每經記者 甄素靜  陳利  包晶晶  陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

隨著上海疫情得到有效控制， 5月29日，上海發(fā)布《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》（以下簡稱《方案》），面對嚴峻的經濟形勢，詳細地提出了八個方面50條舉措。

在房地產方面，《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》指出：

促進房地產開發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應，進一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間。

完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。

對公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊，加快建立線上交易機制，優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價。

同時，《方案》鼓勵金融機構對符合條件的個人住房與消費貸款等，實施延期還本付息，延期還本付息日期原則上不超過2022年底，不影響征信記錄，并免收罰息。

《方案》指出，受疫情影響的企業(yè)等用人單位，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，緩繳期限為2022年4月至12月，到期后進行補繳。緩繳期間，繳存職工正常提取和申請住房公積金貸款，不受緩繳影響。

受疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不納入征信記錄。職工租住市場租賃住房申請?zhí)崛∽》抗e金用于支付房租的，每戶家庭(含單身家庭)最高月提取限額從2500元調整為3000元。

上海樓市松綁詳情，點此閱讀原文→：《上?；謴徒洕桨福杭皶r啟動供應新一批商品房，鼓勵實施個人住房和消費貸款延期還本付息》

據中指研究院不完全統(tǒng)計，今年以來，全國已有100余個城市共計出臺各類樓市松綁政策超過300次，其中，4月29日后的一個月時間里，就有80余個城市出臺樓市松綁政策超140次。而作為全國關注度最高的一線城市之一的上海，這次也打開了政策工具箱。

資料圖 每經記者 舒冬妮 攝

此前，從頭部房企恒大“爆雷”開始，房地產市場的寒意已經持續(xù)相當長一段時間了！

即便是在傳統(tǒng)旺季“金三銀四”，樓市的成交數據依然黯淡。而這種情況，到二季度5月份，似乎仍然沒有看到扭轉的跡象。

國家統(tǒng)計局的數據顯示，今年1-4月份，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，其中住宅銷售面積下降25.4%；商品房銷售額37789億元，下降29.5%，其中住宅銷售額下降32.2%。[1]

中國百強房企前三甲碧桂園、萬科、保利，今年前5月合計銷售額5277億元，不過與2021年同期的前三甲“碧萬恒”的9038億元銷售額相比，有著3761億元的巨大差距。[2]

形勢如此嚴峻。然而，“房住不炒”仍然是各地房地產調控政策必須對標的基調。

在政策和市場的雙重重壓之下，猶豫、觀望、試探而又小心翼翼，是各地試圖有限度放松樓市政策的普遍心態(tài)，大家都在等待一個明確的“信號”！

4月29日，一個重磅消息迅速傳開：新華社當天發(fā)布消息，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議明確表態(tài),“支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

來源：中指研究院綜合整理

隨之而來的是，各個城市對房地產松綁的政策撲面而來。

影響力最大的政策也在5月20日出臺了。當天，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為1年期3.7%，5年期以上4.45%。此次1年期LPR與上月持平，5年期以上LPR較上月下降15個基點。

經濟學家任澤平通過社交媒體表示：“對居民房地產貸款降息，房貸主要是5年以上，穩(wěn)房市，力爭軟著陸”。

對于此次LPR下調，貝殼研究院市場分析師劉麗杰5月20日通過微信向記者表示：“5月5年期以上LPR超預期下降15個基點，是貨幣政策對房地產市場的精準扶持，代表決策層對穩(wěn)房地產的實質態(tài)度和決心，這將大大提振市場信心。”

房地產政策的工具箱似乎完全打開了！

實地調查·長沙

調控“優(yōu)等生”

鼓勵存量房用于出租

出租后不納入家庭套數

長沙，是公認的內地城市房地產調控的“優(yōu)等生”。

即便是這樣一個房價讓人“幸福”的城市，5月11日，長沙市住建局也發(fā)布了《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》。其中，最受市場關注的一點在于，政策鼓勵業(yè)主把存量房用作租賃房，且供作租賃住房后，不納入家庭住房套數計算。這個“一石二鳥”的政策，不僅為市場提供了盤活存量住房建立租賃保障機制的可能，也釋放了改善型需求購買新住房拉動市場的可能。

每日經濟新聞記者5月16日下午在長沙市建發(fā)租賃有限公司河西辦事處的登記本上看到，在長沙“5•11”政策出臺后的第二天（5月12日）就已有不少市民辦理了存量房登記，庚長生在該登記冊上排在第一位。

長沙政務大廳內咨詢新政的市民 每經記者 陳利 攝

隨后，記者撥通了庚長生的電話。庚長生告訴記者，他們家是三代同堂，一家5口人現住在近90平方米的房子里，很是擁擠。“家里也還有一套70多平米的房子，本意是想給父母住，但是爸媽年紀大了，住在一起才方便相互照顧。”

在此之前，庚長生一家不是沒想過要換一套面積大一點的房子，“但因為限購政策影響，面積小的那套二手房又很難轉手，掛牌大半年也沒幾個人看過。”

因此，長沙新政出來的當天晚上，一家人就合計著把面積小的那套租出去，“房租照常收，申請成功就能有資格購房了”。

第二天一早，庚長生就先到長沙市政務大廳二辦咨詢存量房供作租賃住房的相關業(yè)務，包括租賃時長計算、稅收等，“稅收問題雖然還是沒有得到肯定的答復，但其實算下來整體影響也不大。”

辦好登記后，家里人一邊在長沙住建局官網下載好租賃合同將房子掛上網，一邊就開始張羅看新房了，“這次就想買面積大的，至少需要130平米以上，套四、套五都行，至于區(qū)域目前還沒特別界定，價格合適就可以。”

5月25日下午，每日經濟新聞記者再次致電庚長生時，他告訴記者，“建發(fā)（試點企業(yè)）已經實地來看過我們要出租的房子了，申請通過，現在就只等租出去了。”至于看房情況，他表示上周末一家人已經去梅溪湖看過幾個樓盤了。

新政出臺兩周

新盤來訪量達年內峰值

長沙新政的效果不僅反映在市民存量房的登記上，也反映在新房市場上。新政出臺兩周，樓盤來訪量達年內峰值。

5月18日，星期三。盡管是工作日上午，但當每日經濟新聞記者來到位于長沙金鷹月湖板塊的東原麓•印長江項目時，看到售樓部已有好幾組客戶正在洽談。

作為東原地產進駐長沙的首個項目，東原麓•印長江自2020年亮相以來，整體去化率達到90%?？藸柸鸷蠀^(qū)域數據顯示，去年該項目別墅產品成交金額達10.64億元，穩(wěn)居長沙九區(qū)縣別墅成交金額榜首位置。由于目前是尾盤銷售，整個售樓部也僅有6名置業(yè)顧問。

該項目銷售主管劉斌向記者介紹，項目定位是高端改善項目，入市以來銷售比較好，現在所剩房源也是最后一批次推出來的。盡管如此，“基本每天的來訪量也有十幾組，周六周日稍微多一點，可能有20多組。”

長沙東原麓·印長江售樓部內的購房咨詢者 每經記者 陳利 攝

“這兩天來看房的人明顯多起來了，長沙新政出來第二天就有客戶來咨詢。我與同行交流時，大家都表示，上周末的客戶量比之前增加了百分之二三十。”張強表示，一些客戶在線上辦理了租賃申請業(yè)務后，就迅速投入到了看房中，而且大多客戶表示空出來的“房票”將用于購買大戶型或別墅產品。

而在前一天的5月17日下午，記者來到位于長沙岳麓區(qū)西二環(huán)、由國內頭部房企打造的某“網紅盤”現場看到，前來看房者絡繹不絕，所有置業(yè)顧問都在忙著講解。

“大概三分之一的客戶是因為新政前來看房的。”置業(yè)顧問常干春指著接待廳內近百位看房者告訴記者，項目將推出小高層和洋房等改善型房源，就是考慮到本次新政后獲得“房票”的客戶可能會來看看。

常干春表示，此前他和同事還曾專門到政務大廳就新政事宜進行過咨詢，“有的客戶來看房時也順便會咨詢我們，所以我們也必須比他們了解得更多、更透徹”。

不過，常干春也表示，新政發(fā)布后，雖然前來看房和咨詢的人很多，“但由于政策推出時間不久，目前只是帶來人氣，還未形成真正的銷售。”

長沙某在建樓盤項目 每經記者 陳利 攝

據克爾瑞湖南區(qū)域數據，該項目于5月21日首開，最終去化率45%。而5月16日-22日一周內，長沙共有7個項目集中開盤，推出住宅884套，認購659套，總體去化率75%。

另據湖南中原研究院監(jiān)測數據，近兩周長沙樓盤客戶來訪量達到今年的峰值。

“我個人感覺，長沙市民的購房需求跟購房意愿都是有的，尤其是對于改善性居住的訴求，甚至比長三角地區(qū)更強烈一些，這跟長沙當地整體房價、城市幸福度也是有關的。”

東原地產長沙區(qū)域營銷總監(jiān)劉一萱在5月18日在接受每日經濟新聞記者面訪時表示，“不管是長沙本地人也好，外地人也好，他們都可以在自己不同的收入范圍內找到滿意的房子。”

數據來源：克而瑞

“此次對存量房的改革，長沙無疑是機智的。”在劉一萱看來，這對整個長沙，尤其是高改人群（高端改善性購房人群）、高改項目（高端改善性樓盤項目）都是一種利好，同時也可以滿足政府需要的保障性租賃住房。

劉一萱特意對本次新政后的客戶來訪量做過統(tǒng)計，“盡管政策執(zhí)行細則還未出來，很多人也還處在咨詢階段，但是客戶的來訪量比之前是明顯增加的。

“新政現在確定的就是以家庭為單位，每個家庭能核減一套，我覺得，首先，這是在盤活存量、閑置的房源，其次，是促進了改善需求的釋放。”湖南中原研究院執(zhí)行院長陳世霞5月16日在接受每日經濟新聞記者面訪時表示。

陳世霞還以自身經歷向記者舉例道，她大學畢業(yè)后便落戶長沙，并工作了十六七年，目前名下有兩套住房，一套50多平方米小戶型，一套140平方米大戶型。家里目前有6口人（夫妻倆+兩個小孩+父母），“雖然4房也能擠擠，但我實際是需要5房的。”

若根據“5•11”新政之前的長沙樓市政策：長沙市戶籍家庭限購兩套，除非低價出售其中一套，不然就沒辦法置換。而現在這個政策就正好釋放了這一類想要住得舒服一點、品質好一點的人的住房改善需求 

“而且通過試點，長沙要力爭到2025年末籌集租賃住房不少于15萬套。正常情況下，政府每年都會有相應的保障房、廉租房建設，而通過此次新政，長沙將釋放一批閑置用房，并可通過選擇其中一部分房源，以政策優(yōu)惠刺激個人將房屋交由政府平臺統(tǒng)一管理，用于完成政府的保障性租賃住房。”

陳世霞表示，此次新政要求用于租賃的房屋時長需要累計十年，隨著大量存量房入市，房源選擇增多，租金的價格預計將更平穩(wěn)，“長沙此次政策無論是對‘房票’的解決，還是對租金的抑制，抑或是對保障房的收集，可以達到‘三贏’的效果。”

數據來源：克而瑞

克而瑞數據顯示，長沙九區(qū)縣商品房自2021年6月成交量同比開始下跌，且跌幅不斷加大，在2021年三四季度達到30%以上跌幅，至2022年一季度同比下滑超過40%，購房者觀望情緒較濃。今年4月成交量同比下滑達到49%，成交收縮明顯。[3]

另據湖南中原研究院數據，截至4月底，長沙五區(qū)庫存量達661萬平方米，為近三年同期最高值。由于近6個月去化速度放慢，去化周期已連續(xù)9個月上漲，達到2018年以來月度新高。 [4]

數據來源：克而瑞

克而瑞數據則顯示，截至2022年4月，長沙六區(qū)一縣商品住宅廣義庫存4938萬平方米，按照近12個月去化速度計算，去化周期約31個月，超過18個月的警戒線。[3]

“我們的政策是在幾個前提下出臺的：一是保持房住不炒的戰(zhàn)略定力，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，這個是沒有變的；二是堅持中央經濟工作會議和全國兩會精神，因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。” 長沙市住建局房地產市場監(jiān)管處處長張君5月17日在接受記者電話采訪時表示。

“長沙唯一作調整的是‘調結構、優(yōu)品質、促改善’。在不改變現行限購政策的條件下，支持改善型需求的基調，精準激活改善型需求的釋放，構建‘低端有保障、中端有供應、高端有市場’的供應體系，從而形成多方共贏的局面。”

至于對此次存量房新政的預期，張君坦言“并沒有”。在他看來，長沙樓市是平穩(wěn)健康的，“換句話說，長沙不出臺政策也能夠保持市場保持平衡健康發(fā)展，這個長沙是有底氣的，沒有任何問題。”

張君表示，從近期政策出來后的情況來看，市民購房逐步理性，并不會因為有了“房票”就積極去購房，而是“對方確實有改善的需求、確實也有購房的欲望、正好手上有閑錢才會去買，這三個條件缺一不可。”

實地調查·衢州

松綁限購限售

第一個吃“螃蟹”背后

位于浙江省西部的衢州市，雖與杭州、金華、麗水三市相交，但對外來人口吸引力并不強。2021年末常住人口228.7萬人，GDP為1875.6億元，在浙江省11個地級市中排在第十和第九。

早在4月1日，衢州市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展協調小組辦公室發(fā)布《關于促進市區(qū)房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，取消限購，松綁限售政策。這是全國第一個限購、限售政策同時優(yōu)化的城市，具有很強的信號意義。

作為一個江浙地區(qū)的四線小城，衢州為什么有點“著急”？

據衢州市房地產管理處數據，今年4月，衢州新房成交374套，環(huán)比下跌0.8%，同比下跌68.2%；二手房成交602套，環(huán)比增長55%，同比下降71%。[5]

新房和二手房成交量均處于自去年以來的市場低位，衢州房地產市場下行明顯。與此同時，開發(fā)商拿證、推盤節(jié)奏變緩，市場表現也更為冷淡。

楊仲平，衢州市住房與城鄉(xiāng)建設局住房處處長，政策擬定與實施的參與者和知情人。5月18日，每日經濟新聞記者在楊仲平的辦公室對他當面深度訪談，了解這樣一個政策出臺的詳細經過。

談及2021年下半年衢州市住建局密集出臺的兩次緊縮性政策前后的經歷，楊仲平解釋說，“市場熱點其實是去年幾個樓盤拉起來的，這幾個樓盤位于環(huán)境優(yōu)異的智慧新城，關注度高、去化較快，房價也相對高一些，導致整體的價格指數上去了，也按照上級的要求出臺了調控政策降指數。在去年下半年調控中，衢州也是地級市中少見的將個人住房增值稅免征年限由兩年改為五年的城市。”

在楊仲平看來，去年衢州的收緊性政策更像是單純地壓指數。“我們是局部熱，其他地方如衢江、集聚區(qū)以及柯城城郊等板塊并不熱，是屬于結構性的熱點。”

楊仲平表示，局部區(qū)域幾個優(yōu)質樓盤短期內價格會維持在某個度，市場自然到了高點以后，即便不調控也會往下走，緊縮性調控政策出臺后市場就下行得更快。“其實關鍵不是政府政策，這個可能只是一種助推器，從我們自身這么多年的經歷來看不是很重要，金融才是第一重要的，其他的都是次要的。”

“行業(yè)目前首要保交樓保穩(wěn)定，這也是衢州住建局目前在做的事情，比如會提前預判在當地可能的出險房企，專門給它搞一個預售資金監(jiān)管賬戶，政府介入政府把控，防止預售資金被違規(guī)抽走。”

 “現在從中央到省里基調已定，鼓勵各地從實際出發(fā)完善調控政策，支持剛性和改善性住房需求，衢州4月初出臺取消限售限購政策，引發(fā)輿論高度關注。”楊仲平笑著說道，其實反而說明了我們還是實事求是的，是符合中央精神的。

對于衢州寬松政策出臺一個多月后的效果，楊仲平略顯無奈地說，“沒有達到我們的預期，我們預期至少房企的銷售去化要明顯加快?？偭可峡醋兓⒉皇呛苊黠@，但4月份跟3月份環(huán)比來看，4月份出來的（數據）應該是有所體現。”

在當下環(huán)境中，楊仲平認為需要重點關注三個方面，“一是政策面要進一步完善，提振市場信心，穩(wěn)定市場預期；二是要防范風險，防止開發(fā)商出現項目爛尾。這也是目前需要重點關注的事情；三是逐步規(guī)范市場，之前行業(yè)運行比較偏向賣方市場，其中也會隱藏有一些不規(guī)范行為，今后應引導開發(fā)商造好房子、做品牌，引導大家對行業(yè)將來樹立起信心，達到雙贏結果。”

楊仲平表示，高增長態(tài)勢過去后，就是實實在在穩(wěn)步發(fā)展，不能是大起大落的不可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)，一定要有一個波浪型趨勢，而且這個波浪形是慢慢往上走，這是房地產發(fā)展最好的一種模式。

談及市場調研中房企目前普遍對市場信心不足的現象，楊仲平樂觀地擺擺手說，“暫時沒信心不代表未來沒信心。”

效果仍未達預期

樓盤去化難度加大

與此同時，每日經濟新聞記者還實地走訪了衢州的新城舊區(qū)與周邊縣鎮(zhèn)，希望從細微處還原這座四線小城樓市從緊縮到放松的市場轉變歷程。

在5月16日-18日的實地走訪中，衢州多個樓盤置業(yè)顧問和房企營銷負責人告訴記者，此次新政對樓市成交影響不大，因為最能影響市場交易的增值稅征收年限在此次政策中并未調整。

5月16日下午，當記者來到衢州熱點區(qū)域智慧新城板塊的熱盤祥生熙悅云庭售樓處時，置業(yè)顧問王茹剛剛接待完客戶，正在外區(qū)休息，現場除工作人員外并無訪客。“新政對市場影響很小，我的客戶里大約二三十個中才有一個外地客戶，還是屬于返鄉(xiāng)置業(yè)型的。”

衢州某樓盤售樓處的購房咨詢者 每經記者 甄素靜 攝

楊仲平在與記者交談時也提到，衢州作為四線城市，外來購房者很少，“我們測算一下，（外來購買量）10%都不到，大概在6%~7%，主要還是靠當地和周邊縣鎮(zhèn)的購買力。”

同不少城市一樣，在4月初的新政出臺前，衢州經歷了由熱轉冷的過程。

據中指研究院統(tǒng)計，2021年3月衢州市場熱度達到頂峰，單月新房網簽1313套。針對樓市過熱， 2021年7月-8月，衢州兩度收緊政策：7月發(fā)布通知，進一步遏制投機炒房行為；8月份首度實行限購管理促進樓市降溫，當月衢州新房網簽數據僅402套。此后，衢州新房和二手房成交均持續(xù)下跌至今。

衢州某樓盤售樓處一上午的到訪量統(tǒng)計 每經記者 甄素靜 攝

衢州本地某房企的營銷負責人楊晟5月16日下午在接受每日經濟新聞記者面訪時表示，“這是我從業(yè)15年來最難的時刻。去年底，一些項目因為資金原因，以7.5折、8折抵工程款形式走了一波特價房，但效果也不是特別明顯。”

“以前開盤賣幾個億甚至十幾個億很正常，現在一天賣一套房子就很開心了。”據楊晟統(tǒng)計，目前購房客戶決策周期明顯變長，且成交難度加大，來訪三五次還在糾結的客戶比較多，甚至有客戶來訪14次才最終成交。

5月16日下午，衢州當地中介阿奇在接受記者面訪時表示，他已主動調整了自己的業(yè)務重心，主做二手房和租房業(yè)務。衢州樓市從去年8月以來一路降溫，開發(fā)商和中介都不好受，但越是難的時候也越是考驗自身業(yè)務的時候。

“新政出臺以來，對市場影響不大，大部分客戶仍然處于觀望狀態(tài)。隨著省城杭州近期樓市新政的發(fā)布，衢州應該也會繼續(xù)放寬。” 阿奇表示。

持續(xù)走低的成交量，讓中介的日常業(yè)務也難以維系。在衢州三大商圈之一的吾悅廣場，中介門店老板楊柯不得已還找到了“副業(yè)”，一天之內身份也在老板與打工人之間切換。

衢州吾悅廣場一停業(yè)中介門上貼出轉租廣告  每經記者  甄素靜 攝

5月18日傍晚，每日經濟新聞記者見到楊柯時，他剛剛從衛(wèi)浴館下班回到中介店里。他打趣道，“做房屋經紀和在衛(wèi)浴館上班，我都分不清哪個是副業(yè)了。”不過在他的朋友圈里，更新更多的還是租房賣房信息。 

公開數據顯示，衢州目前人均住房面積已超50平方米，遠超全國均值，在浙江省排名第二。在劉奇、楊柯等從業(yè)人員看來，比較擔憂的還是后續(xù)市場購買力不足的問題。

而在衢州市柯城區(qū)居住的市民黃先生告訴記者，自己目前賦閑在家，名下有三套房產，衢州兩套，金華一套。“以后也沒有購房計劃，不過股市現在才3000多點，大有可為。”

現場實探·上海

部分中介門店已復工

多個樓盤恢復搖號選房

今日（6月1日）起，上海進入全面恢復正常生產生活秩序階段，上海房地市場也終于迎來全面復工復產。

5月29日的《方案》中提到，“建立房地產項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應，進一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間”。

從2021年開始，上海按批次推出新房源，當年共推出6批次房源。今年2月中旬，上海推出了今年第一批次集中供應樓盤，涉及33個項目，共計11812套房源，分布在浦東、普陀等13個區(qū)域。這些樓盤此后陸續(xù)認購和開盤，并有11個項目觸發(fā)了積分制。不過受疫情影，仍有10余個樓盤的認購和開盤被迫延期。

5月31日，上海市房地產交易中心主辦的網上房地產官網發(fā)布公告表示，“6月1日起，本市2022年第一批次供應上市、未完成認購選房的新建商品住房項目，將有序開展線上開盤銷售（包括線上認購、搖號、選房等）”“房地產開發(fā)企業(yè)應按照要求，落實疫情防控主體責任，有序開放售樓處，組織項目線上開盤銷售活動，委托公證機構對線上搖號和線上選房過程進行公證，并接受房管部門全過程監(jiān)管，確保線上開盤銷售公平、公正”。

每日經濟新聞記查詢多個項目微信公號了解到，這批延期認購的項目已紛紛計劃于6月恢復搖號選房。其中，奉賢保利明玥霞光6月1日搖號，線上選房；浦東的金鼎首府、嘉盈峰、森蘭名苑、御橋博翠4個項目將于6月2日開始恢復搖號選房工作。

記者注意到，位于上海虹口區(qū)內環(huán)內的瑞安瑞虹新城十期瑧庭項目5月31日發(fā)布公告稱，原定3月31日線上開盤因疫情影響延期，6月8日將恢復開盤。

今日（6月1日）中午，瑞安房地產相關負責人通過微信告訴每日經濟新聞記者，目前售樓處相關工作正在緊張有序進行中，不僅落實防疫相關要求，也積極與上級主管部門溝通，保證開盤活動安全有序、公平公正。同時，“快速完成了線上選房流程的梳理告知，及時安排客戶參與針對性的操作演練。組織員工返崗復工，確保線上開盤各個環(huán)節(jié)準確無誤。”

6月1日一早，位于上海浦東內環(huán)內的海睿會項目置業(yè)顧問張斌通過微信向意向客戶發(fā)出認購建議，“我們已做好復工準備，按目前已做工作節(jié)點來看，項目于6月下旬取證并認購，請大家做好相關資金及材料準備。”他表示，項目預計一周后正式復工，“參觀樣板房還需等待進一步通知”。

二手房市場方面，據記者了解，上海不少中介門店已經開門并做復工準備。

6月1日上午，太屋（中國）副總經理王超接受每日經濟新聞記者電話采訪時表示，“目前太平洋房屋95%以上門店已經正式復工，復工首日，工作人員線下以防疫消殺等準備工作為主。配合抗疫情要求，中介業(yè)務暫時通過線上開展，有些小區(qū)已經開展帶看工作了。”

記者在楊浦區(qū)看到，一家鏈家門店已經開門，店里的工作人員羅強告訴記者，已經全員上崗，并且對附近小區(qū)進行了逐一詢問。“一些全面開放的小區(qū)已經可以帶看了，只是訪客需要辦理的手續(xù)比較多，但基本沒什么阻礙。”

另一家中介門店的潘經理通過微信告訴記者，“門店已經復工，不過今天只是打掃下衛(wèi)生這些。至于帶看等線下業(yè)務，還需要些時間。”

上海楊浦區(qū)一家鏈家門店已開門 每經記者 包晶晶 攝

百城松綁·工具

各地密集松綁樓市

政策“工具箱”日趨豐富

據中指研究院不完全統(tǒng)計，今年以來，全國已有100余個城市共計出臺各類樓市松綁政策超過300次。尤其是4月以來，越來越多的二線城市也加入到樓市“松綁”行列，4月和5月各地發(fā)布的樓市松綁政策均超過100次，且松綁力度在不斷加大。[6]

從政策內容來看，放松限購限售、優(yōu)化房貸、人才購房補貼、調整公積金政策、支持多孩家庭購房等，成為各地刺激需求端最常用的政策；而優(yōu)化監(jiān)管資金、優(yōu)化限價則成為當前紓困企業(yè)端的調控工具。

工具之一：放寬限購

根據中指研究院監(jiān)測，截至5月23日，已有30余城優(yōu)化住房限購政策，且大多數城市政策出臺時間在4月-5月，其中部分城市部分區(qū)域全面取消限購，部分城市降低社保年限要求，有部分城市針對人才、老年人、外地人等人群優(yōu)化限購政策。

如濟南不再將長清區(qū)、章丘區(qū)列入限購范圍；福州放寬普通住宅的限購要求；沈陽放寬非本地戶籍家庭購房門檻，取消相關社保證明；鄭州、蘭州、九江等城市允許父母等親屬投靠新購一套房；廊坊于4月底廢止相關政府規(guī)范性文件，取消限購政策；大連、南京六合區(qū)等放松限購政策，允許外地戶籍購買住房；蘇州則降低了非戶籍家庭購房社保年限要求等。

數據來源：中指研究院綜合整理

工具之二：放松限售

用于防范炒作的限售政策，今年以來已經有十余個城市予以放松或取消。

如3月初青島率先放松限售，即墨地區(qū)新房由拿證滿五改為網簽滿五、二手房滿兩年即可交易；隨后，哈爾濱全面取消限售，衢州、徐州取消144平方米以上住宅限售，蘇州六區(qū)二手房限售年限降至3年，大連取消限售，紹興新房調整為網簽備案后3年，江蘇常州將限售時間由取得不動產權證后滿4年調整為滿2年，浙江義烏取消二手房“拿證滿三年上市”限售政策。

工具之三：優(yōu)化限貸

今年以來已有20余城優(yōu)化限貸。如2月份佛山、贛州等城市首套首付比例降至20%；4月份紹興、貴陽、廊坊等城市首套首付比例下調至最低2成、二套降至3成；贛州部分銀行5月起將購房者貸款年齡放寬至70周歲，將二手房房齡調至最長35年。

同時，重點城市首套、二套房貸利率持續(xù)下行，1月份5年期LPR下調5個基點后保持穩(wěn)定，各地房貸利率下調更多地體現在加點幅度的下調。5月20日，央行公布了5月份的LPR，5年期限為4.45%，下調15個基點，創(chuàng)歷史最大降幅。從5月22日起，天津、鄭州、南通、蘇州、青島、濟南、重慶等多地已有銀行將首套房貸利率最低降至4.25%。

數據來源：中指研究院綜合整理

工具之四：購房補貼

發(fā)放購房補貼，成為今年多地釋放住房需求的另一方式。目前共有30余城出臺相關政策，包括按套數一次性補貼、分期撥付契稅補貼、發(fā)放消費券補貼、人才房票獎勵、購房價款一定比例補貼、降低二手房交易個稅稅率、降低個人增值稅免征年限等，補貼對象覆蓋農民工、新市民、人才、多孩家庭等。

如玉林市發(fā)放新市民購房補貼，購買首套新房按面積標準每套補貼6000元或1萬元；蘇州、常熟針對人才以定率標準進行補貼，新建商品房按購房發(fā)票價的1%進行補貼；吉林延吉對于符合條件的購房農民給予契稅補貼和消費券補貼；長沙對購買非住宅商品房的業(yè)主給予補貼；鄭州二手房個人所得稅稅率由差額20%稅率變?yōu)榘纯們r1%核定比例征收；浙江義烏9月30日前購買首套房可補貼100%契稅；四川眉山規(guī)定中心城區(qū)購房每平方米最高補貼600元；宜賓對高校教師、多孩家庭等發(fā)放主城區(qū)購房補貼，每戶最高不超過3萬元。

數據來源：中指研究院綜合整理

工具之五：支持多孩家庭購房

5月份以，支持多孩家庭購房各地放松調控的又一亮點。據中指研究院統(tǒng)計監(jiān)測，僅5月以來已10余城頒相關政策，熱點二線城市中的杭州、南京、無錫，以及蘭州、沈陽、揚州、東莞等城市均明確了滿足多孩家庭的購房需求。

其中杭州的支持力度較大，除對符合條件的三孩家庭增加限購套數外，還給予該類家庭參與新房搖號參照“無房家庭”優(yōu)先搖號的照顧；南京、沈陽則分別放寬限購的基礎上，在貸款利率、貸款額度上給予適當放開，而景德鎮(zhèn)、樂山、雅安等地，對于多孩家庭購房進行不同額度的補貼。

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后續(xù)政策還有哪些空間？

面臨哪些爭議？

 

除了地方政府能夠掌控的限購和限售尺度，最受購房者關注的自然是與買房成本息息相關的利率。這也是為什么5月20日調整LPR5年期以上利率能產生如此大的影響的根本原因。當時，中國人民銀行授權公布，貸款市場報價利率（LPR）為1年期3.7%，5年期以上4.45%。此次1年期LPR與上月持平，5年期以上LPR較上月下降15個基點。[7]

來源：中國人民銀行官網

5月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個、13個基點，創(chuàng)2019年以來新低；本月平均放款周期為29天，與上月持平。但另一方面，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，是繼今年2月減少之后，年內居民貸款再度減少。[8]

此次LPR下調，將一定程度上減輕房貸負擔。貝殼研究院舉例，如以商貸額度300萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，LPR下降15個基點，存量貸款客戶每年房貸能省超過3000元；對于新貸款人群，考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎上下降20個基點，即與4月相比最大降息35個基點，每年房貸節(jié)省還款額度約7500元。

中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜5月20日通過微信向每日經濟新聞記者表示，“本次降息是繼今年1月5年期以上LPR下調5個基點后的第二次降息，也是2019年房貸利率換錨LPR之后降息幅度最大的一次。”

事實上，此前LPR水平已經處于低位。在此之前，1年期LPR和5年期以上LPR都有下調趨勢。自2020年4月以來，1年期LPR便是3.85%，5年期以上LPR為4.65%，這一利率水平一直維持到2021年11月。

數據來源：貝殼研究院

2021年12月，1年期LPR下調到3.8%，5年期以上LPR依舊維持4.65%。2022年1月繼續(xù)下調至1年期LPR3.7%，5年期以上LPR4.6%。

5月13日，央行有關負責人在官網表示，下一步政策“將穩(wěn)增長放在更加突出的位置，加大穩(wěn)健貨幣政策的實施力度，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，加快落實已出臺的政策措施，積極主動謀劃增量政策工具，支持經濟運行在合理區(qū)間。”

隨后5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會通知，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，即首套房貸款利率最低為4.4%。

此后，多地首套房利率水平應聲下調。據貝殼研究院統(tǒng)計，截至5月18日已有天津、青島、濟南、鄭州、臨沂、綿陽等11城執(zhí)行的主流首套房貸利率降至4.4%，加大對首套住房的支持。103個重點城市中超過60城二套房貸利率在5.2%的水平。

數據來源：貝殼研究院

陳文靜認為，未來配套政策有望進一步優(yōu)化，“各地普宅認定標準、認房認貸標準等配套政策有望進一步優(yōu)化。此前首套房房貸利率下限的調整只針對購買普通住宅購房者，未來預計將有更多城市調整普宅的認定標準、優(yōu)化認房認貸標準等配套政策，多個政策疊加有利于放大本次樓市降息效果，促進剛性和改善性住房需求釋放。”

不過，對于本輪樓市松綁，市場也有不同看法。

如深圳在經歷了去年以來最嚴的“二手房指導價”政策后，針對今后的樓市政策，市場出現了兩種截然不同的聲音：希望出臺樓市寬松政策，反對出臺樓市刺激政策。

在深圳的領導留言板上，有網友表示，深圳房價距離上一輪深圳樓市普漲僅半年，而且今年首次集中供地依然火爆，希望官方謹慎出臺樓市刺激政策，給扎根深圳的新市民留一些希望。而另一位網友則表示，自家孩子計劃讀研后留深工作，作為家長，想提前幫孩子買房，還房貸，但深圳目前限購不讓買，希望給在深圳上大學的孩子一些寬松的購房資格。

記者近日在衢州采訪中，獨家獲取的一份4月中下旬由當地房協調研的報告顯示，房企普遍認為，當地4月初出臺的政策調整力度不夠，對市場復蘇的效果不是很明顯。從拿地意愿來看，上半年受調查企業(yè)普遍沒有在市區(qū)拿地計劃；下半年13家企業(yè)中僅1家明確有計劃拿地，4家企業(yè)沒有拿地計劃，8家企業(yè)要看市場情況。

 

數據來源：中指研究院綜合整理

那么，后續(xù)樓市松綁還會有哪些政策空間？

5月24日下午，陳文靜通過微信告訴每日經濟新聞記者，未來各地住房政策與人口政策、租賃政策、人才政策等結合或是重要方向，針對特定人群優(yōu)化限購、限貸、限售等政策將更加精細化，促進剛性和改善性住房需求釋放。

其中，一線城市政策預計繼續(xù)以微調為主，以引才或紓困為突破口，修復市場信心；二線城市政策力度有望繼續(xù)加大，如限購范圍優(yōu)化，同時在降低房貸利率、調整認房認貸標準、延長貸款年限、繼續(xù)優(yōu)化限售、降低交易稅費等方面均有空間。

“若市場持續(xù)下行，多數仍限購的三四線城市有望全面取消限購，限貸、限售等限制性政策也存在全面優(yōu)化預期。普通三四線城市的政策或更多地與人口政策結合，多孩家庭住房支持政策有望進一步發(fā)力，發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等繼續(xù)跟進。”陳文靜表示。

（應受訪者要求，文中常干春、王茹、楊晟、楊柯為化名）

記者手記 | 樓市復蘇需要“信心”

這或許是房地產行業(yè)發(fā)展二十多年來最為低迷的時候。這不僅表現在自去年下半年以來持續(xù)下滑的樓市成交量上，也表現在對行業(yè)未來的預期上。

記者近期在長沙和衢州實地走訪過程中發(fā)現，雖然這兩個城市同樣因為出臺樓市松綁政策的力度和角度有別于其他城市而備受關注，但新政出臺后的效果卻有著較大差異。

在長沙，新政出臺后的兩周時間里，長沙新盤到訪量便創(chuàng)下年內峰值。記者也在多個樓盤現場看到了眾多購房者前來咨詢的熱鬧場景。在采訪中，無論是當地政府，還是開發(fā)商和購房者，都對市場前景有著不錯的信心。

不過在衢州，4月初出臺的新政同時優(yōu)化了限售和限購，當時也是全國首例。但新政出臺后的市場反響卻并未達到預期，當月的樓市成交也未見明顯起色，房企、中介和購房者對于市場前景仍表現出悲觀情緒。

值得一提的是，4月29日中央政治局會議明確表態(tài)“支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”后，各地出臺樓市松綁政策的頻率和力度隨之加速，僅一個月時間里就有超過80個城市出臺相關政策超過140次。

與此同時，房企融資端也傳來好消息。5月27日，上交所為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家民營房企舉辦了一場投資者路演，幾家房企負責人在現場屢屢強調“信心”的重要性。

顯然，無論是像長沙這樣市場基本面較好的二線城市，還是像當地購買力不足的衢州這樣的四線城市，樓市要復蘇，信心不能少。

參考資料 References

[1] 2022年1-4月全國房地產開發(fā)投資和銷售情況。國家統(tǒng)計局

[2] 2022年1-5月中國房地產企業(yè)銷售TOP100排行榜。中指研究院

[3] 長沙9區(qū)商品房成交情況及住宅廣義庫存數據?？硕?/span>

[4] 長沙房地產庫存數據。中原地產

[5] 衢州新房和二手房成交數據。衢州市房地產管理處

[6] 2022年前5月各地出臺政策數據。中指研究院

[7] 貸款市場報價利率（LPR）。中國人民銀行

[8] 5月臨測的103個重點城市主流房貸利率。貝殼研究院

封面圖片來源：帥靈茜制圖