每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

通過(guò)出售項(xiàng)目變現(xiàn)化解負(fù)債，無(wú)疑是出險(xiǎn)房企最快最有效的回血方式之一。

去年以來(lái)，多家遭遇流動(dòng)性問(wèn)題房企披露的債務(wù)解決方案中，出售項(xiàng)目、股權(quán)等都是主要的解決方案。包括恒大、富力、花樣年、奧園、世茂等在內(nèi)的多家房企皆在頻繁出售境內(nèi)外項(xiàng)目資產(chǎn)、股權(quán)等。其中，境外項(xiàng)目更容易成交；內(nèi)地項(xiàng)目因較難出手，多由相關(guān)信托機(jī)構(gòu)接手。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，多數(shù)出險(xiǎn)房企將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)移實(shí)質(zhì)上是為隔離信用風(fēng)險(xiǎn)，以保證項(xiàng)目正常推進(jìn)、交付。另外，原本信托機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目上就有存量債務(wù)，此舉也是以股抵債，獲取主動(dòng)權(quán)，既是自救行為也是投資策略。

房企頻繁出手境外項(xiàng)目紓困

從“黃金時(shí)代”到“黑鐵時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)的生長(zhǎng)邏輯已經(jīng)生變，在如今行業(yè)整體下行背景下，即便是頭部房企也先要自保再考慮救別人。

這就讓部分房企進(jìn)行項(xiàng)目出售時(shí)，不再像以前一樣輕而易舉就能找到“白衣騎士”。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在本輪出險(xiǎn)房企紓困項(xiàng)目、債務(wù)時(shí)，對(duì)比內(nèi)地項(xiàng)目，境外項(xiàng)目往往出售速度較快。

如富力地產(chǎn)，在今年3月、4月分別出售了位于英國(guó)倫敦的兩個(gè)項(xiàng)目，交易對(duì)價(jià)分別為7.96億元人民幣、26.6億港元，錄得虧損5.69億元、18.4億港元。

富力地產(chǎn)出售倫敦項(xiàng)目公告

今年4月，花樣年亦宣布出售位于新加坡的住宅開發(fā)項(xiàng)目的全部權(quán)益，預(yù)期將于出售事項(xiàng)完成后變現(xiàn)出售所得收益凈額約379.4萬(wàn)新加坡元。

5月11日下午，同策研究院資深分析師肖云祥通過(guò)微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，2021年多國(guó)央行貨幣政策寬松造就低利率環(huán)境，推動(dòng)了境外市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走高，今年大概率會(huì)持續(xù)2021年趨勢(shì)，但增速上會(huì)比較溫和，市場(chǎng)主體對(duì)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)期表現(xiàn)樂(lè)觀，這也使得海外資產(chǎn)能快速出售。

去年11月至今，奧園公告的兩起項(xiàng)目出售消息，就分別涉及位于我國(guó)香港和加拿大的項(xiàng)目。2021年11月，奧園估計(jì)虧損約1.77億港元出售香港羅便臣道燕貽大廈部分物業(yè)，交易代價(jià)為9億港元；今年1月，奧園又成功出售位于加拿大的多處資產(chǎn)，獲得1530萬(wàn)加元（7673萬(wàn)元）收益。

再如世茂集團(tuán)，去年底以20.86億港元對(duì)價(jià)、虧損約7.7億港元為代價(jià)，出售香港維港匯項(xiàng)目22.5%的股權(quán)和對(duì)應(yīng)的銷售貸款。不過(guò)今年2月，世茂又公告稱，根據(jù)獨(dú)立專業(yè)估值師最新估值，維港匯的最新估值為177.41億港元，“預(yù)期出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額的約90%將用于償還本公司到期債務(wù)。”如按最新估值交易，世茂本次出售對(duì)價(jià)可以達(dá)到39.92億港元。

與其他幾家房企相比，世茂在內(nèi)地項(xiàng)目的處置上較快完成了多筆較大的交易，但也只是其37個(gè)項(xiàng)目待售資產(chǎn)包中的一小部分。今年1月，世茂先后出讓了上海黃浦路未開發(fā)地塊、廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.67%股權(quán)、上海外灘茂悅酒店。

佳兆業(yè)、恒大等房企也均有資產(chǎn)出售計(jì)劃或列表，但進(jìn)度都較為緩慢。今年以來(lái)，恒大一筆實(shí)質(zhì)性的項(xiàng)目出售是3月底與浙江建投的交易，將杭州水晶城項(xiàng)目權(quán)益以36.6億元轉(zhuǎn)讓。

肖云祥認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，雖然監(jiān)管層及地方政府出臺(tái)了大量的松綁、支持房地產(chǎn)復(fù)蘇的政策和措施，但由于市場(chǎng)參與主體信心不足，以及受疫情等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯起色，因此境內(nèi)投資者在資產(chǎn)收購(gòu)方面較為謹(jǐn)慎。

信托機(jī)構(gòu)接盤各有考量

對(duì)于難以找到接盤方，或者房企不愿意低價(jià)、折價(jià)出售的項(xiàng)目，出于及時(shí)推動(dòng)項(xiàng)目、盤活資產(chǎn)等目的，多由信托機(jī)構(gòu)接手此類項(xiàng)目的股權(quán)。

如今年2月中國(guó)恒大公告稱，光大信托接手恒大位于重慶、東莞兩個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)及債權(quán)，五礦信托則接手恒大佛山、廣州南沙兩個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)和債權(quán)。

中國(guó)恒大在公告中表示，公司流動(dòng)性問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和進(jìn)度造成負(fù)面影響。此次與信托機(jī)構(gòu)的合作能保障項(xiàng)目公司的正常運(yùn)營(yíng)及項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，確保項(xiàng)目能夠如期交樓辦證，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，解決項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)資金問(wèn)題，為推動(dòng)存續(xù)項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保障債權(quán)人及購(gòu)房者的合法權(quán)益和利益。

通過(guò)此次合作，恒大可收回4個(gè)項(xiàng)目的部分前期投資款約19.5億元，可化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約70.1億元，收回的投資款將用于恒大其他項(xiàng)目保交樓及債務(wù)化解工作。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，多數(shù)出險(xiǎn)房企將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)移實(shí)質(zhì)上是為隔離信用風(fēng)險(xiǎn)，以保證項(xiàng)目交付。另外，有的信托機(jī)構(gòu)原本在項(xiàng)目上就有存量債務(wù)，此舉也是以股抵債。

比如光大信托本就是上述交易的恒大東莞項(xiàng)目股東方之一，同時(shí)也是項(xiàng)目公司原本股權(quán)的質(zhì)權(quán)人。今年3月，位于廣州南沙的恒大陽(yáng)光半島項(xiàng)目公司就被中航信托股份有限公司全資接盤。啟信寶數(shù)據(jù)顯示，在恒大陽(yáng)光半島項(xiàng)目公司的歷史股權(quán)出質(zhì)中，中航信托也曾是質(zhì)權(quán)人之一。

廣州南沙恒大陽(yáng)光半島 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

在接盤房企項(xiàng)目股權(quán)后，有的信托機(jī)構(gòu)會(huì)選擇尋找新的房企合作，讓其做代運(yùn)營(yíng)、代建，或者尋找新的接收方。如果信托機(jī)構(gòu)背后的集團(tuán)旗下有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也可能與自身體系的地產(chǎn)板塊合作。

在今年3月恒大的債權(quán)人電話會(huì)議上，中國(guó)恒大非執(zhí)行董事梁森林就表示，出于維護(hù)公司正常經(jīng)營(yíng)、推動(dòng)存續(xù)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、保障債權(quán)人及購(gòu)房人的合法權(quán)益和義務(wù)等原因，恒大通過(guò)“股權(quán)轉(zhuǎn)讓＋托管運(yùn)營(yíng)”模式，與部分信托公司展開了合作，這一模式是維持公司有序運(yùn)營(yíng)、保障各方合法權(quán)益的現(xiàn)實(shí)選擇。

今年4月，平安信托在阿里拍賣平臺(tái)掛出了寧波市鄞州區(qū)JD13-03-37（a）地塊項(xiàng)目債權(quán)，這起標(biāo)的物的債務(wù)人背后是深圳市花樣年地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，地塊的項(xiàng)目公司股東之一還有佳兆業(yè)。但截至掛牌結(jié)束，這筆起價(jià)為10.65億元的交易因無(wú)人出價(jià)而競(jìng)價(jià)失敗。

“此輪出險(xiǎn)企業(yè)的核心問(wèn)題大多是流動(dòng)性問(wèn)題，而信托機(jī)構(gòu)入場(chǎng)可緩解企業(yè)資金面方面的壓力，甚至避免出險(xiǎn)企業(yè)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，這在一定程度上對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)紓困是有一定幫助的。”

肖云祥補(bǔ)充道，此時(shí)接盤房企項(xiàng)目股權(quán)所付代價(jià)較正常情況下要低，因此也不失為一種投資。從另一個(gè)角度看也是一種自救行為，因?yàn)橐恍┬磐袡C(jī)構(gòu)本身就為這些項(xiàng)目提供過(guò)融資服務(wù)，此時(shí)收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)，相當(dāng)于重新盤活資產(chǎn)，推動(dòng)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，這與一些房企優(yōu)先收購(gòu)合作項(xiàng)目股權(quán)的邏輯是一致的。

此外，也有的項(xiàng)目只是名義上進(jìn)行了股權(quán)調(diào)整，實(shí)際還是由原來(lái)的房企操盤運(yùn)營(yíng)。

去年11月，花樣年將旗下成都“花樣年•望花溪”的項(xiàng)目公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給中融國(guó)際信托有限公司。但彼時(shí)（2021年11月10日）花樣年方面回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，花樣年沒(méi)有退出該項(xiàng)目，一直在獨(dú)立操盤，轉(zhuǎn)讓股權(quán)是為了確保項(xiàng)目正常施工運(yùn)營(yíng)交付。

去年同一時(shí)間，佳兆業(yè)還將廣州南沙佳兆業(yè)悅伴灣項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安信托有限責(zé)任公司。接近佳兆業(yè)方面的人士5月11日通過(guò)微信告訴記者，佳兆業(yè)仍然是該項(xiàng)目的操盤方，相關(guān)責(zé)權(quán)沒(méi)有變化，工作按流程正常推進(jìn)，平安信托方面只是落實(shí)風(fēng)控措施。

可見，無(wú)論是信托機(jī)構(gòu)接盤還是剝離信用風(fēng)險(xiǎn)，都只是房企紓困項(xiàng)目走了新的一步，盤活項(xiàng)目資金、保證項(xiàng)目安全交付才是考驗(yàn)各方的重點(diǎn)。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝