每經(jīng)記者 包晶晶    上海報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

5月31日，多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布2022年1-5月份中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績情況。從中指研究院統(tǒng)計(jì)的銷售數(shù)據(jù)看，百強(qiáng)房企銷售額均值同比下降50.7%。

值得關(guān)注的是，5月份在全國超80城、超140次的調(diào)控政策優(yōu)化紓困之下，“千億房企”仍然只有碧桂園、萬科、保利發(fā)展3家，比去年同期減少12家；“百億房企”70家，較去年同期減少48家。

來源：中指研究院

前三甲合計(jì)銷售同比下滑42%

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-5月，碧桂園、萬科、保利發(fā)展分別以2011.9億元、1673.4億元和1592億元繼續(xù)占據(jù)前三甲，但與2021年同期“碧萬恒”合計(jì)銷售9142億元相比，合計(jì)少賣3865億元，同比下滑約42%，差額比1-4月再次放大。

除3家千億房企外，百強(qiáng)房企1-5月銷售額均值為273.9億元，同比下降50.7%；TOP100房企權(quán)益銷售額均值為199.9億元，權(quán)益銷售面積均值為136.0萬平方米，同比分別下降51.5%和53.2%，降幅未繼續(xù)擴(kuò)大。

來源：中指研究院

由于“五一”小長假期間房企推盤力度加大、部分城市購房需求釋放，在供應(yīng)放量下市場(chǎng)成交略有復(fù)蘇。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企5月銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比增長5.6%。

同時(shí)，在政策紓困之下，不同陣營企業(yè)數(shù)量產(chǎn)生了較大變化。千億以上陣營3家，較同期減少12家，為幾個(gè)陣營中減少企業(yè)最多陣營，銷售額均值1759.1億元；第一陣營（500億-1000億元）和第二陣營（300億-500億元）企業(yè)分別為9家和12家，較上年同期均減少9家；第三陣營（200億-300億元）企業(yè)為15家，較上年同期減少2家，基本穩(wěn)定；第四陣營（100億-200億元）企業(yè)共31家，較上年同期增加2家。

1-5月，TOP100門檻值為60.6億元。具體來看，TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為172.9億元和60.6億元，同比分別下降51.1%和57.9%，這一降速與1-4月同比分別下降52.8%和60.4%相比，出現(xiàn)了明顯的好轉(zhuǎn)勢(shì)頭。

但頭部房企和TOP30房企降速在去年上半年高基數(shù)的影響下仍然略有擴(kuò)大，TOP10房企門檻值為621.2億元，同比下降50.7%；TOP30房企門檻值為258.3億元，同比下降50.9%。

第二波償債高峰將至 海外債發(fā)行仍為0

中指研究院指出，對(duì)于房企而言，6月起償債壓力進(jìn)一步增加。當(dāng)前房企債券存量余額約2.8萬億元人民幣，海外債占比47%。第二波償債高峰即將到來，一年內(nèi)到期余額為9500億元，其中海外債占比33.2%，境內(nèi)償債壓力較大，今年7、8月為年內(nèi)第二波償債高峰。

另一方面，房企在2022年5月海外債發(fā)行為0，僅通過發(fā)行信用債進(jìn)行融資，發(fā)行規(guī)模略有上升。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為445.7億元，環(huán)比上升3.32%，同比上升33.51%，并且信用債發(fā)行人以國央企為主，整體償債風(fēng)險(xiǎn)較低。

而融資成本同樣出現(xiàn)小幅下降，信用債平均利率為3.27%，環(huán)比下降0.17個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.69個(gè)百分點(diǎn)。

由于海外債發(fā)行數(shù)量降至冰點(diǎn)，同時(shí)出險(xiǎn)企業(yè)不斷增加，意味著房企新發(fā)債券無法覆蓋到期余額，從中指研究院數(shù)據(jù)看，2022年1-4月信用債、海外債的發(fā)行到期債務(wù)比分別為160.2%、10.4%，總發(fā)行債務(wù)比為71.8%，因此海外債“借新償舊”可能性大幅降低。

對(duì)于后市，克而瑞方面認(rèn)為，6月將是驗(yàn)證各城市市場(chǎng)成色的重要節(jié)點(diǎn)，并給下半年市場(chǎng)定調(diào)。在各地放松政策不斷加碼的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化加劇。兩類城市成交有望明顯改善：其一，市場(chǎng)供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，供應(yīng)放量必然成交明顯回升；其二，放松政策力度較大的城市，如太原、無錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓彿肯M(fèi)，成交有望企穩(wěn)回升。

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