每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

4月2日，深圳刮起大風，星都•梅沙天邸的上百位業(yè)主仍在平安銀行深圳分行門口不愿離去。

業(yè)主劉峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，“房子原本是精裝修交房，但項目去年6月就已停工，開發(fā)商也沒錢裝修了。而且開發(fā)商還欠了政府稅款，所以房產(chǎn)證也一直辦不下來。”

在位于深圳鹽田區(qū)梅沙街道的星都•梅沙天邸項目現(xiàn)場，記者了解到，目前該項目的公共區(qū)域已經(jīng)基本完工，但房子仍處于毛坯狀態(tài)。在項目一樓可見堆有水泥、木板等施工材料，但現(xiàn)場無人施工。在項目的外建面，依舊可看到開發(fā)商的推廣標語“靈動3+1房、新品推售、全屋精妝、準現(xiàn)樓”。

星都•梅沙天邸項目公共區(qū)域已基本完工 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

開發(fā)商欠債超20億元

星都•梅沙天邸位于大梅沙片區(qū)，為舊改項目，由深圳市天勤置業(yè)有限公司（以下簡稱天勤置業(yè)）和深圳市梅沙成坑實業(yè)股份有限公司（下稱梅沙成坑）合作開發(fā)。公開資料顯示，梅沙成坑為成坑村委企業(yè)；項目操盤方為天勤置業(yè)，實控人為郭秋裕。

記者查詢深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，目前星都•梅沙天邸有113套房產(chǎn)被查封，其中包括已售房產(chǎn)45套。

“被查封的房子跟開發(fā)商的對外借款有很大關(guān)系，開發(fā)商除了欠政府的錢，還錢了各種貸款，這113套被查封的房子就跟開發(fā)商的涉及的3.4億的民間借貸有關(guān)。目前案件已轉(zhuǎn)交至福田法院，預(yù)計今年4月中旬開庭。”劉峰告訴記者。

星都•梅沙天邸百余套房源已被查封 來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)

據(jù)業(yè)主統(tǒng)計，目前天勤置業(yè)涉及的債務(wù)總額已超過20億元，涉及深圳市金建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金建業(yè)）、廣發(fā)銀行、平安銀行、中介傭金、個人借貸、政府稅收等多種債務(wù)。

業(yè)主方統(tǒng)計的開發(fā)商債務(wù)情況 圖片來源：受訪者供圖

啟信寶數(shù)據(jù)顯示，目前天勤置業(yè)涉及的開庭公告達18起，主要涉及“代理銷售合同糾紛”“民間借貸糾紛”“借款合同糾紛”等。其中貝殼找房、中原地產(chǎn)等多家中介平臺均與天勤置業(yè)存在代理銷售合同糾紛。

“目前我們300戶業(yè)主業(yè)主正在通過多種渠道維護自己的利益，因為開發(fā)商自己欠了一身債務(wù)，一旦走到了破產(chǎn)清算流程，由于我們的房子未達到交付標準而未取得購房發(fā)票，不管房產(chǎn)是否已備案，都將面臨錢房兩空的局面，而這是業(yè)主們完全不能接受的。”龔輝說道。

監(jiān)管賬戶余額為0

開發(fā)商負債、項目停工，那業(yè)主們之前交的房款去哪兒了？

業(yè)主徐鵬告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他們在今年1月的“住建局、政法委、天勤置業(yè)和業(yè)主代表”會談上得知，因為天勤置業(yè)欠平安銀行的開發(fā)貸款，于是平安銀行把監(jiān)管賬戶的錢劃走了。

“監(jiān)管賬戶現(xiàn)在余額為0，具體平安銀行劃走了多少錢暫未可知，目前我們業(yè)主們也向深圳銀保監(jiān)、深圳人民銀行辦公室反映了上述問題，對方稱正在調(diào)查，60日左右才能給出答復(fù)。”

記者注意到，《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第三十九條提到，“預(yù)售人在商品房項目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶內(nèi)的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。預(yù)售人有多個商品房預(yù)售項目的，應(yīng)當分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶。”

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“在項目沒有徹底完工交付之前，預(yù)售監(jiān)管資金是專用于這個項目開發(fā)建設(shè)的，不能挪作他用，哪怕銀行為保全資金也無權(quán)私自劃走預(yù)售監(jiān)管資金。”

王玉臣還提到，商品房預(yù)售所得款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。當預(yù)售款被強制執(zhí)行時，只有涉及這個項目的工程款、材料款的時候，才可以執(zhí)行預(yù)售資金。

今年1月13日，最高人民法院印發(fā)《關(guān)于充分發(fā)揮司法職能作用助力中小微企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》第14條也提到，除當事人申請執(zhí)行因建設(shè)該商品房項目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件外，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對于監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶內(nèi)資金依法依規(guī)使用。

6億元預(yù)售款哪兒去了？

《每日經(jīng)濟新聞》記者從知情人士處獲悉，對于業(yè)主們關(guān)心的監(jiān)管資金流向問題，平安銀行透露，“從預(yù)售款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶的資金為6億元，這筆資金平安銀行已全部劃扣用于歸還天勤置業(yè)所欠的開發(fā)貸。此外，還有8.9億元未進監(jiān)管賬戶，進了開發(fā)商的其他賬戶。”

關(guān)于平安銀行劃走監(jiān)管資金的合理性，平安銀行解釋稱，早在2021年年底發(fā)現(xiàn)天勤置業(yè)有首付款未打進監(jiān)管賬戶后，曾向主管部門住建局反映，并與住建局有開會溝通。對于為何會扣劃監(jiān)管賬戶資金，平安銀行認為，“樓盤未支付款項只有土建款3000萬、裝修款2000萬這兩筆款項，并不會影響交樓。”

星都•梅沙天邸項目一樓處堆積部分施工材料 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

因為還有兩個多月的時間該項目就需交樓，對于如何完成“保交樓”，平安銀行提到，在金建業(yè)同意和解決問題的前提下，“現(xiàn)在預(yù)售監(jiān)管賬戶的錢沒有了，那么無非就是要把這個賬戶的錢找回來，可以通過以下三步彌補資金虧空。”

第一，在星都•梅沙天邸項目中，在途已備案未放款的房子有17套，涉及4000多萬，會配合政府溝通各銀行放款用于樓盤交稅、辦證等費用；

第二，113套未備案的房產(chǎn)中有19套收了定金、簽了合同，涉及3000多萬元，這一部分房子應(yīng)該由開發(fā)商去搞定按揭銀行，這一部分錢也可以讓按揭銀行彌補上；

第三，還剩余93套沒有賣出去的現(xiàn)房，未來我們將與開發(fā)商做共同的銷售計劃，平安銀行也會為此形成一個專項賬戶，但有個前提，得先把房產(chǎn)證辦下來，然后開發(fā)商把房子抵押給我們，這部分錢才能到賬，開發(fā)商邊賣我們邊把錢放到預(yù)售監(jiān)管賬戶。

不過對于平安銀行提出的上述解決方案，業(yè)主們似乎并不滿意。

徐鵬向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，“我們業(yè)主的需求是迫切的，上述提到的3個步驟，只有第一步的4000多萬元資金是可控的；第二步涉及諸多司法問題，我們認為周期可能長達1-2年；第三步更是如此，跟開發(fā)商做銷售計劃，一是現(xiàn)在房子沒解封，二是房子什么時候沒賣完，不確定因素太多。”

“業(yè)主的訴求也很簡單，平安銀行已查封天勤置業(yè)兩棟商業(yè)作為開發(fā)貸的債權(quán)保障，業(yè)主代表要求平安銀行退還已扣劃的預(yù)售資金，用于樓盤的裝修、辦證、交稅，直至樓盤按合同精裝房標準順利交房后，剩余款項平安銀行可以用于歸還開發(fā)貸款。”徐鵬說。

《每日經(jīng)濟新聞》記者也從平安銀行處獲悉，“對于業(yè)主代表的要求，目前正在反饋給銀行高層審批。但銀行也有自己的訴求，銀行也是天勤置業(yè)的債權(quán)方，得保障自身資金的安全性，對于銀行的訴求，我們也會及時跟政府專班反映。”

對于星都•梅沙天邸項目面臨的諸多問題，記者撥通了天勤置業(yè)董事黃迎春的電話，不過在得知記者的意愿后，黃迎春稱“暫不方便接受采訪”，便直接掛斷了電話。隨后，記者向黃迎春發(fā)短信表明想要獲悉的相關(guān)事宜，但截至發(fā)稿暫未獲得答復(fù)。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者從深圳市住建局處獲悉，目前該局已經(jīng)向平安銀行深圳分行發(fā)函，并正在對該事件作進一步了解、跟進。

（應(yīng)受訪者要求，文中龔輝、劉峰、徐鵬均為化名）

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝