每經(jīng)記者 黃婉銀    廣州報(bào)道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在政策的鼓勵(lì)與號(hào)稱“萬億規(guī)模”市場(chǎng)的吸引下，資本與創(chuàng)業(yè)者迅速涌入，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)于2016年進(jìn)入爆發(fā)元年。如今6年過去，從野蠻生長(zhǎng)到洗牌出清，“活下去”亦是長(zhǎng)租公寓在后疫情時(shí)代面臨的最重要問題。

在野蠻生長(zhǎng)時(shí)代，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的無序規(guī)模擴(kuò)張和嚴(yán)重同質(zhì)化最終只留下一地雞毛。在擺脫對(duì)唯規(guī)模和唯速度的迷戀后，如何圍繞“租購(gòu)并舉”做長(zhǎng)期生意以及實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)是當(dāng)下長(zhǎng)租公寓行業(yè)的要義。

“如今長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)沒有前幾年那么激烈了，很多企業(yè)在洗牌之后已經(jīng)退出。現(xiàn)在的市場(chǎng)挑戰(zhàn)是企業(yè)如何能夠更好地存活下來，去實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。”

5月25日，合景公寓總經(jīng)理關(guān)亮在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》線上專訪時(shí)表示，有了規(guī)模發(fā)展，利潤(rùn)才會(huì)有保障，但同時(shí)也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的增加。所以他們并不急迫突破多大的規(guī)模，在疫情當(dāng)下更重要的是提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和差異化產(chǎn)品。

合景公寓總經(jīng)理關(guān)亮 圖片來源：受訪者提供

包租模式對(duì)于規(guī)?；莻蚊}

2018年，合景泰富開始布局長(zhǎng)租公寓。

整體來看，合景泰富入局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的時(shí)間不算早，規(guī)模擴(kuò)張也并不快速。

關(guān)亮透露，2021年合景公寓整體營(yíng)收對(duì)比2020年增長(zhǎng)了約20%，出租率整體在92%左右。今年的目標(biāo)是希望整體收入能再提高10%，出租率再上2個(gè)百分點(diǎn)。“當(dāng)然這個(gè)目標(biāo)也可能會(huì)受到疫情的影響，所以我們對(duì)整個(gè)增速的期望值會(huì)放低一些，更多是希望維持良好的現(xiàn)金流。”

規(guī)模方面，合景公寓目前是穩(wěn)定并快速爬坡的階段。“在疫情和如今的市場(chǎng)行情下，我們的規(guī)模擴(kuò)張速度會(huì)放緩一點(diǎn)。而且在這個(gè)過程中，我們還需要做一些精細(xì)化的產(chǎn)品，這是當(dāng)下比較重要的事情。”關(guān)亮表示。

在野蠻生長(zhǎng)時(shí)代，行業(yè)擴(kuò)張之所以迅猛，就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)絕大多數(shù)的聲音都認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓需要達(dá)到一定規(guī)模量后才能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。

以規(guī)?；瘉韺?shí)現(xiàn)整個(gè)邊際成本的下降以達(dá)到盈利目的，這是資本運(yùn)作的大趨勢(shì)。

但在關(guān)亮看來，每家企業(yè)自身情況不同，運(yùn)營(yíng)模式也有差異，討論純規(guī)?；嗟氖且园饽Ｊ剑?ldquo;二房東”模式）為主。但經(jīng)過這些年的發(fā)展和打磨，可以看到，包租模式目前對(duì)于規(guī)?；瘉碇v已經(jīng)成為一個(gè)偽命題。

政策層面提出的是堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，希望以合理的租金水平讓更多的新青年和新市民留在大城市。但包租模式本來就是做差價(jià)，經(jīng)過裝修和管理后的平均租金肯定高于房子原本的租金水平，變相提高了租金價(jià)格。

所以關(guān)亮認(rèn)為，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，包租模式很難實(shí)現(xiàn)盈利，而自持物業(yè)的擴(kuò)張相對(duì)更符合當(dāng)下行業(yè)政策的方向。自從招拍掛土地市場(chǎng)推出自持地塊以來，合景已經(jīng)在廣州、上海等地拿下不少需自持的地塊項(xiàng)目。合景公寓目前自持物業(yè)的比例達(dá)到40%，這也是其不急迫于規(guī)?；闹饕蛑?。

政策越明確企業(yè)做選擇越快

當(dāng)然，持有資產(chǎn)也并非越多越好。如今公寓行業(yè)普遍認(rèn)同的是輕重并舉模式，這也是大勢(shì)所趨，目前不少公寓企業(yè)都在加速輕資產(chǎn)模式輸出。

在輕資產(chǎn)輸出方面，合景公寓一方面注重與一線城市的大型國(guó)企合作，管理大型存量資產(chǎn)，積極參與保障性租賃住房的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，這也是目前政策倡導(dǎo)和鼓勵(lì)的方向。“對(duì)于這些企業(yè)來說，因?yàn)閺念^開始做長(zhǎng)租公寓涉及到重新成立一家公司、組建團(tuán)隊(duì)等問題，運(yùn)營(yíng)方面也會(huì)頭疼，這時(shí)輕資產(chǎn)模式就會(huì)比較合適。”

對(duì)于資產(chǎn)持有方，全方位托管是一種投入更低、收益更穩(wěn)健的全新合作模式，只需將現(xiàn)有空間托管給運(yùn)營(yíng)方，即可打包獲取專業(yè)的空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)、數(shù)字化管理系統(tǒng)、全方位的招商體系等資源，雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共享收益。

其次是與房地產(chǎn)同行合作，將一些已建成的物業(yè)轉(zhuǎn)投到租賃市場(chǎng)，消化和盤活存量物業(yè)。利用自身專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，使眾多存量重資產(chǎn)項(xiàng)目重新煥發(fā)活力。

在政策層面，過去一兩年都對(duì)租賃市場(chǎng)是利好的方向。

關(guān)亮認(rèn)為，如今政策在方向上越來越明確，比如需要更多的保障性租賃用房進(jìn)入市場(chǎng)，確保城市的年輕人有一個(gè)安心居住的場(chǎng)所。公司在支持保障性租賃住房方面與各城市區(qū)政府、房管局合作非常緊密，盡可能地讓旗下管理的公寓納入保障性租賃用房里面。

“下一步就是希望能夠?qū)τ幸欢ㄒ?guī)模量的公寓企業(yè)，政策上可以在資本市場(chǎng)或投資上有相對(duì)應(yīng)的明確管理或者調(diào)控工具，這樣有助于企業(yè)合理利潤(rùn)的保障。”

在布局上，合景公寓目前仍然集中在一線及強(qiáng)二線城市這類人口流入?yún)^(qū)域，如廣州、深圳、上海、北京、成都、南京、蘇州等地。尤其是高新科技、新經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)導(dǎo)入城市，每年流入大量精英人才與新市民，這部分人群處于事業(yè)發(fā)展期，購(gòu)房需求暫未強(qiáng)烈，但隨著居住品質(zhì)和精神文化的追求漸長(zhǎng)，一定程度上滋養(yǎng)了長(zhǎng)租公寓服務(wù)的必要性，加強(qiáng)了長(zhǎng)租投資回報(bào)的確定性。

疫情讓很多行業(yè)的游戲規(guī)則都發(fā)生了變化，包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)。但關(guān)亮表示，長(zhǎng)租公寓未來或許有更大優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橐咔檫M(jìn)一步加強(qiáng)了人對(duì)于城市的需求，可能整體大數(shù)據(jù)的人口流動(dòng)會(huì)下降，但是更優(yōu)秀的人才在一線城市和二線城市的活躍程度會(huì)比之前提升得更高。

“未來，長(zhǎng)租公寓需要更多地回歸居住與服務(wù)屬性，從銷售向經(jīng)營(yíng)服務(wù)方向轉(zhuǎn)型，不斷提升規(guī)范化、專業(yè)化和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，滿足社會(huì)對(duì)空間居住服務(wù)上‘租售同權(quán)’的市場(chǎng)需求。”

后疫情時(shí)代差異化需求放大

盈利是時(shí)至今日長(zhǎng)租公寓行業(yè)仍在探討的問題，如萬科的泊寓發(fā)展至今還未公布盈利情況，龍湖的冠寓在2021年才首次實(shí)現(xiàn)盈利。

雖然不能透露具體的盈利數(shù)據(jù)，不過關(guān)亮表示，綜合整體財(cái)務(wù)考核、結(jié)算等情況，合景公寓已實(shí)現(xiàn)微利，一線城市部分門店、自持門店持續(xù)實(shí)現(xiàn)盈利。“對(duì)我們來說，利潤(rùn)空間目前更多來自成本管控、運(yùn)作等方面，這也是合景公寓能夠在長(zhǎng)租公寓混戰(zhàn)中持續(xù)生存的原因之一。”

據(jù)關(guān)亮介紹，合景公寓的成本管控能力應(yīng)該是高于行業(yè)整體平均線的，一方面體現(xiàn)在單房成本的水平控制，另一方面就是在后臺(tái)整體部門的運(yùn)作下，中控平臺(tái)的成本也比較低。所以在成本優(yōu)勢(shì)的情況下，其穩(wěn)定性較強(qiáng)的特點(diǎn)在疫情反復(fù)等波動(dòng)環(huán)境下就體現(xiàn)了出來。當(dāng)然在運(yùn)營(yíng)成本之外，公司對(duì)于財(cái)務(wù)成本的管控也有自己的標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)勢(shì)。

在產(chǎn)品線的規(guī)劃上，合景公寓目前已覆蓋了高端服務(wù)式長(zhǎng)租公寓、優(yōu)質(zhì)集中式公寓社區(qū)、藍(lán)領(lǐng)公寓等市場(chǎng)常見的基礎(chǔ)領(lǐng)域。不過，其主要的精力和注意力還是在優(yōu)質(zhì)集中式公寓社區(qū)這一產(chǎn)品線上，另外也會(huì)兼顧發(fā)展高端服務(wù)式長(zhǎng)租公寓。

后疫情時(shí)代，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，企業(yè)需要敏銳地感知市場(chǎng)變化才能及時(shí)作出調(diào)整抓住機(jī)會(huì)。讓關(guān)亮頗為意外的是，今年二季度可以明顯地發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的續(xù)租率上升了，而且是成倍地上升。

“過去1個(gè)租戶平均在1個(gè)長(zhǎng)租公寓的租期大概是10個(gè)月，今年續(xù)租率一上升租客的平均租賃周期就拉長(zhǎng)了。這是我比較驚喜的事情，這說明疫情反復(fù)期間年輕人對(duì)于搬家的欲望在下降。而租客穩(wěn)定性的提高就變相地降低了空置率，對(duì)于全年的經(jīng)營(yíng)情況來講是一個(gè)利好，當(dāng)然這個(gè)利好還沒有完全體現(xiàn)在利潤(rùn)上面。”

關(guān)亮解釋道，疫情的另外一面就是租客的租金支付能力在下降，那么出租率的上升和租金率下降在最后結(jié)算的時(shí)候可能會(huì)是一個(gè)互相抵消的情況。不過這需要看下半年公寓企業(yè)的總體運(yùn)作能不能讓其向好的方向轉(zhuǎn)移，這里面帶來的機(jī)會(huì)就是，下半年誰的財(cái)務(wù)成本管控能力更強(qiáng)、平衡出租率和租金的收益管理能力更強(qiáng)，誰的局面就更有利。

疫情之下居家辦公成為很多人的工作常態(tài)，這對(duì)于長(zhǎng)租公寓同樣也蘊(yùn)含著機(jī)會(huì)。在此情況下，合景公寓就在強(qiáng)調(diào)做好差異化，尤其是對(duì)比住宅和民宿的一些差異化調(diào)整。“對(duì)流動(dòng)人口來講，長(zhǎng)租公寓的便利性和靈活性是更強(qiáng)的。對(duì)于租戶來講，在疫情不確定性更高的情況下，長(zhǎng)租公寓的這種便利對(duì)他們來講更重要。所以，我們要把差異化進(jìn)一步放大，去吸引更多在這個(gè)城市過渡的年輕人在長(zhǎng)租公寓停留更長(zhǎng)時(shí)間。”

過往長(zhǎng)租公寓只需要做好吃飯、睡覺、洗澡這三件事，租戶的滿意度就達(dá)到了。但這是上一個(gè)階段的事，在居家辦公階段，租戶需要更靈活的辦公空間，甚至咖啡廳、健身房，長(zhǎng)租公寓需要更多的社交場(chǎng)景，去更新營(yíng)造的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。

機(jī)會(huì)之下必然也有挑戰(zhàn)，對(duì)于合景公寓來說，挑戰(zhàn)主要是在于人才的儲(chǔ)備是否足夠，能否最先達(dá)到新的管理要求。“局面發(fā)生改變后，過去更多的是講靠精細(xì)化運(yùn)營(yíng)做好服務(wù)，以及讓住戶更滿意的運(yùn)營(yíng)模式。下半年在出租率和租金的增幅發(fā)生了比較大的變化之后，對(duì)于收益管理和整個(gè)財(cái)務(wù)管理能力，就要看這一家企業(yè)在過去幾年里的人才儲(chǔ)備。”

封面圖片來源：受訪者提供