每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

衢州市人民政府4月1日消息，衢州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），取消限購，松綁限售政策。

這是全國第一個(gè)限購、限售政策同時(shí)優(yōu)化的城市，具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。

同日，秦皇島也發(fā)布解除限購政策，自4月2日起，購買存量房（二手房）的購房人申請(qǐng)購房資格核驗(yàn)時(shí)只提供本人有效身份證件。

3月份以來，已經(jīng)有包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內(nèi)的六城對(duì)限購限售政策進(jìn)行了松綁或取消，充分說明調(diào)控放松進(jìn)入新階段，即從此前降低首付的做法轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)“五限”政策的松綁。

為什么是衢州？

《通知》指出，支持合理住房需求。非本市戶籍家庭、個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同本市戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購房政策。

在優(yōu)化區(qū)域限售政策方面，《通知》表示，本通知發(fā)布后市區(qū)新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出讓公告里有特別約定的除外。

中梁地產(chǎn)金麗衢片投資負(fù)責(zé)人劉杰雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這次政策是對(duì)去年8月政策的解封。2021年7月和8月，在不到一個(gè)月時(shí)間里，衢州兩次加碼調(diào)控政策，目的是抑制投機(jī)炒房行為。

劉杰雄告訴記者，衢州市場的特點(diǎn)是當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y比較弱，以剛需客為主。可以說，這是一座投資客和剛需客占主導(dǎo)的城市。

衢州樓市最瘋狂的時(shí)候，一個(gè)公務(wù)員家庭（夫妻兩均為公務(wù)員）甚至?xí)逊孔淤u掉，拆成三套房子的首付，用公積金來還月供。

一位衢州當(dāng)?shù)氐闹薪楦嬖V記者，當(dāng)時(shí)政策出來之后，衢州城南火車站萬達(dá)板塊有一個(gè)德信眾安云芝城里項(xiàng)目，是低總價(jià)剛需盤，均價(jià)1.5萬元/平方米左右，配套和學(xué)區(qū)比較成熟。但這個(gè)項(xiàng)目入市之后銷量起不來，就是投資客退場導(dǎo)致的，直到現(xiàn)在還沒有售罄。

“當(dāng)時(shí)開盤推了500套，半個(gè)月才去化100套。”

而一位TOP20房企衢州區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目是兩家公司的戰(zhàn)略首入，當(dāng)初是零利潤拿的地，原來想的是走現(xiàn)金流，沒想到政策一出，項(xiàng)目就走不動(dòng)了。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者指出，整個(gè)衢州從去年8月份之后開始轉(zhuǎn)冷。

中指院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年3月，衢州市場熱度達(dá)到頂峰，單月新房網(wǎng)簽1313套，位居全年銷售第一；4月，市場熱度延續(xù)，新房網(wǎng)簽1175套，單月銷量排位全年第二；隨后市場開始回落，新房成交也隨之下行。8月新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅有402套，是一年之中最低的月份；12月，市場出現(xiàn)緩慢回升，網(wǎng)簽成交了746套。

這一情況在2022年一季度也未有好轉(zhuǎn)。中指數(shù)據(jù)顯示，衢州商品住宅成交面積同比降幅超7成。整個(gè)3月份，衢州新房只成交了300來套，而正常年份，一個(gè)月能走1000-1800套，年成交量在110萬平方米左右。

劉杰雄告訴記者，當(dāng)下衢州市場在下行，開發(fā)商拿證、推盤節(jié)奏變緩，市場表現(xiàn)也更為冷淡。

“政策刺激沒到位”

不過在了解衢州市場的人看來，這項(xiàng)政策沒有刺激到位。

衢州當(dāng)?shù)匾晃恢薪橄蛴浾弑硎?，這次的刺激政策不夠到位。三四線城市要釋放需求，最快的辦法就是拆遷，同時(shí)拆改結(jié)合，尤其衢州屬于投資單一化的城市，投資客退場之后，房價(jià)被遏制，部分人群購買力就會(huì)減弱，市場普遍觀望情緒濃厚。

其認(rèn)為，這次并沒有將之前144平方米以下的住宅取消限售，等于是將之前中改、低改和剛需客群限售，實(shí)際的改善需求還是無法釋放。

之前的政策打壓了投資客，這次政策放松之后，市場依然還是不夠飽和，衢州幾個(gè)板塊全部限價(jià)，基本把房價(jià)上漲的空間遏制住了。因此，現(xiàn)在市場只能靠新增改善去購買。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，衢州此次放松力度這么大，很大程度上和衢州市場以及政策有關(guān)。

從市場看，江浙一帶城市今年房地產(chǎn)市場確實(shí)不好，對(duì)比去年落差很大。

從政策看，衢州近幾年政策頻頻收緊，甚至比周邊的金華還主動(dòng)調(diào)控。

此前金華被約談，政策還相對(duì)溫和，而衢州連下轄的開化、江山等城市都收緊政策，足以看出政策的嚴(yán)厲，所以現(xiàn)在也是對(duì)一些和市場表現(xiàn)沖突的政策進(jìn)行放松，與哈爾濱此前的做法有非常大的相似性。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者，衢州在放松調(diào)控政策的同時(shí)還加強(qiáng)了預(yù)售管理，強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場規(guī)范秩序，并對(duì)網(wǎng)絡(luò)輿情提升管控力度，目的是在提升房地產(chǎn)市場熱度的同時(shí)，保持市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

張波表示，從目前三四線城市的調(diào)控看，取消限購已是主流方向，并且由于這類城市市場的投資性需求已幾乎消失，限購本身承擔(dān)的打擊投機(jī)性需求的任務(wù)也基本告一段落，即使取消限購，實(shí)際增加的購房人群也幾乎都是自住型的。而取消限售對(duì)市場的實(shí)際影響相對(duì)有限，但可起到提振市場信心的作用。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增也指出，面對(duì)當(dāng)前仍處深度調(diào)整的市場，取消限購有利于促進(jìn)剛需和改善端置業(yè)需求釋放，修復(fù)市場信心，加快市場恢復(fù)節(jié)奏。

60余城松綁

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，2022年以來，中央多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求釋放，各地政府落實(shí)因城施策，供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一季度60余城發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策超百次，主要涉及針對(duì)性放松限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面。

當(dāng)前，在外部不穩(wěn)定性不確定性因素增多及國內(nèi)疫情反復(fù)背景下，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，“穩(wěn)增長”成為今年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，不管是從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)還是防范風(fēng)險(xiǎn)的角度看，今年房地產(chǎn)的穩(wěn)定都至關(guān)重要。

像大連、衢州、秦皇島等市場信心尚未明顯恢復(fù)、短期調(diào)整壓力較大的城市，需求端政策放松力度加大，有利于促進(jìn)合理購房需求的釋放，平穩(wěn)市場預(yù)期，對(duì)購房者置業(yè)預(yù)期改善、市場企穩(wěn)復(fù)蘇有積極作用，預(yù)計(jì)后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)。

去年下半年以來，樓市預(yù)期整體偏弱，疊加疫情反復(fù)導(dǎo)致一季度市場延續(xù)低迷狀態(tài)，但后續(xù)積壓需求在政策放松后有望逐步得到釋放，4月市場企穩(wěn)可期。

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