看一樣。我完全能夠理解股東各種各樣的情緒，不滿也好，失望也好，困惑也好，關(guān)切也好，我感同身受。”

3月31日，萬(wàn)科召開(kāi)2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，今年的主題是反思、繪藍(lán)圖。

跟年報(bào)開(kāi)頭一樣，董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)開(kāi)場(chǎng)仍然先對(duì)業(yè)績(jī)不好、凈利潤(rùn)下滑進(jìn)行檢討，并向52萬(wàn)名股東表示誠(chéng)摯歉意。

這確實(shí)是值得反思的一份年度財(cái)務(wù)報(bào)告。畢竟這是自2008年以來(lái)，萬(wàn)科時(shí)隔13年首次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑。而橫向?qū)Ρ瓤矗f(wàn)科同段位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們——碧桂園、龍湖、華潤(rùn)置地或保持了凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，或守住了銷售龍頭地位。

萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì) 企業(yè)供圖

郁亮將凈利潤(rùn)下滑的原因歸結(jié)在管理離散度大、多賽道探索成本高。

在反思失望的當(dāng)下時(shí)，萬(wàn)科更需要給外界描繪一個(gè)美好的藍(lán)圖。在郁亮的繪本中，目前最重彩的就是萬(wàn)物云分拆上市。

除了物業(yè)之外，郁亮還重點(diǎn)闡述了萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓、物流業(yè)務(wù)板塊的前景，他希望機(jī)構(gòu)投資者可以給這些新賽道建立一個(gè)新的估值模型。

他還說(shuō)，“我們把每個(gè)業(yè)務(wù)能不能獨(dú)立上市，作為它成功的標(biāo)記之一。”

31年來(lái)第三次凈利潤(rùn)下滑

2021年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元，同比下降45.7%。這是萬(wàn)科繼1995年、2008年后出現(xiàn)的上市31年以來(lái)第三次凈利潤(rùn)下滑。

雖然管理層已經(jīng)在《致股東信》和年報(bào)里對(duì)業(yè)績(jī)下滑的原因做了一些披露，但郁亮認(rèn)為在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)還是有必要作進(jìn)一步的反思和檢討。

“不管我的反思多全面，不管我的檢討多深刻，考試沒(méi)考好就是沒(méi)考好。2021年我們的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬(wàn)名萬(wàn)科股東表示誠(chéng)摯的歉意。”

首先是反思和檢討管理方式。萬(wàn)科過(guò)去一直采用充分授權(quán)、分布式管理方式，這種管理模式在市場(chǎng)非常好的時(shí)候能夠貼近市場(chǎng)、快速反應(yīng)抓住機(jī)會(huì)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)程度越來(lái)越激烈、大型復(fù)雜項(xiàng)目越來(lái)越多，這種分布式充分授權(quán)的模式就產(chǎn)生了一些挑戰(zhàn)，比如任何單一公司、單一區(qū)域不具備去贏得競(jìng)爭(zhēng)所需要的全部能力時(shí)，會(huì)表現(xiàn)出參差不齊跟離散度大的問(wèn)題，出現(xiàn)一些達(dá)不到平均水平的項(xiàng)目，從而拉低了整個(gè)業(yè)績(jī)的回報(bào)水平。

“管理方式導(dǎo)致離散度大的問(wèn)題主要反映在項(xiàng)目操盤(pán)能力分化、少數(shù)項(xiàng)目投資失誤上。”郁亮以環(huán)京市場(chǎng)舉例稱，萬(wàn)科判斷環(huán)京地區(qū)市場(chǎng)在2018、2019年在比較大幅調(diào)整后已經(jīng)到底部，所以當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)資產(chǎn)包，“但隨后市場(chǎng)發(fā)生了更劇烈的下降，為此我們不得不計(jì)提25億元減值準(zhǔn)備。”

但郁亮認(rèn)為，萬(wàn)科今年可以實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升。他的信心來(lái)自兩個(gè)外部基礎(chǔ)和三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，外部是政策、行業(yè)基礎(chǔ)，內(nèi)部則是自我調(diào)整和經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)的支撐。

“對(duì)于政策，我抱有充分的信心，行業(yè)正在回歸常態(tài)，正在回歸理性，過(guò)高的利潤(rùn)率和過(guò)低的利潤(rùn)率都不可持續(xù)，我們房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平一定也會(huì)向社會(huì)平均水平回歸。這是我們‘止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升’的政策基礎(chǔ)。”郁亮如是表示。

既然投資失誤是凈利潤(rùn)下跌的主要原因之一，萬(wàn)科也在扭轉(zhuǎn)這一失誤。萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問(wèn)時(shí)表示，2021年無(wú)論是住房銷售還是公開(kāi)投資市場(chǎng)，都經(jīng)歷了上半年火熱、下半年驟冷的過(guò)程。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，把握投資節(jié)奏是有難度和挑戰(zhàn)的。

“一方面受到現(xiàn)實(shí)環(huán)境的約束，另一方面還需要有前瞻的判斷。從去年開(kāi)始，萬(wàn)科就將投資向市場(chǎng)穩(wěn)定、安全邊際高、團(tuán)隊(duì)操盤(pán)能力強(qiáng)的地區(qū)集中。”

2021年，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目148個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積2,667.4萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積1,901.4萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約1,401.5億元。

多賽道的昂貴學(xué)費(fèi)

除了管理方式外，郁亮還檢討反思了萬(wàn)科新業(yè)務(wù)的發(fā)展。因?yàn)槎噘惖赖耐瑫r(shí)探索讓萬(wàn)科出的成本比想象中更大，對(duì)過(guò)往業(yè)績(jī)也產(chǎn)生了影響。為什么要多賽道同時(shí)探索？

郁亮的判斷是，以萬(wàn)科的體量，如果只做一兩個(gè)賽道，是不足以支持可持續(xù)發(fā)展的，也不支持萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的策略。

在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上，萬(wàn)科是最早和最積極的響應(yīng)者，非常看好租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，但是從中央的方針到各部門(mén)、各地出的政策來(lái)看，落地時(shí)間太長(zhǎng)。同時(shí)，對(duì)城中村進(jìn)行大規(guī)模的集中改造，做“二房東”模式讓萬(wàn)科付出了很大代價(jià)，到今天還在為此付出代價(jià)。

“這些摸索比我們預(yù)想的時(shí)間更長(zhǎng)，付出的代價(jià)更大。另外在建立新賽道的過(guò)程中，試錯(cuò)也必不可少。如果沒(méi)有城中村‘二房東’的業(yè)務(wù)，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)早就可以開(kāi)始賺錢(qián)了。”

但郁亮認(rèn)為，萬(wàn)科為探索這些業(yè)務(wù)所交的學(xué)費(fèi)，大頭基本上已經(jīng)付完，物業(yè)、物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)將構(gòu)成萬(wàn)科未來(lái)的增長(zhǎng)空間。

理由是萬(wàn)科的物業(yè)業(yè)務(wù)在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先位置，過(guò)去10年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)30%；物流業(yè)務(wù)在高標(biāo)倉(cāng)方面處于行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈全國(guó)第一，過(guò)去3年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到52%；長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)是絕對(duì)的行業(yè)第一，過(guò)去3年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)40%；商業(yè)平臺(tái)印力過(guò)去5年的復(fù)合增長(zhǎng)率20%，這些業(yè)務(wù)在過(guò)去一年總共為萬(wàn)科貢獻(xiàn)了超過(guò)400億元收入，而且仍然保持快速增長(zhǎng)。

希望建立新的估值模型

在“自賣自夸”之外，郁亮也希望投資者和資本市場(chǎng)可以看到萬(wàn)科描繪的藍(lán)圖前景。

可以肯定是，目前再也找不出跟地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣能賺大錢(qián)的業(yè)務(wù)，物業(yè)、物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等需要花長(zhǎng)時(shí)間、賺小錢(qián)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)，都無(wú)法從這個(gè)維度上與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較。

這一點(diǎn)郁亮也苦惱，因此他呼吁機(jī)構(gòu)投資者能夠?qū)ι鲜鼋?jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)建立一個(gè)新的估值模型，看到萬(wàn)科新的市場(chǎng)價(jià)值。

過(guò)往，資本市場(chǎng)都期待萬(wàn)科分拆物業(yè)公司萬(wàn)物云上市，但郁亮在公開(kāi)場(chǎng)合多次表示過(guò)“特意讓物業(yè)保持與資本市場(chǎng)的距離”、“怕被資本市場(chǎng)引導(dǎo)壞了”等等言論。但在這次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮說(shuō)衡量經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)成不成功的第一個(gè)標(biāo)志就是能不能獨(dú)立上市。

目前，萬(wàn)科分拆萬(wàn)物云境外上市已獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理。萬(wàn)物云CEO朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司分拆萬(wàn)物云上市，主要覺(jué)得這個(gè)兒子已經(jīng)是個(gè)成年人了，需要通過(guò)引入國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)一步提高綜合實(shí)力，奠定行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位，吸引和保留人才。

“對(duì)于上市的時(shí)點(diǎn)，現(xiàn)在相對(duì)于2020年可能更合適，因?yàn)槭袌?chǎng)估值更加趨于理性。”

郁亮總結(jié)道，在萬(wàn)科38年的發(fā)展史上，并不總是一帆風(fēng)順的，中間出現(xiàn)過(guò)三次凈利潤(rùn)下降，分別是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出萬(wàn)科之前所積累的一些短板。

“在外部環(huán)境發(fā)生挑戰(zhàn)的時(shí)候，這些短板積累在一起，最后以凈利潤(rùn)下降的方式給我們敲響警鐘，警醒我們始終要對(duì)市場(chǎng)保持敬畏之心、正視問(wèn)題、對(duì)癥下藥、快速行動(dòng)。”

封邊圖片來(lái)源：萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì) 企業(yè)供圖

封面圖片來(lái)源：企業(yè)供圖