每經記者 陳利    長沙報道    每經編輯 陳夢妤    

長沙公寓市場又掀波瀾。

3月以來，長沙多個公寓項目開閘促銷，組團降價。據不完全統(tǒng)計，近段時間長沙宣傳降價的公寓項目超20個，有項目更是打出“特價房4000元/平起”口號，不斷刷新長沙公寓價格新低。

“公寓降價促銷還是會持續(xù)，再加上開發(fā)商要現金流，所以他們必須將公寓快速變現，哪怕可能偶爾會有點虧損。”5月16日，湖南中原地產戰(zhàn)略發(fā)展中心總經理陳世霞在接受《每日經濟新聞》記者面訪時表示。

與此同時，4月21日，長沙市住建局等五部門聯合下發(fā)《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》的通知，但庫存高企的公寓市場，通過降價和政策雙管齊下，能否加速去化還得進一步觀察。

一個接一個跌

“從去年到現在，公寓項目一個接一個跌”，彭梅（化名）見證了長沙公寓價格下行的過程。5月18日，她告訴《每日經濟新聞》記者，雨花區(qū)金地鉑悅價格已從2019年最高的萬字頭持續(xù)下跌到了5888元/平方米起。

彭梅表示，2018年他們一家在購買了一套位于開福區(qū)的住宅后，就一直想買一套公寓投資，也在一個項目交了一部分訂金，但又退了。“當時那套公寓單價8000多元，算下來總價接近50萬元，后來家人需要資金周轉，就退了，損失了幾千塊錢。”

不過現在彭梅“慶幸”當時退了，不然就不只是虧幾千塊了，“那就是要虧幾十萬了”?？吹竭@兩年公寓的價格走勢，彭梅早已經放棄了購買公寓的想法。

事實上，公寓降價在長沙早已不是個案。如位于雨花區(qū)的碧桂園印象，在今年4月打出清盤特價，均價約6500元/平方米，而去年該項目就已有過一輪降價，從此前的13800元/平方米降至7888元/平方米。

網紅盤北辰三角洲也加入了此次降價的隊伍，其C1區(qū)建面約44-65平方米的LOFT公寓現房，單價11500元/平方米起。房天下數據顯示，去年12月，同樣位于該項目C1區(qū)的LOFT公寓，不看江毛坯均價15000-16000元/平方米，看江均價17500元/平方米。

濱江新城的龍湖春江酈城公寓項目此前均價11000元/平方米，近日宣傳海報顯示，總價23萬元起可購買濱江現房。以在售最小戶型27平方米計算，單價約8600元/平方米，推出的打折公寓以工抵房的名義銷售。

不僅如此，近期位于麓谷的碧桂園薈雋棠、南城的海倫堡愛ME城市再次將長沙公寓價格拉至新低，推出4字頭項目。

具體來看，碧桂園薈雋棠位于岳麓區(qū)岳麓大道與匯智路交匯處西北角，小區(qū)旁就是地鐵2號線岳麓大道站（在建），是麓谷為數不多的正地鐵口樓盤，4字頭公寓建面約35-78平方米，總價約14萬元起，首付約7萬元，毛坯交付；海倫堡愛ME城市位于天心區(qū)萬家麗路與匯金路（韶山南路南延線）的交匯處，靠近地鐵7號線云塘站（在建），項目特價公寓建面約32-68平方米，單價4500-5200元/平方米，總價約13.3萬元起，毛坯交付。

湖南中原研究院數據顯示，由于商務公寓項目促銷不斷，今年前4月，長沙內5區(qū)的成交均價同比下跌5%至約11561元/平方米；分區(qū)域來看，只有天心區(qū)和雨花區(qū)同比分別上漲4%、17%，其余3區(qū)均發(fā)生下調，開福區(qū)同比降幅達20%，芙蓉區(qū)和岳麓區(qū)分別跌2%和15%。

盡管從數據上來看整體降幅僅約5%，但“公寓降價常態(tài)化”已經成為長沙業(yè)內公認的事實。

陳世霞在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，主要是江景商業(yè)大平層公寓，比如運達中央廣場三期、復地濱江金融中心在拉高整體成交價，“均價差不多21000元/平方米，但普通公寓都在降價，降幅基本是10%以上。長期來看，公寓還是會過剩，我們判斷公寓的降價促銷還是會持續(xù)，再加上開發(fā)商要現金流，所以他們必須將公寓快速變現，哪怕可能偶爾會有點虧損。”

想盡辦法去庫存

長沙公寓一再降價的背后，是庫存高壓、去化難的困境映射。

湖南中原數據顯示，近兩年供應和成交天花板相差近40萬平方米，除個別月份外，市場長期維持供過于求狀態(tài)。截至今年4月底，庫存量持續(xù)突破歷史最高水平，超過476萬平方米，去化周期增加至46.8個月。

“事實上，這個庫存數據可能存在一定偏差，一部分已經自持或者利用起來，不需要對外出售，但也顯示在了存量里。”長沙市住建局相關負責人5月17日通過電話在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前長沙已經在政策、土地供應等多個方面進行管控，改變非住宅的供應節(jié)奏，從源頭供應量上進行減少，今后非住宅庫存壓力就會少很多。

為解決公寓去化問題，長沙市政府也一直期望通過出臺各項政策，緩解這一難題。

2021年10月，湖南六部門就印發(fā)了《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》，發(fā)布10條措施推進非住宅商品房去庫存。

時隔半年，今年4月21日，長沙市住建局等五部門聯合下發(fā)了《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》，購買非住宅商品房一手房的，按契稅計稅依據的1%給予補貼。新購買非住宅商品房且持有1年（含）以上對外轉讓的，對購買方按契稅計稅依據的4%給予補貼。

除開購房補貼外，《通知》中也提到在使用成本方面，居住在公寓的居民住戶，符合“一表一戶”安裝條件和建設標準的，在水、電、氣抄表到戶后，憑房屋所有權證或不動產登記證書，可申請執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價格標準；允許存量用地“商改住”等等。

這也就意味著，如今在長沙購買商業(yè)公寓不僅可以獲得購房補貼，同時還可以按民氣、民電、民水計費標準來計費，將大大降低公寓住戶的居住成本。這些措施都在一定程度上有利于長沙非住宅商品房的去化，緩解庫存壓力。

另外，從今年第一次土地雙集中出讓的情況看，長沙也在有意識地對商業(yè)地塊進行控制。今年4月12日，長沙2022年首批次集中供地結束，22宗地全部成交，其中僅梅溪湖二期09號地塊要求商業(yè)占比40%以外，其他地塊商業(yè)占比均位于6%-30%區(qū)間內，且整體商業(yè)占比僅10%。

克爾瑞湖南分析稱，長沙有意識減少商辦土地的供應，從供應端優(yōu)化商辦庫存。

封面圖片來源：攝圖網-500643987