3月30日，萬科發(fā)布2021年報，實現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，營業(yè)收入4528.0億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元；財務狀況安全健康，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負債率29.7%且長期處于行業(yè)低位。

2021年，在行業(yè)前所未有的震蕩和調(diào)整下，萬科守住了安全經(jīng)營的底線，保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。但萬科也面臨上市31年以來第三次凈利下滑。

對于下降原因，董事會主席郁亮在年報《致股東》中反思了內(nèi)部原因，并提出解決方案，同時他也明確表示2022年有信心實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。

值得關(guān)注的是，萬科年報顯示，其非開發(fā)業(yè)務正在進入高速發(fā)展期，在增長速度、收益表現(xiàn)、運營效率等方面，均位居各自所屬行業(yè)前列。

在3月31日的業(yè)績發(fā)布會上，郁亮表示，萬科經(jīng)營服務類業(yè)務表現(xiàn)很好，NIO率勢頭也很好，逐步形成新的利潤蓄水池。“這些業(yè)務將構(gòu)成萬科未來的增長空間，我期待明年跟各位投資者交出一份合格的答卷。”

年內(nèi)有信心實現(xiàn)企穩(wěn)回升

郁亮在《致股東》中反思了下降原因。從財務層面看，2021年萬科凈利潤下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務層面的主要影響因子，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。從結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)業(yè)務依然對公司凈利潤具有決定性作用。

但除了凈利潤下降原因之外，外界也關(guān)切萬科能不能從2022年開始實現(xiàn)止跌企穩(wěn)回升。郁亮稱，萬科今年的工作任務有八個字“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”，這里有兩個穩(wěn)字，因為穩(wěn)是止跌成功的標志，穩(wěn)也是回升的基礎(chǔ)，管理層有信心完成止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升的工作任務。

郁亮的信心來自兩個外部基礎(chǔ)和三個內(nèi)部基礎(chǔ)。外部基礎(chǔ)一方面是政策基礎(chǔ)，對于政策郁亮抱有充分的信心，業(yè)正在回歸常態(tài)，正在回歸理性，過高的利潤率和過低的利潤率都不可持續(xù)，我們房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率水平一定也會向社會平均水平回歸。

另一方面是行業(yè)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個超過10萬億級的市場，常做常有、常做常新。房地產(chǎn)行業(yè)常做常新是指伴隨城市的發(fā)展，老百姓工作生活需求的不斷多樣化，圍繞不動產(chǎn)的相關(guān)需求創(chuàng)新也會越來越多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務依然是重要的經(jīng)濟活動，也是萬科現(xiàn)在和未來的主要業(yè)務。

而內(nèi)部基礎(chǔ)之一是萬科的開發(fā)業(yè)務將繼續(xù)保持在行業(yè)的第一陣營。2022年實現(xiàn)止跌企穩(wěn)，未來2-3年儲備有保障。萬科的開發(fā)經(jīng)營本部對開發(fā)業(yè)務進行集中管控和統(tǒng)籌管理，改變了過往的離散度問題，通過管理紅利來提高整體回報。同時，萬科在擁有充足的土地儲備情況下，亦改變了拿地模式，始終堅持高質(zhì)量投資。

2021年萬科獲取新項目148個，總規(guī)劃計容建筑面積2,667.4萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積1,901.4萬平方米，權(quán)益地價總額約1,401.5億元。截至報告期末，萬科在建項目總計容建筑面積約10,367.0萬平方米，權(quán)益計容建筑面積約6,428.4萬平方米；規(guī)劃中項目總計容建筑面積約4,521.7萬平方米，權(quán)益計容建筑面積約2,910.1萬平方米。

此外還有7100億的已售未結(jié)收入，是2021年結(jié)算收入的1.6倍，這在未來一段時間將構(gòu)成萬科盈利的一個重要支撐。

推最高比例分紅派息預案

發(fā)布年報的同時，萬科推出回購方案和上市以來最高比例分紅派息預案，在兼顧企業(yè)長遠發(fā)展的前提下，用實際行動保障股東的利益。

萬科表示，將在未來三個月內(nèi)擇機開展20-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發(fā)分紅112.8億元，基于當前的股價，股息率約5.1%，是目前A股中僅有的連續(xù)三十年進行現(xiàn)金分紅的公司。

萬科董事會秘書朱旭在業(yè)績會現(xiàn)場表示，萬科自上市以來一直堅持穩(wěn)定的分紅比率，未來公司會把股息分紅的比例穩(wěn)定在35%~40%之間，這樣也有利于長期投資者規(guī)劃股息的現(xiàn)金流入。

雖然業(yè)績有所回調(diào)，但萬科在財務方面一直保持穩(wěn)健。2021年，在行業(yè)前所未有的震蕩和調(diào)整下，萬科守住了安全經(jīng)營的底線，保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。

截至報告期末，萬科有息負債總額平穩(wěn)且結(jié)構(gòu)優(yōu)，總額2,659.6億元，同比增長2.9%，占總資產(chǎn)的比例為13.7%。有息負債以中長期負債為主，一年以上有息負債2,073.4億元，占比為78.0%。

報告期內(nèi)，萬科完成總額為15.66億元的公司債券發(fā)行，分兩次完成總額為60億元的住房租賃專項公司債券發(fā)行，分三次完成總額為60億元中期票據(jù)發(fā)行，最低票面利率為3.08%；此外，公司在境外完成總額為14.45億元的人民幣債券發(fā)行，票面利率3.45%。

郁亮認為，萬科長期穩(wěn)健經(jīng)營，領(lǐng)先行業(yè)的信用也是止跌企穩(wěn)的內(nèi)部基礎(chǔ)之一。“這讓萬科有了更多的投資選擇，也獲得了更多的發(fā)展機會。”

2021年全年萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入41.1億元，連續(xù)13年為正。截至報告期末，萬科持有貨幣資金1,493.5億元，遠高于一年內(nèi)到期的流動負債的總和586.2億元。

非開發(fā)業(yè)務駛?cè)肟焖佘嚨?/h2>

能讓萬科管理層有信心止跌企穩(wěn)的另一個重要內(nèi)部基礎(chǔ)就是經(jīng)營服務類業(yè)務表現(xiàn)很好。郁亮指出，萬科為探索經(jīng)營服務類業(yè)務所交的學費已基本付完，當前這些業(yè)務快速發(fā)展，NIO率勢頭也很好，逐步形成新的利潤蓄水池。

萬科很早就意識到住房需求增長不會永久持續(xù)下去，需要尋找具備長期潛力的新賽道，以保障公司發(fā)展。根據(jù)年報顯示，經(jīng)過八年的探索和布局，其非開發(fā)業(yè)務迎來高速發(fā)展階段。

萬物云成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務、商企辦公、城市服務”全域空間服務的公司，2021年其收入首次超過200億元，同比增長32%。萬物云已形成極強的外部競爭力，新增合約面積中外拓業(yè)務占比超七成，其中商寫領(lǐng)域外拓樓盤占比約八成，已在廣東橫琴、深圳沙頭、武漢唐家墩打造多個城市服務的標桿案例。

目前，萬科分拆萬物云境外上市已獲得中國證監(jiān)會受理。萬物云CEO朱保全表示，公司分拆萬物云上市，主要還是覺得這個“兒子”已經(jīng)是成年人了，需要通過引入國內(nèi)外機構(gòu)投資者，進一步提高萬物云的綜合實力，奠定行業(yè)的領(lǐng)先地位，吸引和保留人才。

物流倉儲抓住國家基礎(chǔ)設施升級機遇，旗下冷鏈倉儲位于行業(yè)首位。近三年收入復合增速52%，其中2021年收入32億元，同比增長69%，穩(wěn)定期項目NOI率達到6.5%。萬緯還成功引入了GIC、淡馬錫等知名機構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者，其專業(yè)能力和市場價值受到認可。

萬科泊寓已成為國內(nèi)規(guī)模位于首位、運營效率較高的集中式公寓運營商。近三年收入復合增速40%，其中2021年收入同比增長14%，NOI約為5.3億元，同比增長193%。在單房運營成本、費用率、自有渠道獲客比率等方面，已建立競爭優(yōu)勢。除自身資產(chǎn)外，泊寓還為294家企事業(yè)單位的租賃住房項目提供產(chǎn)策、建造和運營管理服務。

商業(yè)業(yè)務方面，印力管理規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出均處于行業(yè)第一陣營。近五年收入復合增速達到20%，在商業(yè)發(fā)達的長三角地區(qū)，印力在管面積處于前列。

萬科認為，如果只看經(jīng)營收入和利潤，這些業(yè)務在今天以及未來都很難達到房地產(chǎn)開發(fā)的同等規(guī)模。但隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，這些業(yè)務能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，以其為對象的多種類型的長期股權(quán)投資開始增加。公司投入收益將能夠通過多種方式體現(xiàn)，一定程度上形成對業(yè)績的支持。其基于現(xiàn)金流的財務價值、基于韌性和細分市場擴展的成長價值，將是萬科長期價值增長的重要源泉。

“在萬科38年的發(fā)展史上，我們并不總是一帆風順的，中間出現(xiàn)過三次凈利潤下降，分別是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出萬科之前所積累起來的一些短板，在外部環(huán)境發(fā)生挑戰(zhàn)的時候，這些短板積累在一起，最后以凈利潤下降的方式給我們敲響警鐘，警醒我們始終要對市場保持敬畏之心、正視問題、對癥下藥、快速行動。”郁亮最后總結(jié)表示。

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