每經(jīng)記者 甄素靜  陳利  包晶晶  陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著上海疫情得到有效控制， 5月29日，上海發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），面對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，詳細(xì)地提出了八個(gè)方面50條舉措。

在房地產(chǎn)方面，《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》指出：

促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批綠色通道，及時(shí)啟動(dòng)新一批次市場(chǎng)化新建商品住房項(xiàng)目上市供應(yīng)，進(jìn)一步縮短前期開(kāi)發(fā)、拿地、開(kāi)工、銷(xiāo)售全流程時(shí)間。

完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。

對(duì)公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓的地塊，加快建立線上交易機(jī)制，優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價(jià)。

同時(shí)，《方案》鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的個(gè)人住房與消費(fèi)貸款等，實(shí)施延期還本付息，延期還本付息日期原則上不超過(guò)2022年底，不影響征信記錄，并免收罰息。

《方案》指出，受疫情影響的企業(yè)等用人單位，可按規(guī)定申請(qǐng)緩繳住房公積金，緩繳期限為2022年4月至12月，到期后進(jìn)行補(bǔ)繳。緩繳期間，繳存職工正常提取和申請(qǐng)住房公積金貸款，不受緩繳影響。

受疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不納入征信記錄。職工租住市場(chǎng)租賃住房申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金用于支付房租的，每戶家庭(含單身家庭)最高月提取限額從2500元調(diào)整為3000元。

上海樓市松綁詳情，點(diǎn)此閱讀原文→：《上?；謴?fù)經(jīng)濟(jì)方案：及時(shí)啟動(dòng)供應(yīng)新一批商品房，鼓勵(lì)實(shí)施個(gè)人住房和消費(fèi)貸款延期還本付息》

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有100余個(gè)城市共計(jì)出臺(tái)各類(lèi)樓市松綁政策超過(guò)300次，其中，4月29日后的一個(gè)月時(shí)間里，就有80余個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策超140次。而作為全國(guó)關(guān)注度最高的一線城市之一的上海，這次也打開(kāi)了政策工具箱。

資料圖 每經(jīng)記者 舒冬妮 攝

此前，從頭部房企恒大“爆雷”開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒意已經(jīng)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間了！

即便是在傳統(tǒng)旺季“金三銀四”，樓市的成交數(shù)據(jù)依然黯淡。而這種情況，到二季度5月份，似乎仍然沒(méi)有看到扭轉(zhuǎn)的跡象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降25.4%；商品房銷(xiāo)售額37789億元，下降29.5%，其中住宅銷(xiāo)售額下降32.2%。[1]

中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企前三甲碧桂園、萬(wàn)科、保利，今年前5月合計(jì)銷(xiāo)售額5277億元，不過(guò)與2021年同期的前三甲“碧萬(wàn)恒”的9038億元銷(xiāo)售額相比，有著3761億元的巨大差距。[2]

形勢(shì)如此嚴(yán)峻。然而，“房住不炒”仍然是各地房地產(chǎn)調(diào)控政策必須對(duì)標(biāo)的基調(diào)。

在政策和市場(chǎng)的雙重重壓之下，猶豫、觀望、試探而又小心翼翼，是各地試圖有限度放松樓市政策的普遍心態(tài)，大家都在等待一個(gè)明確的“信號(hào)”！

4月29日，一個(gè)重磅消息迅速傳開(kāi)：新華社當(dāng)天發(fā)布消息，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議明確表態(tài),“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

來(lái)源：中指研究院綜合整理

隨之而來(lái)的是，各個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)松綁的政策撲面而來(lái)。

影響力最大的政策也在5月20日出臺(tái)了。當(dāng)天，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期3.7%，5年期以上4.45%。此次1年期LPR與上月持平，5年期以上LPR較上月下降15個(gè)基點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平通過(guò)社交媒體表示：“對(duì)居民房地產(chǎn)貸款降息，房貸主要是5年以上，穩(wěn)房市，力爭(zhēng)軟著陸”。

對(duì)于此次LPR下調(diào)，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰5月20日通過(guò)微信向記者表示：“5月5年期以上LPR超預(yù)期下降15個(gè)基點(diǎn)，是貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精準(zhǔn)扶持，代表決策層對(duì)穩(wěn)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)態(tài)度和決心，這將大大提振市場(chǎng)信心。”

房地產(chǎn)政策的工具箱似乎完全打開(kāi)了！

實(shí)地調(diào)查·長(zhǎng)沙

調(diào)控“優(yōu)等生”

鼓勵(lì)存量房用于出租

出租后不納入家庭套數(shù)

長(zhǎng)沙，是公認(rèn)的內(nèi)地城市房地產(chǎn)調(diào)控的“優(yōu)等生”。

即便是這樣一個(gè)房?jī)r(jià)讓人“幸福”的城市，5月11日，長(zhǎng)沙市住建局也發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤(pán)活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》。其中，最受市場(chǎng)關(guān)注的一點(diǎn)在于，政策鼓勵(lì)業(yè)主把存量房用作租賃房，且供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。這個(gè)“一石二鳥(niǎo)”的政策，不僅為市場(chǎng)提供了盤(pán)活存量住房建立租賃保障機(jī)制的可能，也釋放了改善型需求購(gòu)買(mǎi)新住房拉動(dòng)市場(chǎng)的可能。

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?月16日下午在長(zhǎng)沙市建發(fā)租賃有限公司河西辦事處的登記本上看到，在長(zhǎng)沙“5•11”政策出臺(tái)后的第二天（5月12日）就已有不少市民辦理了存量房登記，庚長(zhǎng)生在該登記冊(cè)上排在第一位。

長(zhǎng)沙政務(wù)大廳內(nèi)咨詢新政的市民 每經(jīng)記者 陳利 攝

隨后，記者撥通了庚長(zhǎng)生的電話。庚長(zhǎng)生告訴記者，他們家是三代同堂，一家5口人現(xiàn)住在近90平方米的房子里，很是擁擠。“家里也還有一套70多平米的房子，本意是想給父母住，但是爸媽年紀(jì)大了，住在一起才方便相互照顧。”

在此之前，庚長(zhǎng)生一家不是沒(méi)想過(guò)要換一套面積大一點(diǎn)的房子，“但因?yàn)橄拶?gòu)政策影響，面積小的那套二手房又很難轉(zhuǎn)手，掛牌大半年也沒(méi)幾個(gè)人看過(guò)。”

因此，長(zhǎng)沙新政出來(lái)的當(dāng)天晚上，一家人就合計(jì)著把面積小的那套租出去，“房租照常收，申請(qǐng)成功就能有資格購(gòu)房了”。

第二天一早，庚長(zhǎng)生就先到長(zhǎng)沙市政務(wù)大廳二辦咨詢存量房供作租賃住房的相關(guān)業(yè)務(wù)，包括租賃時(shí)長(zhǎng)計(jì)算、稅收等，“稅收問(wèn)題雖然還是沒(méi)有得到肯定的答復(fù)，但其實(shí)算下來(lái)整體影響也不大。”

辦好登記后，家里人一邊在長(zhǎng)沙住建局官網(wǎng)下載好租賃合同將房子掛上網(wǎng)，一邊就開(kāi)始張羅看新房了，“這次就想買(mǎi)面積大的，至少需要130平米以上，套四、套五都行，至于區(qū)域目前還沒(méi)特別界定，價(jià)格合適就可以。”

5月25日下午，每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咴俅沃码姼L(zhǎng)生時(shí)，他告訴記者，“建發(fā)（試點(diǎn)企業(yè)）已經(jīng)實(shí)地來(lái)看過(guò)我們要出租的房子了，申請(qǐng)通過(guò)，現(xiàn)在就只等租出去了。”至于看房情況，他表示上周末一家人已經(jīng)去梅溪湖看過(guò)幾個(gè)樓盤(pán)了。

新政出臺(tái)兩周

新盤(pán)來(lái)訪量達(dá)年內(nèi)峰值

長(zhǎng)沙新政的效果不僅反映在市民存量房的登記上，也反映在新房市場(chǎng)上。新政出臺(tái)兩周，樓盤(pán)來(lái)訪量達(dá)年內(nèi)峰值。

5月18日，星期三。盡管是工作日上午，但當(dāng)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾邅?lái)到位于長(zhǎng)沙金鷹月湖板塊的東原麓•印長(zhǎng)江項(xiàng)目時(shí)，看到售樓部已有好幾組客戶正在洽談。

作為東原地產(chǎn)進(jìn)駐長(zhǎng)沙的首個(gè)項(xiàng)目，東原麓•印長(zhǎng)江自2020年亮相以來(lái)，整體去化率達(dá)到90%。克爾瑞湖南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，去年該項(xiàng)目別墅產(chǎn)品成交金額達(dá)10.64億元，穩(wěn)居長(zhǎng)沙九區(qū)縣別墅成交金額榜首位置。由于目前是尾盤(pán)銷(xiāo)售，整個(gè)售樓部也僅有6名置業(yè)顧問(wèn)。

該項(xiàng)目銷(xiāo)售主管劉斌向記者介紹，項(xiàng)目定位是高端改善項(xiàng)目，入市以來(lái)銷(xiāo)售比較好，現(xiàn)在所剩房源也是最后一批次推出來(lái)的。盡管如此，“基本每天的來(lái)訪量也有十幾組，周六周日稍微多一點(diǎn)，可能有20多組。”

長(zhǎng)沙東原麓·印長(zhǎng)江售樓部?jī)?nèi)的購(gòu)房咨詢者 每經(jīng)記者 陳利 攝

“這兩天來(lái)看房的人明顯多起來(lái)了，長(zhǎng)沙新政出來(lái)第二天就有客戶來(lái)咨詢。我與同行交流時(shí)，大家都表示，上周末的客戶量比之前增加了百分之二三十。”張強(qiáng)表示，一些客戶在線上辦理了租賃申請(qǐng)業(yè)務(wù)后，就迅速投入到了看房中，而且大多客戶表示空出來(lái)的“房票”將用于購(gòu)買(mǎi)大戶型或別墅產(chǎn)品。

而在前一天的5月17日下午，記者來(lái)到位于長(zhǎng)沙岳麓區(qū)西二環(huán)、由國(guó)內(nèi)頭部房企打造的某“網(wǎng)紅盤(pán)”現(xiàn)場(chǎng)看到，前來(lái)看房者絡(luò)繹不絕，所有置業(yè)顧問(wèn)都在忙著講解。

“大概三分之一的客戶是因?yàn)樾抡皝?lái)看房的。”置業(yè)顧問(wèn)常干春指著接待廳內(nèi)近百位看房者告訴記者，項(xiàng)目將推出小高層和洋房等改善型房源，就是考慮到本次新政后獲得“房票”的客戶可能會(huì)來(lái)看看。

常干春表示，此前他和同事還曾專(zhuān)門(mén)到政務(wù)大廳就新政事宜進(jìn)行過(guò)咨詢，“有的客戶來(lái)看房時(shí)也順便會(huì)咨詢我們，所以我們也必須比他們了解得更多、更透徹”。

不過(guò)，常干春也表示，新政發(fā)布后，雖然前來(lái)看房和咨詢的人很多，“但由于政策推出時(shí)間不久，目前只是帶來(lái)人氣，還未形成真正的銷(xiāo)售。”

長(zhǎng)沙某在建樓盤(pán)項(xiàng)目 每經(jīng)記者 陳利 攝

據(jù)克爾瑞湖南區(qū)域數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目于5月21日首開(kāi)，最終去化率45%。而5月16日-22日一周內(nèi)，長(zhǎng)沙共有7個(gè)項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)，推出住宅884套，認(rèn)購(gòu)659套，總體去化率75%。

另?yè)?jù)湖南中原研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，近兩周長(zhǎng)沙樓盤(pán)客戶來(lái)訪量達(dá)到今年的峰值。

“我個(gè)人感覺(jué)，長(zhǎng)沙市民的購(gòu)房需求跟購(gòu)房意愿都是有的，尤其是對(duì)于改善性居住的訴求，甚至比長(zhǎng)三角地區(qū)更強(qiáng)烈一些，這跟長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)卣w房?jī)r(jià)、城市幸福度也是有關(guān)的。”

東原地產(chǎn)長(zhǎng)沙區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)劉一萱在5月18日在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾呙嬖L時(shí)表示，“不管是長(zhǎng)沙本地人也好，外地人也好，他們都可以在自己不同的收入范圍內(nèi)找到滿意的房子。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

“此次對(duì)存量房的改革，長(zhǎng)沙無(wú)疑是機(jī)智的。”在劉一萱看來(lái)，這對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙，尤其是高改人群（高端改善性購(gòu)房人群）、高改項(xiàng)目（高端改善性樓盤(pán)項(xiàng)目）都是一種利好，同時(shí)也可以滿足政府需要的保障性租賃住房。

劉一萱特意對(duì)本次新政后的客戶來(lái)訪量做過(guò)統(tǒng)計(jì)，“盡管政策執(zhí)行細(xì)則還未出來(lái)，很多人也還處在咨詢階段，但是客戶的來(lái)訪量比之前是明顯增加的。

“新政現(xiàn)在確定的就是以家庭為單位，每個(gè)家庭能核減一套，我覺(jué)得，首先，這是在盤(pán)活存量、閑置的房源，其次，是促進(jìn)了改善需求的釋放。”湖南中原研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳世霞5月16日在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾呙嬖L時(shí)表示。

陳世霞還以自身經(jīng)歷向記者舉例道，她大學(xué)畢業(yè)后便落戶長(zhǎng)沙，并工作了十六七年，目前名下有兩套住房，一套50多平方米小戶型，一套140平方米大戶型。家里目前有6口人（夫妻倆+兩個(gè)小孩+父母），“雖然4房也能擠擠，但我實(shí)際是需要5房的。”

若根據(jù)“5•11”新政之前的長(zhǎng)沙樓市政策：長(zhǎng)沙市戶籍家庭限購(gòu)兩套，除非低價(jià)出售其中一套，不然就沒(méi)辦法置換。而現(xiàn)在這個(gè)政策就正好釋放了這一類(lèi)想要住得舒服一點(diǎn)、品質(zhì)好一點(diǎn)的人的住房改善需求 

“而且通過(guò)試點(diǎn)，長(zhǎng)沙要力爭(zhēng)到2025年末籌集租賃住房不少于15萬(wàn)套。正常情況下，政府每年都會(huì)有相應(yīng)的保障房、廉租房建設(shè)，而通過(guò)此次新政，長(zhǎng)沙將釋放一批閑置用房，并可通過(guò)選擇其中一部分房源，以政策優(yōu)惠刺激個(gè)人將房屋交由政府平臺(tái)統(tǒng)一管理，用于完成政府的保障性租賃住房。”

陳世霞表示，此次新政要求用于租賃的房屋時(shí)長(zhǎng)需要累計(jì)十年，隨著大量存量房入市，房源選擇增多，租金的價(jià)格預(yù)計(jì)將更平穩(wěn)，“長(zhǎng)沙此次政策無(wú)論是對(duì)‘房票’的解決，還是對(duì)租金的抑制，抑或是對(duì)保障房的收集，可以達(dá)到‘三贏’的效果。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙九區(qū)縣商品房自2021年6月成交量同比開(kāi)始下跌，且跌幅不斷加大，在2021年三四季度達(dá)到30%以上跌幅，至2022年一季度同比下滑超過(guò)40%，購(gòu)房者觀望情緒較濃。今年4月成交量同比下滑達(dá)到49%，成交收縮明顯。[3]

另?yè)?jù)湖南中原研究院數(shù)據(jù)，截至4月底，長(zhǎng)沙五區(qū)庫(kù)存量達(dá)661萬(wàn)平方米，為近三年同期最高值。由于近6個(gè)月去化速度放慢，去化周期已連續(xù)9個(gè)月上漲，達(dá)到2018年以來(lái)月度新高。 [4]

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

克而瑞數(shù)據(jù)則顯示，截至2022年4月，長(zhǎng)沙六區(qū)一縣商品住宅廣義庫(kù)存4938萬(wàn)平方米，按照近12個(gè)月去化速度計(jì)算，去化周期約31個(gè)月，超過(guò)18個(gè)月的警戒線。[3]

“我們的政策是在幾個(gè)前提下出臺(tái)的：一是保持房住不炒的戰(zhàn)略定力，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，這個(gè)是沒(méi)有變的；二是堅(jiān)持中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)兩會(huì)精神，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。” 長(zhǎng)沙市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)張君5月17日在接受記者電話采訪時(shí)表示。

“長(zhǎng)沙唯一作調(diào)整的是‘調(diào)結(jié)構(gòu)、優(yōu)品質(zhì)、促改善’。在不改變現(xiàn)行限購(gòu)政策的條件下，支持改善型需求的基調(diào)，精準(zhǔn)激活改善型需求的釋放，構(gòu)建‘低端有保障、中端有供應(yīng)、高端有市場(chǎng)’的供應(yīng)體系，從而形成多方共贏的局面。”

至于對(duì)此次存量房新政的預(yù)期，張君坦言“并沒(méi)有”。在他看來(lái)，長(zhǎng)沙樓市是平穩(wěn)健康的，“換句話說(shuō)，長(zhǎng)沙不出臺(tái)政策也能夠保持市場(chǎng)保持平衡健康發(fā)展，這個(gè)長(zhǎng)沙是有底氣的，沒(méi)有任何問(wèn)題。”

張君表示，從近期政策出來(lái)后的情況來(lái)看，市民購(gòu)房逐步理性，并不會(huì)因?yàn)橛辛?ldquo;房票”就積極去購(gòu)房，而是“對(duì)方確實(shí)有改善的需求、確實(shí)也有購(gòu)房的欲望、正好手上有閑錢(qián)才會(huì)去買(mǎi)，這三個(gè)條件缺一不可。”

實(shí)地調(diào)查·衢州

松綁限購(gòu)限售

第一個(gè)吃“螃蟹”背后

位于浙江省西部的衢州市，雖與杭州、金華、麗水三市相交，但對(duì)外來(lái)人口吸引力并不強(qiáng)。2021年末常住人口228.7萬(wàn)人，GDP為1875.6億元，在浙江省11個(gè)地級(jí)市中排在第十和第九。

早在4月1日，衢州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，取消限購(gòu)，松綁限售政策。這是全國(guó)第一個(gè)限購(gòu)、限售政策同時(shí)優(yōu)化的城市，具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。

作為一個(gè)江浙地區(qū)的四線小城，衢州為什么有點(diǎn)“著急”？

據(jù)衢州市房地產(chǎn)管理處數(shù)據(jù)，今年4月，衢州新房成交374套，環(huán)比下跌0.8%，同比下跌68.2%；二手房成交602套，環(huán)比增長(zhǎng)55%，同比下降71%。[5]

新房和二手房成交量均處于自去年以來(lái)的市場(chǎng)低位，衢州房地產(chǎn)市場(chǎng)下行明顯。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿證、推盤(pán)節(jié)奏變緩，市場(chǎng)表現(xiàn)也更為冷淡。

楊仲平，衢州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局住房處處長(zhǎng)，政策擬定與實(shí)施的參與者和知情人。5月18日，每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咴跅钪倨降霓k公室對(duì)他當(dāng)面深度訪談，了解這樣一個(gè)政策出臺(tái)的詳細(xì)經(jīng)過(guò)。

談及2021年下半年衢州市住建局密集出臺(tái)的兩次緊縮性政策前后的經(jīng)歷，楊仲平解釋說(shuō)，“市場(chǎng)熱點(diǎn)其實(shí)是去年幾個(gè)樓盤(pán)拉起來(lái)的，這幾個(gè)樓盤(pán)位于環(huán)境優(yōu)異的智慧新城，關(guān)注度高、去化較快，房?jī)r(jià)也相對(duì)高一些，導(dǎo)致整體的價(jià)格指數(shù)上去了，也按照上級(jí)的要求出臺(tái)了調(diào)控政策降指數(shù)。在去年下半年調(diào)控中，衢州也是地級(jí)市中少見(jiàn)的將個(gè)人住房增值稅免征年限由兩年改為五年的城市。”

在楊仲平看來(lái)，去年衢州的收緊性政策更像是單純地壓指數(shù)。“我們是局部熱，其他地方如衢江、集聚區(qū)以及柯城城郊等板塊并不熱，是屬于結(jié)構(gòu)性的熱點(diǎn)。”

楊仲平表示，局部區(qū)域幾個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)短期內(nèi)價(jià)格會(huì)維持在某個(gè)度，市場(chǎng)自然到了高點(diǎn)以后，即便不調(diào)控也會(huì)往下走，緊縮性調(diào)控政策出臺(tái)后市場(chǎng)就下行得更快。“其實(shí)關(guān)鍵不是政府政策，這個(gè)可能只是一種助推器，從我們自身這么多年的經(jīng)歷來(lái)看不是很重要，金融才是第一重要的，其他的都是次要的。”

“行業(yè)目前首要保交樓保穩(wěn)定，這也是衢州住建局目前在做的事情，比如會(huì)提前預(yù)判在當(dāng)?shù)乜赡艿某鲭U(xiǎn)房企，專(zhuān)門(mén)給它搞一個(gè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，政府介入政府把控，防止預(yù)售資金被違規(guī)抽走。”

 “現(xiàn)在從中央到省里基調(diào)已定，鼓勵(lì)各地從實(shí)際出發(fā)完善調(diào)控政策，支持剛性和改善性住房需求，衢州4月初出臺(tái)取消限售限購(gòu)政策，引發(fā)輿論高度關(guān)注。”楊仲平笑著說(shuō)道，其實(shí)反而說(shuō)明了我們還是實(shí)事求是的，是符合中央精神的。

對(duì)于衢州寬松政策出臺(tái)一個(gè)多月后的效果，楊仲平略顯無(wú)奈地說(shuō)，“沒(méi)有達(dá)到我們的預(yù)期，我們預(yù)期至少房企的銷(xiāo)售去化要明顯加快?？偭可峡醋兓⒉皇呛苊黠@，但4月份跟3月份環(huán)比來(lái)看，4月份出來(lái)的（數(shù)據(jù)）應(yīng)該是有所體現(xiàn)。”

在當(dāng)下環(huán)境中，楊仲平認(rèn)為需要重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)方面，“一是政策面要進(jìn)一步完善，提振市場(chǎng)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；二是要防范風(fēng)險(xiǎn)，防止開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾。這也是目前需要重點(diǎn)關(guān)注的事情；三是逐步規(guī)范市場(chǎng)，之前行業(yè)運(yùn)行比較偏向賣(mài)方市場(chǎng)，其中也會(huì)隱藏有一些不規(guī)范行為，今后應(yīng)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商造好房子、做品牌，引導(dǎo)大家對(duì)行業(yè)將來(lái)樹(shù)立起信心，達(dá)到雙贏結(jié)果。”

楊仲平表示，高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)過(guò)去后，就是實(shí)實(shí)在在穩(wěn)步發(fā)展，不能是大起大落的不可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，一定要有一個(gè)波浪型趨勢(shì)，而且這個(gè)波浪形是慢慢往上走，這是房地產(chǎn)發(fā)展最好的一種模式。

談及市場(chǎng)調(diào)研中房企目前普遍對(duì)市場(chǎng)信心不足的現(xiàn)象，楊仲平樂(lè)觀地?cái)[擺手說(shuō)，“暫時(shí)沒(méi)信心不代表未來(lái)沒(méi)信心。”

效果仍未達(dá)預(yù)期

樓盤(pán)去化難度加大

與此同時(shí)，每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾哌€實(shí)地走訪了衢州的新城舊區(qū)與周邊縣鎮(zhèn)，希望從細(xì)微處還原這座四線小城樓市從緊縮到放松的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變歷程。

在5月16日-18日的實(shí)地走訪中，衢州多個(gè)樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)和房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，此次新政對(duì)樓市成交影響不大，因?yàn)樽钅苡绊懯袌?chǎng)交易的增值稅征收年限在此次政策中并未調(diào)整。

5月16日下午，當(dāng)記者來(lái)到衢州熱點(diǎn)區(qū)域智慧新城板塊的熱盤(pán)祥生熙悅云庭售樓處時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)王茹剛剛接待完客戶，正在外區(qū)休息，現(xiàn)場(chǎng)除工作人員外并無(wú)訪客。“新政對(duì)市場(chǎng)影響很小，我的客戶里大約二三十個(gè)中才有一個(gè)外地客戶，還是屬于返鄉(xiāng)置業(yè)型的。”

衢州某樓盤(pán)售樓處的購(gòu)房咨詢者 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

楊仲平在與記者交談時(shí)也提到，衢州作為四線城市，外來(lái)購(gòu)房者很少，“我們測(cè)算一下，（外來(lái)購(gòu)買(mǎi)量）10%都不到，大概在6%~7%，主要還是靠當(dāng)?shù)睾椭苓吙h鎮(zhèn)的購(gòu)買(mǎi)力。”

同不少城市一樣，在4月初的新政出臺(tái)前，衢州經(jīng)歷了由熱轉(zhuǎn)冷的過(guò)程。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年3月衢州市場(chǎng)熱度達(dá)到頂峰，單月新房網(wǎng)簽1313套。針對(duì)樓市過(guò)熱， 2021年7月-8月，衢州兩度收緊政策：7月發(fā)布通知，進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房行為；8月份首度實(shí)行限購(gòu)管理促進(jìn)樓市降溫，當(dāng)月衢州新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅402套。此后，衢州新房和二手房成交均持續(xù)下跌至今。

衢州某樓盤(pán)售樓處一上午的到訪量統(tǒng)計(jì) 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

衢州本地某房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人楊晟5月16日下午在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾呙嬖L時(shí)表示，“這是我從業(yè)15年來(lái)最難的時(shí)刻。去年底，一些項(xiàng)目因?yàn)橘Y金原因，以7.5折、8折抵工程款形式走了一波特價(jià)房，但效果也不是特別明顯。”

“以前開(kāi)盤(pán)賣(mài)幾個(gè)億甚至十幾個(gè)億很正常，現(xiàn)在一天賣(mài)一套房子就很開(kāi)心了。”據(jù)楊晟統(tǒng)計(jì)，目前購(gòu)房客戶決策周期明顯變長(zhǎng)，且成交難度加大，來(lái)訪三五次還在糾結(jié)的客戶比較多，甚至有客戶來(lái)訪14次才最終成交。

5月16日下午，衢州當(dāng)?shù)刂薪榘⑵嬖诮邮苡浾呙嬖L時(shí)表示，他已主動(dòng)調(diào)整了自己的業(yè)務(wù)重心，主做二手房和租房業(yè)務(wù)。衢州樓市從去年8月以來(lái)一路降溫，開(kāi)發(fā)商和中介都不好受，但越是難的時(shí)候也越是考驗(yàn)自身業(yè)務(wù)的時(shí)候。

“新政出臺(tái)以來(lái)，對(duì)市場(chǎng)影響不大，大部分客戶仍然處于觀望狀態(tài)。隨著省城杭州近期樓市新政的發(fā)布，衢州應(yīng)該也會(huì)繼續(xù)放寬。” 阿奇表示。

持續(xù)走低的成交量，讓中介的日常業(yè)務(wù)也難以維系。在衢州三大商圈之一的吾悅廣場(chǎng)，中介門(mén)店老板楊柯不得已還找到了“副業(yè)”，一天之內(nèi)身份也在老板與打工人之間切換。

衢州吾悅廣場(chǎng)一停業(yè)中介門(mén)上貼出轉(zhuǎn)租廣告  每經(jīng)記者  甄素靜 攝

5月18日傍晚，每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咭?jiàn)到楊柯時(shí)，他剛剛從衛(wèi)浴館下班回到中介店里。他打趣道，“做房屋經(jīng)紀(jì)和在衛(wèi)浴館上班，我都分不清哪個(gè)是副業(yè)了。”不過(guò)在他的朋友圈里，更新更多的還是租房賣(mài)房信息。 

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，衢州目前人均住房面積已超50平方米，遠(yuǎn)超全國(guó)均值，在浙江省排名第二。在劉奇、楊柯等從業(yè)人員看來(lái)，比較擔(dān)憂的還是后續(xù)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不足的問(wèn)題。

而在衢州市柯城區(qū)居住的市民黃先生告訴記者，自己目前賦閑在家，名下有三套房產(chǎn)，衢州兩套，金華一套。“以后也沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃，不過(guò)股市現(xiàn)在才3000多點(diǎn)，大有可為。”

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探·上海

部分中介門(mén)店已復(fù)工

多個(gè)樓盤(pán)恢復(fù)搖號(hào)選房

今日（6月1日）起，上海進(jìn)入全面恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序階段，上海房地市場(chǎng)也終于迎來(lái)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

5月29日的《方案》中提到，“建立房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批綠色通道，及時(shí)啟動(dòng)新一批次市場(chǎng)化新建商品住房項(xiàng)目上市供應(yīng)，進(jìn)一步縮短前期開(kāi)發(fā)、拿地、開(kāi)工、銷(xiāo)售全流程時(shí)間”。

從2021年開(kāi)始，上海按批次推出新房源，當(dāng)年共推出6批次房源。今年2月中旬，上海推出了今年第一批次集中供應(yīng)樓盤(pán)，涉及33個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)11812套房源，分布在浦東、普陀等13個(gè)區(qū)域。這些樓盤(pán)此后陸續(xù)認(rèn)購(gòu)和開(kāi)盤(pán)，并有11個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)了積分制。不過(guò)受疫情影，仍有10余個(gè)樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)和開(kāi)盤(pán)被迫延期。

5月31日，上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)發(fā)布公告表示，“6月1日起，本市2022年第一批次供應(yīng)上市、未完成認(rèn)購(gòu)選房的新建商品住房項(xiàng)目，將有序開(kāi)展線上開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售（包括線上認(rèn)購(gòu)、搖號(hào)、選房等）”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照要求，落實(shí)疫情防控主體責(zé)任，有序開(kāi)放售樓處，組織項(xiàng)目線上開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售活動(dòng)，委托公證機(jī)構(gòu)對(duì)線上搖號(hào)和線上選房過(guò)程進(jìn)行公證，并接受房管部門(mén)全過(guò)程監(jiān)管，確保線上開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售公平、公正”。

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)洸樵兌鄠€(gè)項(xiàng)目微信公號(hào)了解到，這批延期認(rèn)購(gòu)的項(xiàng)目已紛紛計(jì)劃于6月恢復(fù)搖號(hào)選房。其中，奉賢保利明玥霞光6月1日搖號(hào)，線上選房；浦東的金鼎首府、嘉盈峰、森蘭名苑、御橋博翠4個(gè)項(xiàng)目將于6月2日開(kāi)始恢復(fù)搖號(hào)選房工作。

記者注意到，位于上海虹口區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的瑞安瑞虹新城十期瑧庭項(xiàng)目5月31日發(fā)布公告稱，原定3月31日線上開(kāi)盤(pán)因疫情影響延期，6月8日將恢復(fù)開(kāi)盤(pán)。

今日（6月1日）中午，瑞安房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人通過(guò)微信告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾撸壳笆蹣翘幭嚓P(guān)工作正在緊張有序進(jìn)行中，不僅落實(shí)防疫相關(guān)要求，也積極與上級(jí)主管部門(mén)溝通，保證開(kāi)盤(pán)活動(dòng)安全有序、公平公正。同時(shí)，“快速完成了線上選房流程的梳理告知，及時(shí)安排客戶參與針對(duì)性的操作演練。組織員工返崗復(fù)工，確保線上開(kāi)盤(pán)各個(gè)環(huán)節(jié)準(zhǔn)確無(wú)誤。”

6月1日一早，位于上海浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)的海睿會(huì)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)張斌通過(guò)微信向意向客戶發(fā)出認(rèn)購(gòu)建議，“我們已做好復(fù)工準(zhǔn)備，按目前已做工作節(jié)點(diǎn)來(lái)看，項(xiàng)目于6月下旬取證并認(rèn)購(gòu)，請(qǐng)大家做好相關(guān)資金及材料準(zhǔn)備。”他表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)一周后正式復(fù)工，“參觀樣板房還需等待進(jìn)一步通知”。

二手房市場(chǎng)方面，據(jù)記者了解，上海不少中介門(mén)店已經(jīng)開(kāi)門(mén)并做復(fù)工準(zhǔn)備。

6月1日上午，太屋（中國(guó)）副總經(jīng)理王超接受每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾唠娫挷稍L時(shí)表示，“目前太平洋房屋95%以上門(mén)店已經(jīng)正式復(fù)工，復(fù)工首日，工作人員線下以防疫消殺等準(zhǔn)備工作為主。配合抗疫情要求，中介業(yè)務(wù)暫時(shí)通過(guò)線上開(kāi)展，有些小區(qū)已經(jīng)開(kāi)展帶看工作了。”

記者在楊浦區(qū)看到，一家鏈家門(mén)店已經(jīng)開(kāi)門(mén)，店里的工作人員羅強(qiáng)告訴記者，已經(jīng)全員上崗，并且對(duì)附近小區(qū)進(jìn)行了逐一詢問(wèn)。“一些全面開(kāi)放的小區(qū)已經(jīng)可以帶看了，只是訪客需要辦理的手續(xù)比較多，但基本沒(méi)什么阻礙。”

另一家中介門(mén)店的潘經(jīng)理通過(guò)微信告訴記者，“門(mén)店已經(jīng)復(fù)工，不過(guò)今天只是打掃下衛(wèi)生這些。至于帶看等線下業(yè)務(wù)，還需要些時(shí)間。”

上海楊浦區(qū)一家鏈家門(mén)店已開(kāi)門(mén) 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

百城松綁·工具

各地密集松綁樓市

政策“工具箱”日趨豐富

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有100余個(gè)城市共計(jì)出臺(tái)各類(lèi)樓市松綁政策超過(guò)300次。尤其是4月以來(lái)，越來(lái)越多的二線城市也加入到樓市“松綁”行列，4月和5月各地發(fā)布的樓市松綁政策均超過(guò)100次，且松綁力度在不斷加大。[6]

從政策內(nèi)容來(lái)看，放松限購(gòu)限售、優(yōu)化房貸、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金政策、支持多孩家庭購(gòu)房等，成為各地刺激需求端最常用的政策；而優(yōu)化監(jiān)管資金、優(yōu)化限價(jià)則成為當(dāng)前紓困企業(yè)端的調(diào)控工具。

工具之一：放寬限購(gòu)

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至5月23日，已有30余城優(yōu)化住房限購(gòu)政策，且大多數(shù)城市政策出臺(tái)時(shí)間在4月-5月，其中部分城市部分區(qū)域全面取消限購(gòu)，部分城市降低社保年限要求，有部分城市針對(duì)人才、老年人、外地人等人群優(yōu)化限購(gòu)政策。

如濟(jì)南不再將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)列入限購(gòu)范圍；福州放寬普通住宅的限購(gòu)要求；沈陽(yáng)放寬非本地戶籍家庭購(gòu)房門(mén)檻，取消相關(guān)社保證明；鄭州、蘭州、九江等城市允許父母等親屬投靠新購(gòu)一套房；廊坊于4月底廢止相關(guān)政府規(guī)范性文件，取消限購(gòu)政策；大連、南京六合區(qū)等放松限購(gòu)政策，允許外地戶籍購(gòu)買(mǎi)住房；蘇州則降低了非戶籍家庭購(gòu)房社保年限要求等。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

工具之二：放松限售

用于防范炒作的限售政策，今年以來(lái)已經(jīng)有十余個(gè)城市予以放松或取消。

如3月初青島率先放松限售，即墨地區(qū)新房由拿證滿五改為網(wǎng)簽滿五、二手房滿兩年即可交易；隨后，哈爾濱全面取消限售，衢州、徐州取消144平方米以上住宅限售，蘇州六區(qū)二手房限售年限降至3年，大連取消限售，紹興新房調(diào)整為網(wǎng)簽備案后3年，江蘇常州將限售時(shí)間由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后滿4年調(diào)整為滿2年，浙江義烏取消二手房“拿證滿三年上市”限售政策。

工具之三：優(yōu)化限貸

今年以來(lái)已有20余城優(yōu)化限貸。如2月份佛山、贛州等城市首套首付比例降至20%；4月份紹興、貴陽(yáng)、廊坊等城市首套首付比例下調(diào)至最低2成、二套降至3成；贛州部分銀行5月起將購(gòu)房者貸款年齡放寬至70周歲，將二手房房齡調(diào)至最長(zhǎng)35年。

同時(shí)，重點(diǎn)城市首套、二套房貸利率持續(xù)下行，1月份5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后保持穩(wěn)定，各地房貸利率下調(diào)更多地體現(xiàn)在加點(diǎn)幅度的下調(diào)。5月20日，央行公布了5月份的LPR，5年期限為4.45%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)歷史最大降幅。從5月22日起，天津、鄭州、南通、蘇州、青島、濟(jì)南、重慶等多地已有銀行將首套房貸利率最低降至4.25%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

工具之四：購(gòu)房補(bǔ)貼

發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，成為今年多地釋放住房需求的另一方式。目前共有30余城出臺(tái)相關(guān)政策，包括按套數(shù)一次性補(bǔ)貼、分期撥付契稅補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券補(bǔ)貼、人才房票獎(jiǎng)勵(lì)、購(gòu)房?jī)r(jià)款一定比例補(bǔ)貼、降低二手房交易個(gè)稅稅率、降低個(gè)人增值稅免征年限等，補(bǔ)貼對(duì)象覆蓋農(nóng)民工、新市民、人才、多孩家庭等。

如玉林市發(fā)放新市民購(gòu)房補(bǔ)貼，購(gòu)買(mǎi)首套新房按面積標(biāo)準(zhǔn)每套補(bǔ)貼6000元或1萬(wàn)元；蘇州、常熟針對(duì)人才以定率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼，新建商品房按購(gòu)房發(fā)票價(jià)的1%進(jìn)行補(bǔ)貼；吉林延吉對(duì)于符合條件的購(gòu)房農(nóng)民給予契稅補(bǔ)貼和消費(fèi)券補(bǔ)貼；長(zhǎng)沙對(duì)購(gòu)買(mǎi)非住宅商品房的業(yè)主給予補(bǔ)貼；鄭州二手房個(gè)人所得稅稅率由差額20%稅率變?yōu)榘纯們r(jià)1%核定比例征收；浙江義烏9月30日前購(gòu)買(mǎi)首套房可補(bǔ)貼100%契稅；四川眉山規(guī)定中心城區(qū)購(gòu)房每平方米最高補(bǔ)貼600元；宜賓對(duì)高校教師、多孩家庭等發(fā)放主城區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼，每戶最高不超過(guò)3萬(wàn)元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

工具之五：支持多孩家庭購(gòu)房

5月份以，支持多孩家庭購(gòu)房各地放松調(diào)控的又一亮點(diǎn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)，僅5月以來(lái)已10余城頒相關(guān)政策，熱點(diǎn)二線城市中的杭州、南京、無(wú)錫，以及蘭州、沈陽(yáng)、揚(yáng)州、東莞等城市均明確了滿足多孩家庭的購(gòu)房需求。

其中杭州的支持力度較大，除對(duì)符合條件的三孩家庭增加限購(gòu)套數(shù)外，還給予該類(lèi)家庭參與新房搖號(hào)參照“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)的照顧；南京、沈陽(yáng)則分別放寬限購(gòu)的基礎(chǔ)上，在貸款利率、貸款額度上給予適當(dāng)放開(kāi)，而景德鎮(zhèn)、樂(lè)山、雅安等地，對(duì)于多孩家庭購(gòu)房進(jìn)行不同額度的補(bǔ)貼。

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后續(xù)政策還有哪些空間？

面臨哪些爭(zhēng)議？

 

除了地方政府能夠掌控的限購(gòu)和限售尺度，最受購(gòu)房者關(guān)注的自然是與買(mǎi)房成本息息相關(guān)的利率。這也是為什么5月20日調(diào)整LPR5年期以上利率能產(chǎn)生如此大的影響的根本原因。當(dāng)時(shí)，中國(guó)人民銀行授權(quán)公布，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期3.7%，5年期以上4.45%。此次1年期LPR與上月持平，5年期以上LPR較上月下降15個(gè)基點(diǎn)。[7]

來(lái)源：中國(guó)人民銀行官網(wǎng)

5月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個(gè)、13個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)2019年以來(lái)新低；本月平均放款周期為29天，與上月持平。但另一方面，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，是繼今年2月減少之后，年內(nèi)居民貸款再度減少。[8]

此次LPR下調(diào)，將一定程度上減輕房貸負(fù)擔(dān)。貝殼研究院舉例，如以商貸額度300萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，存量貸款客戶每年房貸能省超過(guò)3000元；對(duì)于新貸款人群，考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎(chǔ)上下降20個(gè)基點(diǎn)，即與4月相比最大降息35個(gè)基點(diǎn)，每年房貸節(jié)省還款額度約7500元。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜5月20日通過(guò)微信向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾弑硎荆?ldquo;本次降息是繼今年1月5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后的第二次降息，也是2019年房貸利率換錨LPR之后降息幅度最大的一次。”

事實(shí)上，此前LPR水平已經(jīng)處于低位。在此之前，1年期LPR和5年期以上LPR都有下調(diào)趨勢(shì)。自2020年4月以來(lái)，1年期LPR便是3.85%，5年期以上LPR為4.65%，這一利率水平一直維持到2021年11月。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

2021年12月，1年期LPR下調(diào)到3.8%，5年期以上LPR依舊維持4.65%。2022年1月繼續(xù)下調(diào)至1年期LPR3.7%，5年期以上LPR4.6%。

5月13日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在官網(wǎng)表示，下一步政策“將穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置，加大穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施力度，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加快落實(shí)已出臺(tái)的政策措施，積極主動(dòng)謀劃增量政策工具，支持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。”

隨后5月15日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)通知，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，即首套房貸款利率最低為4.4%。

此后，多地首套房利率水平應(yīng)聲下調(diào)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月18日已有天津、青島、濟(jì)南、鄭州、臨沂、綿陽(yáng)等11城執(zhí)行的主流首套房貸利率降至4.4%，加大對(duì)首套住房的支持。103個(gè)重點(diǎn)城市中超過(guò)60城二套房貸利率在5.2%的水平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

陳文靜認(rèn)為，未來(lái)配套政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，“各地普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)等配套政策有望進(jìn)一步優(yōu)化。此前首套房房貸利率下限的調(diào)整只針對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通住宅購(gòu)房者，未來(lái)預(yù)計(jì)將有更多城市調(diào)整普宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)等配套政策，多個(gè)政策疊加有利于放大本次樓市降息效果，促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放。”

不過(guò)，對(duì)于本輪樓市松綁，市場(chǎng)也有不同看法。

如深圳在經(jīng)歷了去年以來(lái)最嚴(yán)的“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策后，針對(duì)今后的樓市政策，市場(chǎng)出現(xiàn)了兩種截然不同的聲音：希望出臺(tái)樓市寬松政策，反對(duì)出臺(tái)樓市刺激政策。

在深圳的領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有網(wǎng)友表示，深圳房?jī)r(jià)距離上一輪深圳樓市普漲僅半年，而且今年首次集中供地依然火爆，希望官方謹(jǐn)慎出臺(tái)樓市刺激政策，給扎根深圳的新市民留一些希望。而另一位網(wǎng)友則表示，自家孩子計(jì)劃讀研后留深工作，作為家長(zhǎng)，想提前幫孩子買(mǎi)房，還房貸，但深圳目前限購(gòu)不讓買(mǎi)，希望給在深圳上大學(xué)的孩子一些寬松的購(gòu)房資格。

記者近日在衢州采訪中，獨(dú)家獲取的一份4月中下旬由當(dāng)?shù)胤繀f(xié)調(diào)研的報(bào)告顯示，房企普遍認(rèn)為，當(dāng)?shù)?月初出臺(tái)的政策調(diào)整力度不夠，對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇的效果不是很明顯。從拿地意愿來(lái)看，上半年受調(diào)查企業(yè)普遍沒(méi)有在市區(qū)拿地計(jì)劃；下半年13家企業(yè)中僅1家明確有計(jì)劃拿地，4家企業(yè)沒(méi)有拿地計(jì)劃，8家企業(yè)要看市場(chǎng)情況。

 

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

那么，后續(xù)樓市松綁還會(huì)有哪些政策空間？

5月24日下午，陳文靜通過(guò)微信告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?，未?lái)各地住房政策與人口政策、租賃政策、人才政策等結(jié)合或是重要方向，針對(duì)特定人群優(yōu)化限購(gòu)、限貸、限售等政策將更加精細(xì)化，促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放。

其中，一線城市政策預(yù)計(jì)繼續(xù)以微調(diào)為主，以引才或紓困為突破口，修復(fù)市場(chǎng)信心；二線城市政策力度有望繼續(xù)加大，如限購(gòu)范圍優(yōu)化，同時(shí)在降低房貸利率、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、延長(zhǎng)貸款年限、繼續(xù)優(yōu)化限售、降低交易稅費(fèi)等方面均有空間。

“若市場(chǎng)持續(xù)下行，多數(shù)仍限購(gòu)的三四線城市有望全面取消限購(gòu)，限貸、限售等限制性政策也存在全面優(yōu)化預(yù)期。普通三四線城市的政策或更多地與人口政策結(jié)合，多孩家庭住房支持政策有望進(jìn)一步發(fā)力，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等繼續(xù)跟進(jìn)。”陳文靜表示。

（應(yīng)受訪者要求，文中常干春、王茹、楊晟、楊柯為化名）

記者手記 | 樓市復(fù)蘇需要“信心”

這或許是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展二十多年來(lái)最為低迷的時(shí)候。這不僅表現(xiàn)在自去年下半年以來(lái)持續(xù)下滑的樓市成交量上，也表現(xiàn)在對(duì)行業(yè)未來(lái)的預(yù)期上。

記者近期在長(zhǎng)沙和衢州實(shí)地走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，雖然這兩個(gè)城市同樣因?yàn)槌雠_(tái)樓市松綁政策的力度和角度有別于其他城市而備受關(guān)注，但新政出臺(tái)后的效果卻有著較大差異。

在長(zhǎng)沙，新政出臺(tái)后的兩周時(shí)間里，長(zhǎng)沙新盤(pán)到訪量便創(chuàng)下年內(nèi)峰值。記者也在多個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看到了眾多購(gòu)房者前來(lái)咨詢的熱鬧場(chǎng)景。在采訪中，無(wú)論是當(dāng)?shù)卣?，還是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，都對(duì)市場(chǎng)前景有著不錯(cuò)的信心。

不過(guò)在衢州，4月初出臺(tái)的新政同時(shí)優(yōu)化了限售和限購(gòu)，當(dāng)時(shí)也是全國(guó)首例。但新政出臺(tái)后的市場(chǎng)反響卻并未達(dá)到預(yù)期，當(dāng)月的樓市成交也未見(jiàn)明顯起色，房企、中介和購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)前景仍表現(xiàn)出悲觀情緒。

值得一提的是，4月29日中央政治局會(huì)議明確表態(tài)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”后，各地出臺(tái)樓市松綁政策的頻率和力度隨之加速，僅一個(gè)月時(shí)間里就有超過(guò)80個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)政策超過(guò)140次。

與此同時(shí)，房企融資端也傳來(lái)好消息。5月27日，上交所為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家民營(yíng)房企舉辦了一場(chǎng)投資者路演，幾家房企負(fù)責(zé)人在現(xiàn)場(chǎng)屢屢強(qiáng)調(diào)“信心”的重要性。

顯然，無(wú)論是像長(zhǎng)沙這樣市場(chǎng)基本面較好的二線城市，還是像當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力不足的衢州這樣的四線城市，樓市要復(fù)蘇，信心不能少。

參考資料 References

[1] 2022年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

[2] 2022年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜。中指研究院

[3] 長(zhǎng)沙9區(qū)商品房成交情況及住宅廣義庫(kù)存數(shù)據(jù)?？硕?/span>

[4] 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)庫(kù)存數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)

[5] 衢州新房和二手房成交數(shù)據(jù)。衢州市房地產(chǎn)管理處

[6] 2022年前5月各地出臺(tái)政策數(shù)據(jù)。中指研究院

[7] 貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。中國(guó)人民銀行

[8] 5月臨測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流房貸利率。貝殼研究院

封面圖片來(lái)源：帥靈茜制圖