每經(jīng)記者 甄素靜    深圳報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“預(yù)售證還沒拿是吧？”

“對(duì)，還沒拿。”

“那其他四證都已經(jīng)有了是吧？”

“也還沒有。”

當(dāng)下，在各大開發(fā)商絞盡腦汁賣房都還賣得不太好時(shí)，位于浙江遂昌一個(gè)地基都還沒打好、五證也不齊全的項(xiàng)目，一個(gè)到2035年才能辦房產(chǎn)證的商辦寫字樓項(xiàng)目，就先賣起了房子，并且還“賣了很多”。

在一個(gè)三四線小城市，究竟是什么項(xiàng)目能如此“暢銷”？

項(xiàng)目招商租賃協(xié)議 受訪者供圖

名租實(shí)賣，承諾返12%利息

“開發(fā)商自持房可以買嗎？租賃10年，10年后辦理房產(chǎn)證，一次性付清全款，租賃合同寫如果10年后辦不了房產(chǎn)證，退還全款和利息。”

近日，清清（化名）開始在網(wǎng)上咨詢其購房決定是否正確。按照清清的表述，不久前，其購買了浙江遂昌君瑞府的40年產(chǎn)權(quán)商辦寫字樓大平層，311平方米，總房?jī)r(jià)近250萬元，并且已與開發(fā)商簽訂了《招商租賃協(xié)議》，租金從2025年6月交房后開始算。

對(duì)于為什么購買該項(xiàng)目，清清給出的理由是開發(fā)商凱興置業(yè)在本地較有知名度，以及支付全款的話還能收到開發(fā)商年化12%的購房款利息。

對(duì)于為什么要簽租約而不是買賣合同，清清給出的回復(fù)是因?yàn)殚_發(fā)商要自持10年，不能賣，一本大證，10年才能分割。

協(xié)議中關(guān)于交房相關(guān)條款 受訪者供圖

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢資料獲悉，清清咨詢的君瑞府位于浙江省遂昌縣古院廣場(chǎng)旁，由A、B地塊組成，其中南側(cè)A地塊為中高檔住宅區(qū)，由14棟17-18層小高層住宅組成；北側(cè)B地塊為數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園(商業(yè))，總建筑面積約3.3萬平方米，由2棟23層雙子塔數(shù)字經(jīng)濟(jì)大廈，約2.8萬平方米和1棟約5000平方米的裙房商業(yè)組成。

近日，記者以購房者身份致電君瑞府售樓處，工作人員告訴記者，現(xiàn)在還有寫字樓在賣，項(xiàng)目還在打地基，最遲交房日期是2025年6月30日。

至于所售寫字樓價(jià)格，工作人員表示分兩種性質(zhì)，直接辦證的和10年之后辦證的。房?jī)r(jià)方面，直接辦證的約1萬元/平方米，10年之后辦證的約6000元/平方米，價(jià)差4000元左右，按照10年后辦證的售價(jià)，套均總價(jià)約230萬元。

而在君瑞府的官方認(rèn)證公眾號(hào)宣傳中，也有“搶最火熱寫字樓”、“何以解憂，唯有暴富？關(guān)鍵在買辦公樓！”“300平米大平層，自用、出租、投資，辦公室比辦公司更賺錢”等等標(biāo)語。

據(jù)該名工作人員介紹，寫字樓一共有80-90套，10樓往上也可以居住，目前直接辦證的可能還有一半，（交房）10年之后辦證的那批，基本上2/3已經(jīng)定出去了。

工作人員提到，一個(gè)月內(nèi)付清總房款的50%，公司支付年化12%的購房款利息到2022年6月30日，余下50%房款在2025年3月31日前支付完，公司利息支付至2025年3月31日，年化同樣也是12%。

五證不全就開賣

對(duì)于該項(xiàng)目的開盤和預(yù)售資質(zhì)等情況，工作人員表示，其實(shí)還沒有開盤，但一個(gè)月前就可以預(yù)定了，購房者選擇10年之后辦證的比較多，因?yàn)樾詢r(jià)比較高。

對(duì)于該項(xiàng)目是否已取得商品房預(yù)售證，工作人員表示還沒拿，對(duì)其他四證，其猶豫片刻后怯生生地回復(fù)，也還沒有。

一般所說的五證，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證，這五證是證明房屋身份合法和開發(fā)商具備合法銷售主體的有效證件，也只有五證齊全的項(xiàng)目，才能網(wǎng)簽備案和辦理產(chǎn)權(quán)證。

根據(jù)君瑞府工作人員的介紹，項(xiàng)目是跟中順易置業(yè)合作的，資金方面完全不需要擔(dān)心。

對(duì)于開發(fā)商凱興置業(yè)和合作方中順易置業(yè)，記者查詢相關(guān)資料獲悉，凱興置業(yè)成立于2010年，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、建筑裝潢等，已開發(fā)運(yùn)營(yíng)包括凱興假日酒店、云凱弘鼎園、鹽城金色華庭、遂昌君悅府等。

而根據(jù)中順易置業(yè)官方公眾號(hào)的介紹，該公司成立于2019年，由深圳中順易資產(chǎn)管理有限公司和凱興置業(yè)設(shè)立。通過啟信寶股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，凱興置業(yè)為大股東，持股比例83%。

產(chǎn)權(quán)歸屬或存極大風(fēng)險(xiǎn)

5月12日，一位從業(yè)十余年、曾于多家大型地產(chǎn)公司擔(dān)任管理層的資深人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，樓盤地基沒打好，而且開發(fā)商有10年自持期，根本沒有銷售資質(zhì)，這是典型的違規(guī)違法行為；其次，開發(fā)商冒險(xiǎn)銷售，10年后才能辦房產(chǎn)證，也就是距今至少有13年時(shí)間才能辦證，這期間中小開發(fā)商經(jīng)營(yíng)或也存變數(shù)，這期間還可以拿房產(chǎn)證去辦理抵押，這些因素均會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)歸屬存在極大風(fēng)險(xiǎn)。

該名資深人士分析認(rèn)為，近年來，即便是一線城市，商辦物業(yè)的升值空間也遠(yuǎn)小于住宅，而且空置率極高，投資價(jià)值非常小，所以花兩三百萬在三四線小城買一個(gè)看似大氣的商辦物業(yè)，尤其是在產(chǎn)權(quán)還有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，并不是十分優(yōu)質(zhì)的選擇。

上海趙洪升律師事務(wù)所主任趙洪升在5月11日、12日接受記者微信采訪時(shí)表示，五證不全的項(xiàng)目可能無法進(jìn)行網(wǎng)簽合同備案，更辦不了產(chǎn)權(quán)證，合同可能會(huì)無效，甚至無法辦理按揭，此外開發(fā)商如果出現(xiàn)一房二賣，容易產(chǎn)生糾紛，還可能導(dǎo)致司法機(jī)關(guān)查封，消費(fèi)者拿不到房子等。

對(duì)于購房者所擔(dān)憂的開發(fā)商自持期一本大房產(chǎn)證被抵押的問題，趙洪升表示，如果產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商當(dāng)然有權(quán)利去抵押。至于交房10年房產(chǎn)證辦理，還要看開發(fā)商當(dāng)時(shí)和政府合作協(xié)議是否履行到位，如果約定只能自持，而開發(fā)商10年后無法予以變更產(chǎn)證的話，那么開發(fā)商將來可能面臨涉嫌合同詐騙的風(fēng)險(xiǎn)。

趙洪升還提示購房者，購房時(shí)至少要看一下國(guó)有土地使用證和預(yù)售許可證這“兩證”，因?yàn)榘凑照?guī)程序，如果開發(fā)商未取得土地使用證等其他四證前，是拿不到預(yù)售許可證的，一般有預(yù)售許可證，就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了批準(zhǔn)，具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。但是保險(xiǎn)起見，五證齊全建議逐一確認(rèn)。

而對(duì)于遂昌君瑞府無證銷售、以租代售等行為，記者分別在5月11日、12日多次致電遂昌住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，但截至發(fā)稿電話均無人接聽。

封面圖片來源：受訪者供圖